东莞锦龙凤岗项前期定位报告

行政中心
龙平二路
住宅发展主要沿东深路规划
凤岗楼盘分布图
分布特点:
翡翠山湖 行政中心 卧龙山庄 嘉辉豪庭
1、主要集中在东深公路两旁, 交通非常便利; 2、形成了以雁田、镇中心两大 板块； 3、大规模地块占据优越的山水 资源。如翡翠山湖，卧龙山庄、 蓝山锦湾等。
永江大厦
凤天阁
龙福花园
水岸山城 雁田 蓝山锦湾 翠湖豪苑 丰田花园
报告思路
1
2 3
பைடு நூலகம்项目研判
凤岗市场分析
项目定位
4
物业发展建议
项目研判——经济指标 位置：东莞凤岗镇凤深大道旁 占地面积：50819㎡ 建筑面积：约148812㎡（其中商业面积：约3.2万㎡） 幼儿园：约1000㎡左右 容积率：3.5/2.8 规划：70％的90平米以下 地块：金凤路以西——第一批单位（建面32586.6㎡） 金凤路以东——第二批单位（建面116225.2㎡）
项目研判——项目四至
周边视野开阔，地势平坦，东南面远山景观，东面东深水渠有待改造。
东 深 河 南 塘 村 东 深 河
凤 深 路
地 块 内 部
东 远 山 景
凤 深 路
三 正 财 富
三 正 工 地
项目印象
处于凤岗镇中心区域，距龙岗仅15分钟车程，周边配套规划正逐渐 完善 沿路有噪音影响＋景观资源缺乏＋不规则长方地形 交通通达性好＋地理位置具有一定优势 与深圳中心区的心理距离大于实际距离，有赖于城市概念的引导
二房价格最高，最先 消化 二房销售最快
翠湖豪苑
4800
客户构成
1、客户构成以本地人、私营企业主及中高管为主要客户群体，投资比例增大； 2、深圳客户正进驻凤岗市场，他们以投资而“闻名”珠三角。
楼盘名称 龙福花园 凤天阁 翡翠山湖 嘉辉豪庭 水岸山城 翠湖豪苑 开盘时间 2005年 2005年 2006年10月 （三期） 2007年3月（四 期） 2006年7月 2007年6月 置业目的 9成自住 1成投资 7成自住 3成投资 9成自住 1成投资 6成自住 4成投资 4成自住、6成投资 5成自住、5成投资 客户构成 企事业单位员工\私营业主企业中高管及技 术人员 本地人\企业高管技术人员\ 私营业主\公务员 本地居民/私营业主 港台人士\本地居民 企业高管\私营业主 本地人、私营业主、公务员、深圳投资客 本地人、私营业主、深圳投资客
规划：未来土地的规划建设将以工 业园区建设为主。
性质：外向型经济为主导的加工业区， 第三产业发达，环境优美的山水型现 代化城镇。 宏观经济趋好，具有一定购买潜力
规划概况——双中心组团，交通发达
两个中心
凤岗行政中心 雁田中心 三纵四横的交通路网 凤平路 东深路 外环路 永盛大街 碧湖大道 龙平路
雁田
楼盘名称 价格
三期3300
销售率
已售完 未公开发售 已售完 基本售完 基本售完 售完 售完 基本售完
销售时间
7个月 ----8个月 1个月 1年 1年 10个月 1个月
备注
翡翠山湖
四期5000 三期3300
价格为对外报价
嘉辉豪庭 龙福花园 凤天阁 水岸山城
四期4000 3000 3100 5500
一房、二房热销 大户型滞销
距离东莞35分 钟车程 距离惠州60分 钟车程 距离广州50分 钟车程
距离罗湖口岸30 分钟车程 距离皇岗口岸 30分钟车程
距离盐田港60 分钟车程
距离深圳机场 30分钟车程
距离深圳25分 钟车程
凤岗区位——龙平路，东深路连接深莞纽带
凤岗距深圳福田中心区仅30分钟车程，与龙岗区平湖、中心城形成接 壤的三角形地带，三个区域文化、经济交流互动频繁。
价格走势：
凤岗镇2007年5月成交均价相比07 年1月增长14.14%。
个盘分析
水岸山城
•占 地：凤岗镇东深公路旁 •总户数：634户 •车 位：508个 •销售率：100% •实现均价：5600元/ ㎡ •户型比例：二房80-91 ㎡，占17% 三房111-153 ㎡，占49% 四房140-170 ㎡，占19% 其它 占15%
一期户型面积小总价低，引入有助 于活跃市场，吸引市场关注率。
05-06年楼盘：早期楼盘市场 主力户型以大三房为主，面 积区间在110-150平米。
