工程管理服务标准

8
配备专用干粉灭火器，高、低压室各不低于4㎏4具，以备处置初期火灾。
9
住宅区和无人值守商业区的变配电房，每天巡视不少于2次；有人值守的商业区变配电房，每2小时巡视1次，并有完整的巡视记录。
10
2.日常运行
有效运行率100%
室内无异常声响、无异味，电压、电流等表、计运行指示状态正常，电源、开关指示灯处于正确状态。
106
2.巡视
每天须对电梯机房及轿厢的相关安全、通风、照明装置巡视不少于1次，做好检查记录并归档。
107
十一消
防
设
备
设
施
1.消防联动台
1.配备操作说明及操作手册等；
2.消防电话畅通。
各类指示灯（含电源、信号）指示状态正常，显示屏显示正常。
108
各类开关处于正常的工作状态，打印机处于正常状态。
109
各电源、信号线导线无破损、烧焦现象。
30
每天须对发电机房巡视不少于1次。
31
2.日常运行
1.配备固定的管理人员。
2.发电时应密切监视发电机的运行，并每1小时进行一次记录。
3．发电运行前，必须确保市电与发电有效隔离。
每半月定期试运行一次，每次手动启动机组5--10分钟，并如实填写运行记录。
32
油房内需储备油料：油箱储油大于三分之二，同时根据项目实际情况储备运行2-8小时的用油量。
泵房设备由值班人员负责操作，其他人不得擅自操作。
51
控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。
52
生活水泵进行循环运行，并做好运行记录。
53
5.生活水泵保养
1.外表清洁，运行可靠；
2.无异响现象。
每季度进行一次季保养，每年进行一次全面保养（按年度保养计划实施）。
54
6.排水泵、潜水泵保养
1.能正常启动运行。
25
机房内禁止(除发电必须用品外)存放易燃、易爆物品。
26
地面无杂物堆放，制度及系统图上墙。
27
机房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，照明、通风良好。
28
机房及储油室内消防须定期（每月2次）检查，确保设施完好、有效。
29
机房内应配备气体灭火器（或一具35kg手推式灭火器）及4具4kg手提式灭火器和足够的防火沙，并标识清晰。
2.泵体周围无异物堵塞。
排水泵、潜水泵每半年定期进行一次全面保养（按年度保养计划实施）。
55
四闭路监控系统
1.摄像机镜头
每季度定期进行一次除尘处理，清扫玻璃罩上的灰尘，并用专用镜头纸擦拭镜头，对风扇进行维护。
主机操作系统的各项操作功能正常（手柄或按键均处于正常工作状态）。
56
录像回放清晰，图像资料保存时间合理（不低于7天）并满足物业管理要求。
未经批准禁止进入变配电房。
3
地面无杂物，制度上墙，上岗人员有效证、照（高压入网证、电工证）置于显目位置。
4
门窗完整，地面光洁、明亮，照明（24小时，有应急照明）、通风良好。
5
温度：夏季≤40℃，湿度≤70%，室内无渗水及积水现象。
6
设置防止小动物串入室内的设施（孔洞封堵，门口设置挡鼠板）。
7
室内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，柜体洁净。
11
除紧急情况外，未经上级（项目经理）批准，不得随意拉闸停电。
12
突发性停电,应确定停电原因，待处理后方可操作复电。
13
无违规、违章指挥与操作。
14
无人值守变配电房每天抄表不少于2次，有人值守变配电房每2小时抄表一次。
15
操作时填写工作票与操作票。
16
操作工具配置齐全，且便于取用，定期校验；校验标识、工具标识明显，绝缘靴、绝缘手套每半年校验一次；高压验电器、绝缘杆每年校验一次。
60
摄像机护罩紧固且保持密封，护罩内、外壳及玻璃洁净。
61
系统设备维保记录等清楚详细，记录保存完整。
62
五
周
界
防
范
报
警
系
统
1.不定期进行调试与保养。
2.中心控制室能通过显示
屏、报警控制器或电子地
图准确地识别报警区域，
收到警情时，能同时发出
声光报警信号。
主机报警显示与防区相符，报警及时。
63
主机内保持清洁干净。
45
每天须对水泵房巡视不少于1次。
46
2.排污泵
定期检查，保证排污泵的正常运行、污水井的巡视检查，确保其正常运行。
设备房内排污泵控制箱上转换开关，应打在“自动”位置；设备房外各项目应根据具体情况进行确认转换开关的具体位置。
47
检查水位控制装置，保持正常状态，每月点动测试一次；泵坑每半年清掏一次，平时保持无杂物，确保水泵的正常运行。
