2019年案例分析讲义

第一部分房地产估价基本方法的串讲

一、收益法

二、成本法

三、比较法

四、假设开发法

五、其他重要考点

一、收益法的总结

1.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）

（1）适用对象：收益法适用的对象是收益性的房地产，包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据有出租收益的类似住宅的有关资料，采用比较法求取该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

（2）适用条件

收益法测算出的价值取决于估价师对未来的预期，错误或非理性的预期会得出错误或偏离实际的收益价值。因此，收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查研究为基础。

2.收益法的技术路线

收益法：选择公式→收益年限或持有期→净收益→报酬率或资本化率、收益乘数→计算收益价值

收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。

3.收益法应用时应收集的技术资料

（1）收集类似房地产正常经营的收入水平（租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率），可出租面积、营业面积等资料；

（2）收集类似房地产正常经营的运营费用，或收集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛收入的比例，以便测算估价对象的客观支出及年净收益。

（3）收集类似房地产的租金与价格资料、或类似房地产正常经营的投资收益率资料、或类似房地产的无风险收益率和风险调整率，以便测算或选用估价对象房地产的资本化率。

（4）收集估价对象在未来年限的收益变化情况，以便选择收益法的计算公式计算估价对象的收益价格。

4.收益法特别注意的知识储备

收益法注意公式的选取、净收益的求取、报酬率的确定和收益年限的确定（建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余年限的比较）。

收益法估价中收入、费用或净收益的取值，应符合下列规定：

1.除有租约限制且评估出租人权益价值或承租人权益价值中的租金收入外，都应采用正常客观的数据；

2.有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租金收入；

3.评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

二、成本法的总结

1.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章）

（1）适用对象：新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产，特

别适用成本法估价。

特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。

在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建方式来解决。另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用比较法估价时，通常只好采用成本法。

成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值和价格。当采用成本法评估局部房地产的价值和价格时，例如评估某幢住宅楼中某套住房的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均单位价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、户型、室内装饰装修等因素调整后才可得到该套住房的单位价值。在实际估价中，根据估价对象这类房地产的开发方式，还可能需要先求取整个“小区”的平均单位价值，然后调整到“幢”的平均单位价值，再调整到该套住房的单位价值。采用成本法评估开发区中某宗土地的价值和价格，通常与此类似。

成本法估价通常比较费时费力，因为测算估价对象尤其是建筑物较老旧的房地产的重新购建成本和折旧，难度都较大。如果建筑物过于破旧，基本上没有了使用价值，通常就不宜采用成本法估价。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或比较新的房地产的价值和价格。

（2）适用条件：运用成本法时要求具备两个条件：一是自由竞争，二是该种房地产可以大量重复开发建设。

运用成本法估价时要注意以下三个方面的问题：

一是应采用客观成本而不是实际成本。可将成本区分为实际成本和客观成本。实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都要花那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。

三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；当供小于求时，应上调评估价值。

成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、财务会计等方面的专业知识。

成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值，在中国可视为房屋所有权和在价值时点剩余期限的土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不相同时，如产权有瑕疵，则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。

2.成本法的技术路线

成本法：估价路径选择（房地合估、分估）→重置价格→折旧→计算成本价值

3.成本法应用时应收集的技术资料

（1）收集类似房地产开发的成本、税费、利润等资料；

（2）收集类似土地的市场价格或其基准地价及其相关修正系数；

（3）收集建筑物重置成本资料；

（4）收集估价对象的已使用年限、尚可使用年限、折旧及残值率，或现场查勘和评定建筑物的新旧程度。

4.成本法特别注意的知识储备

成本法注意包含的成本内容，房地产的必要支出及应得利润包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。

注意投资利息、销售税费和利润的计算。

注意建筑物折旧的确定，直线折旧的年限的确定（土地使用权年限与建筑物耐用年限不一致的折旧）（参见《房地产估价理论与方法》第七章，第五节最后部分，土地使用期限对建筑物经济寿命的影响）

三、比较法的总结

1. 比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第五章）

（1）适用对象：同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。

如住宅（普通住宅、高档公寓、别墅）、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。