翡翠山湖三期 嘉辉豪庭三期 龙福花园 凤天阁
楼盘名称 翡翠山湖
主力户型及面积（㎡） 二房85 ：三房：106-128 三房（143）；四房（164）； 五房（174） 独立别墅 （300-600） 三房（110-150）；四房（140-170） 一房（61-63）；二房（67-107）； 三房（100-120） 二房（83-91） 三房（126-148）； 四 房（137-166） 二房、三房、四房；80-154
客户构成: 深圳：东莞=80%：20% 企业高管私营业主、 公务员、投资客占80%以上
个盘分析
翡翠山湖
•位置：凤清路清溪路口
•建面：38万㎡ •物业类型：别墅、高层住宅 •定位：凤岗首席大型人文山水城
客户构成 别墅多为本地人换房以及凤岗、清溪厂商，洋 房主要客户为附近企业技术人员及高管，深圳 龙岗、平湖等约占15%。
市场分析
凤岗房地产市场分析 客户分析
凤岗市场的客户是哪些？
翡翠山湖
嘉辉豪庭 龙福花园 凤天阁 水岸山城 财富新地
深圳投资客 本地居民 私企业主、工 厂高管 公务员、单位 人士 港台人士
在以大户型为主，小户型稀缺且 拥有2万名侨胞的凤岗市场上，本 地普通居民和港台人士需求未完 全放量，对市场产品并未产生投 资、换房的置业想法。 东莞客户呈哑铃型结构，缺乏上 升力量的中产阶层，后继乏力， 高端及投资需求空间有限。
整体居住氛围：由于工业企业众多以及其破坏性的开发，导致生活环境较差，配 套设施比较欠缺，大多数楼盘的生活配套必须由自身来解决，良好居住环境的培 育还需要一个较长的过程。
启
示
凤岗并非房地产开发的热点区域，生活氛围一般，房地产总体开发水 平较为落后，产品结构较为单一，消费潜力仍有待引导。当封闭型市 场的市场容量有限时，需要通过市场外拓才能打破当地困局。
本地居民由于持有自有物业，对市场上的相对高价楼盘接受度不高。 周边私企业主、工厂高管大多属长期性投资。 跨区域投资显现，外地来莞投资现象逐渐凸显。
客户置业目的
置业客户群体分类已不能用简单的自住投资来进行区分，他们的置业目的及 需求可以按以下方法划分：
对产品是否升值 并不关注，看中 的是产品的某种 特征，比如稀缺 资源、区位等。
楼盘特征
中、大规模楼盘逐渐占据了市场供应的主导地位，别墅占有率高，山水资源丰富。
楼盘名称 翡翠山湖 永江大厦 凤天阁…… 卧龙山庄 面积㎡ 地/建：38万 建：4.56万 地5万；建10万 地40;建20万 产品 别墅、高层 高层 高层 别墅 卖点 山水自然环境 中心区位 中心区位 山水自然资源
龙福花园
客户构成：港台人士、本地居民、工 厂高管人员、私营业主、深圳投资客
五房及以上：
4%
个盘分析
龙福花园
•地点：塘沥村（东深公路旁） •占地：52702㎡ •总建面：99666.6㎡，容积率1.9 •配套：园林、背靠园龙山公园 •户数：586户 均价：3000元/㎡） •销售周期：1年 户型 二房二厅 三房二厅 四房二厅 面积 96㎡ 125-140㎡ 166-185㎡ 比例 17% 58% 25%
•配套：会所、学校、商业街、酒
店、高尔夫练习场 •总户数：别墅92栋、洋房1000户 •物管：深圳长城 •均价：洋3300元/㎡、别5800元/㎡ •销售率：在售4期，前3期售完 •83--86㎡二房二厅约占10％ •115-145㎡三房二厅约占65% •153㎡四房二厅约25%
个盘分析
嘉辉豪庭
位置：平龙公路 占地：20万㎡ 物业类型：酒店公寓、高层洋房 配套：会所、商业街、酒店、商务娱乐 均价：4000元/ ㎡（洋房） 主要卖点：大社区配套、度假概念 户型配比： 一房：61-63㎡ 占28% 二房：61－107㎡占36%, 三房：101-120 ㎡ 占21%, 四房：124-160 占11%
该类客户不仅看中 产品本身,也看中未 来的溢价空间。
短线炒家,购买产品是 短期投机行为，看中的 产品的升值潜力，客户 比例不宜过高。
产品与客户契合度分析
二期大户型的 主要客户，也 是未来我们将 争取的客户，1 期多数户型对 他们偏小。
