房地产企业成本构成及目标成本管理
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
4、临时设施费 （1）临时围墙：围墙、围栏设计、建造、装饰费用。 （2）临时办公室；租金、建造及装饰费用。 （3）临时场地占用费：施工用临时占道费、临时借用空地租费。 （4）临时围板：临时围板的设计、建造、装饰费用。
（三）主体建筑安装工程费
1、主体建筑工程费
（1）基础造价：土石方、桩基、护坡工程费、桩基检测费、降水。
（五）公共配套设施费
1、游泳池 2、业主会所（包括物业用房） 3、幼儿园 4、学校 5、网球场 6、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费。 7、车站建造费
（六）开发间接费
1、工程管理费 （1）工程监理费：支付给聘请的监理单位费用； （2）预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用； （3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费； （4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖； （5）工程质量监督费：建设主管部门的质监费； （6）安全监督费：建设主管部门的安监费； （7）工程保险费。
（四）基础设施建设费
2、园林环境工程费： （1）绿化建设费：包括公共绿化、宅间绿化、小区周边绿化等。 （2）建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等。 （3）道路、广场建造费：包括车行道、广场、人行道等。 （4）围墙建造费：包括永久围墙、围栏及大门。 （5）室外照明：室外灯光照明工程。 （6）室外背景音乐： （7）室外零星设施：儿童游乐设施、健身器材、指示及标识牌、座 椅等。
房地产企业成本构成及目标 成本管理
严剑民 2010年10月7日
第一部份 房地产企业成本构成
房地产企业成本构成主要包括:
1、土地征用及拆迁补偿款 2、前期工程费 3、主体建筑安装工程费 4、基础设施建设费 5、公共配套设施费 6、开发间接费 7、期间费用 8、税金及附加费
（一）土地征用及拆迁补偿款
（四）基础设施建设费
1、社区管网工程费
（1）室外给排水系统：①室外给水系统：包括小区内给水管道、 水泵房设备、检查井、以及外接的消火栓。
②雨污水系统。
⑵室外采暖私系统：
⑶室外燃气系统：
⑷室外电气及高低压设备：高低压配电设备及安装、室外强电 管道及电缆敷设、室外弱电管道埋设等。
⑸室外智能化系统：停车管理系统、小区闭路监统、周界红外 防越、小区门禁系统、电子巡更系统等。
（三）主体建筑安装工程费
2、主体安装工程费 （1）室内水暖气电：主要包括：室内给排水、室内 采暖、室内燃气、室内电气工程。
（2）设备及安装：主要包括：通风和空调系统、电 梯供货及安装、发电机供货及安装、消防系统、人防 设备及安装。
（3）弱电系统：主要包括：居家防盗系统、对讲系 统、有线电视、电话、宽带网。
2、营销设施建造费 （1）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告； （2）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆； （3）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等； （4）样板间：包括设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费等； （5）销售模型费：售楼沙盘、户型模型等。
3、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出，减去利息收入后的净额。
评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 B、设计费：施工图设计费、环境景观设计费等。 C、可行性研究费、制图晒图费、样品制作费等。
（3）建Hale Waihona Puke Baidu研究用房：材料及施工费。
2、报建费 （1）报批报建费：A、项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部交纳
的报批费。 B、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、
4、物业管理完善费：开发商承担的由物业公司代管的大修基金、物业管理基金或其他 专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费。
(七)期间费用
1、管理费用： （1）行政人员工资及福利费：除直接从事项目开发部门人员的行政人员工资及
福利费； （2）统筹及养老保险金：包括全体员工的统筹及养老保险金； （3）折旧费：主要指车辆、办公设备的折旧费用； （4）办公费：除直接从事项目开发部门人员的办公费； （5）水电费：行政办公地水费和电费 ； （6）通讯费：除直接从事项目开发部门人员的行政人员通讯费； （7）差旅费：除直接从事项目开发部门人员的行政人员差旅费； （8）业务招待费：对外交往过程中的请客、送礼费用； （9）职工教育及培训费： （10）会务费：参加各种会议的费用； （11）咨询及审计费：各种管理咨询、税务咨询及各类审计及评估费用； （12）地方四税：房产税、土地使用税、印花税、车船使用税； （13）董事会费用：
（2）结构及粗装修：砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、 脚手架、超高补贴等。
（3）门窗工程：单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工 程费用。
（4）公共部位精装修：大堂、电梯厅、楼梯门、屋面、外立面及 雨蓬、栏杆等精装修费用。
（5）户内精装修：厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
4、折迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的折迁补偿净 支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
（二）前期工程费(四项)
1、勘察设计费 （1）勘察丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费、日照测
试费、竣工面积丈量费等。 （2）规划设计费：A、规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案
1、政府地价及市政配套费：土地出让金、土地开发费、大 市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更 用途和超面积补交的地价等。
2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合 作方的房屋成本和相应的税金。
3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等 建造费、管线铺设费、接口补偿费。
散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、环境 评测费、拆迁管理费、招投标管理费等。
（2）增容费：水、电、煤增容费。
（二）前期工程费
3、三通一平费 （1）临时道路：施工用的临时道路设计、建设费用。 （2）临时用电：施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁 移、临时变压器安装及拆除费用。 （3）临时用水：施工用的临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、 迁移等费用。 （4）场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