每年进行一次全面保养（运行200小时更换油滤，运行500小时更换风滤）。
38
4.巡视检查
保持通讯畅通。
每天须对发电机房巡视不少于1次。
39
发电时随时关注发电机状态并做好记录。
巡视人员通讯畅通，设备房内消防电话正常使用。
40
三
给
排
水
1.水泵房
1.非水泵房值班人员进入
需经领班以上工程管理
人员同意；公司内部具有
设备投入使用前后各进行1次滤网清洗。
100
运行期间分体空调每月至少清洗1次，中央空调每半月至少清洗1次。
101
十
电
梯
系
统
1.日常管理及维护
委托专业维修保养单位进行定期保养，设专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具、对讲、监控、通风等设施保持完好，轿厢整洁。
外观完好，功能正常。
防火门玻璃完好无损。
125
防火门弹簧绞链完好，弹性适度。
126
防火门开闭自如。
127
6排烟系统
A.排烟风机
外观完好，功能正常。
排烟风机表面洁净。
128
控制柜控制启、停正常，控制开关置于自动状态。
129
控制柜电源指示灯显示正常，运行平稳可靠。
130
每月联动测试1次，作好测试记录。
131
73
门禁系统的机械部分灵活轻便，外观清洁，无污迹、锈斑等。
74
系统设备的巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完整。
75
七
电
子
巡
更
系
统
根据需要不定期地进行调试与保养。
主机操作系统的各项操作功能正常并稳定。
76
系统主机与数据采集器（巡更棒）能正常通讯。
77
现场的巡更信息点安装稳固，无破损、松脱等。
78
系统设备外观清洁干净。
79
系统设备维保记录等清楚详细，记录保存完整。
80
八
车
辆
出
入
管
理
系
统
不定期进行调试与保养
系统主机与控制器能正常通讯。
81
发卡器、读卡器能正常工作，读卡、发卡准确无误。
82
闸机及控制器内无灰尘及油污等，保持干净清洁。
83
电动闸杆启闭正常，机械部分灵活（定期加油润滑）。
84
主机操作系统的各项操作功能正常。
密码设置功能、闭门器自
动功能均正常。
2.控制主机应能准确显示报警或故障发生，并同时发出声光报警信号。
主机、解码器等内无灰尘，干净清洁。
69
监控中心管理机及住户家分机能正常振铃、对讲通话、开锁及可视画面清晰。
70
主机操作系统的各项操作功能正常。
71
门禁读卡器能正常读卡，控制器开锁及时无误。
72
闭门器安装牢固或地弹门灵活准确，力度适当。
B.排烟阀
外观完好，功能正常。
微动开关机内部接线端子端子无松动、微动开关固定良好。
132
复位按钮、导轮、钢丝、转轴复位按钮控制无误、排烟口开启灵活。
133
风机、排烟阀手动、自动功能、试验手动、联动功能正常。
134
7.新风系统
诱导风机
外观完好，功能正常。
加压送风机表面洁净，运行平稳可靠。
135
加压送风机
85
车辆视频监视镜头的焦距调节准确，视频信号能正常传输给电脑控制主机。
86
监控的镜头、防护罩等干净清洁，视频图像清晰。
87
系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完整。
88
九
空
调
系
统
1.空调机房
1.非空调机房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意；公司内部具有督导检查职能的人员需签字后进入。
2.
48
3.水池（箱）
清洗单位应持有《二次供水设施清洗消毒许可证》，清洗人员须持有有效健康证。
二次供水水箱及屋顶生活水箱应每半年清洗消毒一次。
49
清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验并取得合格证。
50
4.运行
1.设备运行正常，无泛水、漏水。
2.阀门、管网无泡、冒、滴、漏、锈蚀等，阀门转动灵活;机房无积水、浸泡.
2.
3.按规定顺序开、停机。
机房内无异常声响，电压、电流、温度等仪表指示正常。
96
无违规违章指挥与操作，操作规程及应急处理程序张贴在醒目位置。
97
空调运行时，设专人值班，值班员每两小时巡视一次中央空调机组，并做好运行记录。
98
3.巡视
不运行时，每周须对空调机房巡视不少于1次。
99
4.维护保养
定期、不定期保养，确保正常使用。
102
每年进行安全检测并取得有效的《安全检验合格证》，并张贴于轿厢内。
103
每半月按相关规范进行维护保养1次，有完整的维保记录。