建筑规划建议报告

手段：打造亮点街区 方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积 ） 目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商
L3-4
3-4F街区
香榭大道
L2-3
表达方式： ➢主题铺装 ➢欧式咖啡馆与品牌结合 ➢主题街景 ➢不统一招牌 ➢与时间同步灯光
日韩街区
L3-4
表达方式： ➢主题铺装 ➢日式咖啡馆结合品牌零售 ➢主题街景 ➢不统一招牌 ➢与时间同步灯光
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追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2 020年1 0月25 日星期 日上午6 时23分 22秒06 :23:222 0.10.25
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年10月 上午6时 23分20 .10.250 6:23October 25, 2020
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♣每一层对应面积较大，人 流如何有效带动
♣大型活动场地如何在各个 楼层不同分布，与公共空间 取得平衡
♣未来商业竞争将会更加激 烈，如何有效地吸引消费者
项目招商风险
I. 项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬 位置，缺乏对主力店的招商吸引力
Iຫໍສະໝຸດ Baidu. 5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的 空间及场地，不能给人震撼的感觉
风险5：项目楼层较高，10-11F的出租及租金面临较大挑战
10-11F面临很大的租赁及租 金压力
项目风险应对建议——招商风险应对
手段：打造主题街区 方法：打通10-11F楼板，营造出高品质餐饮主题街区 目标：便于10-11F客户招商，并尽可能创造高租金
餐饮主题街区
表达方式： ➢大量主题正餐 ➢户外座椅 ➢变幻景观 ➢绿色植物
7-8层挑空
L7-8
表达方式： ➢大量户外表演 ➢时尚家装饰品、个人护理 ➢节日活动 ➢体现主题的家居饰品店
项目风险应对建议——招商风险应对
风险4：单层面积体量大，分层主题不够鲜明
楼层单体面积达到1万平方米之多， 不易形成鲜明的主题，且不利于商铺 之间的互动和人流的畅通
八大主题广场
手段：开发主题广场 方法：在不同楼层位置安排不同的主题广场，以装饰品或者活动来营造主题氛围 目标：通过主题广场的规划，便于广场周边有效吸引目标主力客户
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加强交通建设管理，确保工程建设质 量。06: 23:2206 :23:220 6:23Sunday, October 25, 2020
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.10. 2520.1 0.2506: 23:2206 :23:22 October 25, 2020
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踏实肯干，努力奋斗。2020年10月25 日上午6 时23分 20.10.2 520.10. 25
表达方式： ➢户外座椅 ➢挑空小中庭
项目风险应对建议——招商风险应对
风险3：现有规划为常见购物中心布局，未能体现出家庭娱乐气氛，主题特色不够
布局规划中除了有电影院之外 ，没有其他的能够体现出家庭 娱乐特色的规划
手段：打造家庭娱乐街区 方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小 丑、杂技等 目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业
作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2 020年1 0月25 日星期 日6时23 分22秒 06:23:2 225 October 2020
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好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午6时23 分22秒 上午6 时23分0 6:23:22 20.10.2 5
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专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20. 10.2520 .10.250 6:2306: 23:220 6:23:22 Oct-20
项目营运风险
I. 楼层高，单层面积大，人流带动性较弱 II. 大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡 III. 未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引人流
项目风险应对建议——营运风险应对
风险1：楼层高，单层面积大，人流带动性较弱
商业有11层之高，部分楼层单体 面积过大，对人流的带动性弱
招商：
♣ 项目双首层设计及2-4F平面布 局，令2-4F处在尴尬位置，缺 乏主力店招商的吸引力
♣ 5F作为第二首层，现有规划缺 乏聚集人气及活动的空间及场 地，不能给人震撼的感觉
♣ 目前布局如何更好的体现家庭 娱乐的气氛
♣ 主题不够鲜明，可塑性较弱 ♣ 10-11F面临较大的租赁及租金
风险
项目风险
营运：
项目风险应对建议——招商风险应对
风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人 震撼的感觉
因为飞天体梯的使用，5F为第二个中 庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小 ，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了 租金的提升。
手段：扩大5F中庭空间 方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座 椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户 外座椅收回。 目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商
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L/C
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美食百老汇
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Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走 L8
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Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走
朝北 大悦城 建筑规划 建议
2008年9月
一、项目解读 ➢项目概况 ➢项目平面图 二、风险分析 ➢招商风险 ➢营运风险 三、未来工作重点
目录
一、项目解读
项目解读——项目概况
朝北大悦城