一期和二期我们 都将争取的主力 客户，有利于实 现最大的溢价空 间，容易营造一 定的居住氛围
水岸山城 嘉辉豪庭 翠湖豪苑 蓝山锦湾 丰田花园
地5万；建10万
地7.9万;建11万 地 20万 ；建40万 地8.4万;建20万 建27万
小高层、高层
别墅、高层 高层 别墅、高层 别墅、高层 高层、多层
区位、生态
山水资源、品牌 度假 高尔夫、湖 山水资源 中心区位
主力户型及特点
楼盘名称 主力户型 三房二厅 二房二厅 三房二厅 三房二厅 主力面积 115~145 ㎡ 81~110 ㎡ 125~141㎡ 111~132㎡ 户型特点 凸窗，部分3房主卧带阳台 送入户花园、凸窗、主卧带阳台 赠送花园 送超大入户花园、凸窗 凸窗、转角凸窗设计，卧室带 “厅”设计 户型方正 户型方正 层高/装修 3米/毛坯 3米/公寓装修 3米/毛坯 3米/毛坯
银湖山庄 三正半山豪苑 卧龙山别墅 佳兆业水岸山城
龙岗 中心城
观澜、平湖
蓝山锦湾
翡翠山湖
宏观环境
以外向型经济为主，工业用地为主，居住氛围较弱，居住消费潜力有待引导
• 全镇面积82.5平方公里,镇辖11个 行政村、1个居委会 • 户籍人口约2万人，外来人口22万 人 • 广东省的著名侨乡，近2万名华侨 • 现有外向型企业1139家，全镇国 内生产总值19.1亿元 • 凤岗镇经济综合实力排名全市第 10
客户构成： 企事业单位员工 、个体企业主、 企业中高 管及技术人员
户型特点：户型方正、房房有飘窗，部分 户型设计弧形全落地飘窗，双阳双卫
市场分析小结
1. 凤岗房地产属封闭型市场特征，呈板块化与规模化发展趋势。 2. 产品正走向成熟，带入户花园设计、凸窗、主卧带阳台等。 3. 市场主力户型仍为大户型、中小户型比较稀缺。 4. 06、07年凤岗地产供需基本持平，07年价格上涨幅度14％。 开发规模水平：政府规划的相对落后＋缺乏品牌开发商的进入，尚未能高品质的 住宅片区开发，开发水平相对较低。
东莞锦龙又一城前期策划报告
深圳中原事业六部
前
言
锦龙又一城是锦龙房地产公司在凤岗开发的继蓝山锦湾后的又一大型 项目； 它标志着继三正、佳兆业后，又一品牌开发商进驻凤岗参与城市化建 设。 该项目商业体量大，并将与三正财富新地一起形成凤岗商业核心区域， 进一步改善凤岗的商业及生活配套。 中原地产期望以深莞合作的形式，帮助开发商实现项目的成功销售。
供需与价格 整体供需状况：
从历年竣工面积与开发面积增长水 平来看大致相当，市场供需基本保 持平衡，莞深两地的价格洼地现象 对本地需求有拉升作用，而商品房 供应也在稳步增长。 凤岗2007年每月价格走势
5600 5400 5200 5000 4800 4600 4400 1月 2月 3月 4月 5月 4815 5341 5308 5402 5496
07年户型： 以二、三、四房 为主，面积区间 弹性增大，在85 -150平米，小户 型供应量少。
永江大厦 卧龙山庄 水岸山城 嘉辉豪庭 翠湖豪苑 蓝山锦湾
户型面积的演变
㎡
140及以上
130
120
翡 翠 山 湖 三 期
龙 福 花 园
永 江 大 厦
凤 天 阁 翡 翠 山 湖
主力面积分布图
水 岸 山 城
核心问题
面对凤岗市场现 状，如何在竞争 格局中寻求突破 ，树立项目独特 定位。
3.2万商业体量 对于仅14万建面 的项目，显然体 量过大，如何实 现商业价值最大 化？
市场分析
凤岗房地产市场 客户分析
凤岗区位——区位优势明显,交通极为便利
•地处东莞市东南端， •呈倒三角形插入深圳， •东靠深圳龙岗区 •北邻东莞塘厦镇， •西临深圳观澜、平湖。
110
100 90 80 70 60 50
嘉 辉 豪 庭 三 期
翠 湖 豪 苑 嘉 辉 豪 庭
蓝 山 锦 湾
户型面积有向两极扩 大的趋势。从05、06 年的以100~140平米的 三房为主，07年100平 米以下的户型增多， 且140平米以上的大户 型也呈增大趋势。
05
06
07年
销售状况
项目不多，销售状况良好，小户型最先消化，后期市场看涨。