（三）主体建筑安装工程费
1、主体建筑工程费
（1）基础造价：土石方、桩基、护坡工程费、桩基检测费、降水。
（五）公共配套设施费
1、游泳池 2、业主会所（包括物业用房） 3、幼儿园 4、学校 5、网球场 6、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费。 7、车站建造费
（六）开发间接费
1、工程管理费 （1）工程监理费：支付给聘请的监理单位费用； （2）预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用； （3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费； （4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖； （5）工程质量监督费：建设主管部门的质监费； （6）安全监督费：建设主管部门的安监费； （7）工程保险费。
（四）基础设施建设费
2、园林环境工程费： （1）绿化建设费：包括公共绿化、宅间绿化、小区周边绿化等。 （2）建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等。 （3）道路、广场建造费：包括车行道、广场、人行道等。 （4）围墙建造费：包括永久围墙、围栏及大门。 （5）室外照明：室外灯光照明工程。 （6）室外背景音乐： （7）室外零星设施：儿童游乐设施、健身器材、指示及标识牌、座 椅等。
房地产企业成本构成及目标 成本管理
严剑民 2010年10月7日
第一部份 房地产企业成本构成
房地产企业成本构成主要包括:
1、土地征用及拆迁补偿款 2、前期工程费 3、主体建筑安装工程费 4、基础设施建设费 5、公共配套设施费 6、开发间接费 7、期间费用 8、税金及附加费
（一）土地征用及拆迁补偿款
（四）基础设施建设费
1、社区管网工程费
（1）室外给排水系统：①室外给水系统：包括小区内给水管道、 水泵房设备、检查井、以及外接的消火栓。
②雨污水系统。
⑵室外采暖私系统：
⑶室外燃气系统：
⑷室外电气及高低压设备：高低压配电设备及安装、室外强电 管道及电缆敷设、室外弱电管道埋设等。
⑸室外智能化系统：停车管理系统、小区闭路监统、周界红外 防越、小区门禁系统、电子巡更系统等。
（三）主体建筑安装工程费
2、主体安装工程费 （1）室内水暖气电：主要包括：室内给排水、室内 采暖、室内燃气、室内电气工程。
（2）设备及安装：主要包括：通风和空调系统、电 梯供货及安装、发电机供货及安装、消防系统、人防 设备及安装。
（3）弱电系统：主要包括：居家防盗系统、对讲系 统、有线电视、电话、宽带网。
2、营销设施建造费 （1）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告； （2）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆； （3）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等； （4）样板间：包括设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费等； （5）销售模型费：售楼沙盘、户型模型等。
3、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出，减去利息收入后的净额。
评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 B、设计费：施工图设计费、环境景观设计费等。 C、可行性研究费、制图晒图费、样品制作费等。
（3）建Hale Waihona Puke Baidu研究用房：材料及施工费。
2、报建费 （1）报批报建费：A、项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部交纳
的报批费。 B、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、
4、物业管理完善费：开发商承担的由物业公司代管的大修基金、物业管理基金或其他 专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费。
(七)期间费用
1、管理费用： （1）行政人员工资及福利费：除直接从事项目开发部门人员的行政人员工资及
福利费； （2）统筹及养老保险金：包括全体员工的统筹及养老保险金； （3）折旧费：主要指车辆、办公设备的折旧费用； （4）办公费：除直接从事项目开发部门人员的办公费； （5）水电费：行政办公地水费和电费 ； （6）通讯费：除直接从事项目开发部门人员的行政人员通讯费； （7）差旅费：除直接从事项目开发部门人员的行政人员差旅费； （8）业务招待费：对外交往过程中的请客、送礼费用； （9）职工教育及培训费： （10）会务费：参加各种会议的费用； （11）咨询及审计费：各种管理咨询、税务咨询及各类审计及评估费用； （12）地方四税：房产税、土地使用税、印花税、车船使用税； （13）董事会费用：
（2）结构及粗装修：砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、 脚手架、超高补贴等。
（3）门窗工程：单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工 程费用。
（4）公共部位精装修：大堂、电梯厅、楼梯门、屋面、外立面及 雨蓬、栏杆等精装修费用。
（5）户内精装修：厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
4、折迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的折迁补偿净 支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
（二）前期工程费(四项)
1、勘察设计费 （1）勘察丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费、日照测
试费、竣工面积丈量费等。 （2）规划设计费：A、规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案
1、政府地价及市政配套费：土地出让金、土地开发费、大 市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更 用途和超面积补交的地价等。
2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合 作方的房屋成本和相应的税金。
3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等 建造费、管线铺设费、接口补偿费。
散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、环境 评测费、拆迁管理费、招投标管理费等。
（2）增容费：水、电、煤增容费。
（二）前期工程费
3、三通一平费 （1）临时道路：施工用的临时道路设计、建设费用。 （2）临时用电：施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁 移、临时变压器安装及拆除费用。 （3）临时用水：施工用的临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、 迁移等费用。 （4）场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。