所属商圈：朝青商圈 地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北角 商业类型: 综合体/购物中心 商业面积：23万平方米 商业定位：现代超级家庭购物中心 开业时间：2009年底
根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费 特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。
朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。
项目解读——平面图总结
二、风险分析
风险分析
朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上 朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。
目标租户：Sport GBA city , Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa
运动广场
目标租户： Simply Life、0101、Creative Loft , Body Shop 、Life Style centre
L7
家庭广场
科技广场
音乐广场
项目风险应对建议——招商风险应对
餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等 条件
停车场汽车美容位置要预留上下水
朝北大悦城硬件考虑建议
➢广场空间要预留地插、电等以便日后场地的租赁 ➢活动场地要预留上下水及吊件等，方便各种活动的举行 ➢花车位置要预留上下水 ➢预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承重是否足够等条件，方便车辆进出 ➢提供给餐饮及零售租户地下空间及电力规划 ➢挂饰装置预留管线 ➢户外广告牌的开发及条件预留 ➢餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等条件 ➢每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若 大于300平米要求员工不允许进入公共洗手间） ➢电梯预留足够的广告位 ➢考虑滚动广告位位置，并预留足够电力 ➢停车场汽车美容位置要预留上下水 ➢在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公司人流引出
手段：科学规划餐饮布局 方法：餐饮规划做到“相对分布，局部集中”，设置休闲餐饮，延长逗留时间 目标：带动人流，相应的缩短培养周期
C
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L1
L/C F
L3
C
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L2
L/C F
Leisure 休闲餐饮
Formal 正餐
Casual 简餐
Junk food 快餐
L4
Take away现拿即走
C/J C/J
项目风险应对建议——营运风险应对
风险2：活动场地较为分散，没有大型活动场地，空间平衡感较差
大型活动中庭缺乏、仅在首层存 在，五层中庭略显空间不足，相 对项目体量来说配套不够
手段：运用科技手段，形成视觉焦点 方法：在首层中庭空间安排活动的升降舞台（可以由首层上 升到高层空间） 目标：打造独特的活动空间，形成新的视觉焦点
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牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。202 0年10 月25日 星期日6 时23分 22秒Sunday, October 25, 2020
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相信相信得力量。20.10.252020年10月 25日星 期日6 时23分2 2秒20. 10.25
谢谢大家！
III. 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 IV. 主题不够鲜明，可塑性较弱 V. 10-11F面临很大的招商和租金压力
项目风险应对建议——招商风险应对
风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店 招商的难度
双首层的使用，使人流直接输入到五层 ，2-4F则成为受到忽视的楼层。而24F现有布局单一，无益于主力客户招 商。
目标租户：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP, EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,White Collar,Swarnoski
“悦”广场
目标租户：Rose Tea House、Cova、Anges’b, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport
预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承 重是否足够等条件，方便车辆进出
活动场地要预留上下水、地插及吊件等，方便 各种活动的举行
在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公 司人流引出
每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一 个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若大 于300平米要求员工不允许进入公共洗手间）
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树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20. 10.2520 .10.25S unday, October 25, 2020
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人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。0 6:23:22 06:23:2 206:23 10/25/2 020 6:23:22 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 10.2506 :23:220 6:23Oct-2025-Oct-20
欧陆广场
目标租户：Afternoon Tea、Blue Mountain、Uniquo、Toyko Homogayi、山本 耀司、三宅一新、川保久龄、Banana Republic、Watami、S K Collection
日韩广场
节日广场
目标租户：Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle
L1
多功能升降展示舞台
项目风险应对建议——营运风险应对
风险3：未来商业竞争将会更加激烈，项目在景观设计、细节表现上的吸引力不够 手段：1、增加体验性景观
2、增加人性化设计 方法：1、能够引起话题的活动的、多变的、可拍照的体验性景观
2、体现人文关怀的户外等候区等景观
主题街区位置 （L2-3、L3-4、L7-8、L10-11）
不同时段出现白天与黑夜的变幻
不同时间水景 会有不同变化
L6
多功能跳跳泉
L5-8
服务中心
L1
Concierge
L5
问讯中心 Information Centre
色彩多变音乐喷水池 Music Fountain
人性化设计细节
L5
儿童主题厕所
朝北大悦城硬件考虑建议
花车位置要预留上下水
广告牌的开发及条件预留