房地产税收新政解读及税务稽查风险防范

有关长期待摊费用的处理规定处理，但一
经选定，不得改变。
•
企业在新税法实施以前年度的未
摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。
5
实用文档
筹建年度（续1）
• 2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问 题的通知
• 七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题
• 企业自开始生产经营的年度，为开始 计算企业损益的年度。企业从事生产经营 之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出， 不得计算为当期的亏损，应按照《国家税 务总局关于企业所得税若干税务事项衔接 问题的通知》（国税函[2009]98号）第九 条规定执行。
房地产最新文件解读 和税务稽查风险防范
主讲：张辉
实用文档
主要内容
• 一、房地产最新文件 • 单独的解释和扩展详见印刷资料 • 按照房地产开发的流程镶在相关环节
重点讲解，深度和广度的结合
• 二、房地产企业对外借款 • 向企业和个人 /无偿借贷、统借统还 • 三、合作建房 • 四、建筑安装税收
2
实用文档
7
实用文档
筹建年度（续3）
• 如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发 生的企业开办费用，直接确认为管理费用 进入会计损益，但税法认为尚未进入生产 经营期，不允许申报扣除，一般要求在开 始生产经营当年一次性申报扣除，形成时 间性差异，或者按照不低于36个月分摊
• 损益表为负数，但所得税申报表应当体现 纳税调整增加，即零申报，未来年度体现 纳税调整减少 申报表-房地产
• 企业在筹建期间内发生的开办费，包括人 员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷 费、注册登记费等，不包括业务招待费、 广告和业务宣传费。
• 税前扣除的开办费中，如包括业务招待费、 广告和业务宣传费应按照税法规定执行，
即此两项费用税前扣除的前提必须有销售 (营业)收入。
11
实用文档
筹建期间业务招待费
• 新准则：发生时计入管理费用科目， 影响当年会计损益，开始生产经营后 也不进行相应调整。
• 注：应当计入开发成本的除外，如前期工 程费等
4
实用文档
筹建年度
• 2009国税函98号关于企业所得税若干税务 事项衔接问题的通知
•
新税法中开（筹）办费未明确列
作长期待摊费用，企业可以在开始经营之
日的当年一次性扣除，也可以按照新税法
• 五、房地产开发企业取得土地使用权 时支付的契税的扣除问题
• 房地产开发企业为取得土地使用权 所支付的契税，应视同“按国家统一 规定交纳的有关费用”，计入“取得 土地使用权所支付的金额”中扣除。
• 成本/费用：是否存在特定的对象
13
实用文档
土地契税（续1）
• 2004财税134号关于国有土地使用权出让等 有关契税问题的通知
8
实用文档
筹建期结束
• 一般认为：建设工程开工日，即为开始生 产经营之日，不考虑相关证件是否齐全
• 《国有土地使用证》、《建设用地规划许 可证》《建设工程规划许可证》和《建设 工程施工许可证》
• 商业和服务业：取得第一笔收入
• 工业和建筑业：开始归集生产成本
• 房地产开发：开始施工（不含前期工程，如 地质勘探、 平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等 ）
主要内容
• 一、筹建年度的税务稽查 • 二、建设年度的税务稽查 • 三、预售年度的税务稽查 • 四、房屋交付当年的税务检查 • 五、竣工决算当年的汇算清缴 • 六、竣工决算以后年度的汇算清缴
3
实用文档
筹建费用的会计处理
• 旧准则：发生时计入长期待摊费用科目， 不影响当年会计损益，待开始生产经营后 一次性的计入当年会计损益（管理费用）
• 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。 成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补 助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、 市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、 无形资产及其他经济利益。
• 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确 定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配 套费以及各种补偿费用应包括在内。
14
实用文档
土地契税（续2）
• 2007财税162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复
• 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物 等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其 他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款 计征契税。
• 2009国税函603号关于明确国有土地使用权 出让契税计税依据的批复（现行有效）
• 土地使用权出让、转让书据（合同），不 属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。
16
实用文档
印花税的会计核算
• 印花税属于财产行为税，按照财政部颁布 的会计规范，应当在管理费用科目核算， 不能计入土地成本。
6
实用文档
筹建年度（续2）
• 如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶 段发生的企业开办费用，先在长期待摊费 用科目归集，会计规范要求在开始生产经 营的当月一次性进入会计损益，税法一般 要求在开始生产经营当年一次性申报扣除， 即会计和税法基本一致，或者按照不低于 36个月分摊
• 资产负债表体现发生的开办费，损益表和 所得税申报表均为零，不涉及纳税调整
• 如果开办费选择在开始生产经营的当 年一次性扣除，则开办费中业务招待 费与当年管理费用中的招待费一并计 算扣除限额
• 如果开办费选择从开始生产Biblioteka Baidu营的当 月分36个月分期扣除，则开办费中业 务招待费分期与各年管理费用中的招 待费一并计算扣除限额
12
实用文档
土地契税
• 2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知
• 对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地 使用权的，应按照土地成交总价款计征契 税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
15
实用文档
土地印花税
• 2006财税162号关于印花税若干政策的通知
• 对土地使用权出让合同、土地使用权 转让合同按产权转移书据征收印花税。 0.5‰
• 1991国税发155号关于印花税若干具体问题 的解释和规定（部分废止）
9
实用文档
施工许可证
• 中华人民共和国建筑法
• 第九条建设单位应当自领取施工许 可证之日起三个月内开工。因故不
能按期开工的，应当向发证机关申
请延期；延期以两次为限，每次不
超过三个月。既不开工又不申请延
期或者超过延期时限的，施工许可 证自行废止。
10
实用文档
业务招待
• 大连市地方税务局关于企业所得税若干问题的规定大地税 函[2009]18号