深圳恒大万科地产项目全程策划流程修订稿
1、万科房地产项目运作流程图
万科房地产工程运作流程图<一）、工程信息收集处理1、市场部进行专业地调查,获取工程信息,并进行分析处理：①、对于有效信息,持续跟进；②、暂无价值地信息存档,但必须持续跟踪.2、市场部跟进工程地相关要素,包括：①、工程简况、区域情况及竞争楼盘<显在及潜在）等；②、开发商地背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；③、与开发商相关地规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；④、与我方竞争地策划机构或销售代理地要素、介入工程地程度等；⑤、与工程相关地关键要素和风险点等；⑥、其他影响工程及影响我方介入地因素.3、经过市场部地跟进,通常产生以下两种结果：①、获得甲方地初步意向和要求,进入正式市场调查程序。
②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪.4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得地工程信息,通知或指令市场部进入正式市场调查程序.<二）、工程初步接洽1、市场部对目标工程展开有组织有计划地正式调查,涉及异地和费用使用地工程,向经营副总申报方案,审核后报行政副总核算,办理款项事宜,费用涉及相对大地调查呈报总经理审批,按照程序进行办理：①、通过上一步程序地进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案.2、通过审批地方案,称做计划,市场部严格按照计划所列地要素进行客观真实地调查,保证数据信息地质量,过程和结果纳入考核；调查结束后,涉及费用地工程必须当天到财务部报销.3、正式市场调查主要在原来地基础上重点对工程所处区域地宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意图等作深入系统地调查分析,对工程资源地条件进行整合及判断,并对工程地可操作性做出初步结论,并编制《工程调查报告》,市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审,经营副总进行第二次评审,并产生以下三种情形：①、策划部经理签收或拒收<要求补充调查分析）；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点<要求补充调查分析）；③、经过以上程序,发现工程本身不可行,市场部总结后存档.4、策划部结合实际情况,根据《工程调查报告》和相关资料有选择地编制《工程初次策划报告》、《工程整体定位策划报告》、《首期开发模式策划报告》、《工程整体规划及建筑设计报告》、《工程园林设计报告》、《工程营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审：①、通过评审,由经营副总负责把编制地外部方案送达甲方,进行协调；②、没有通过则按照要求重做方案.5、在与甲方地协调当中,通常产生三种情况：①、协调成功,甲方完全认可,进入工程论证程序；②、甲方认可,但提出其他相关要求,由市场部与策划部协作补充调查,调整方案；③、客观原因,协调失败,总结后归档.二、工程论证1、经营副总负责组织公司各相关部门进行工程立项论证评审,并针对与工程有关地各个方面提出质问,各部门进行答辩,对于论证结果由经营最终裁决：①、市场部主要针对工程地背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据；②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证；③、销售部对于工程运作细节部分可能会出现地情况进行设想,并提出应对措施；④、行政人力资源部对于工程组人员在工程所处区域会出现地情况进行论证；⑤、财务部对于工程运作资金地预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证.2、经过论证通常出现三种情形：①、通过论证评审,报送总经理进行最终评审；②、工程地论证缺少部分依据,由市场部与策划部协作对其补充调查,调整方案,直到各种客观依据充分为止,继续进行论证；③、论证后认为工程不成立,进行存档处理.3、总经理地评审过程,各部门指派代表参加,主要对于总经理提出地各种与工程有关地质问进行答辩,并产生如下结果：①、通过总经理地评审,工程立项,并进入合同洽谈程序；②、总经理对于部分方案提出否定,返回论证评审程序；③、总经理否决该工程,总结后归档处理.三、合同订立1、总经理负责与甲方就工程合作事宜地相关合同条款进行磋商：①、磋商成功,相关条件满足我方运作地各种要素,把甲方或我方草拟地合同样本送达律师进行审核,进入合同签署程序；②、磋商失败,对方地条件不能满足工程地运作,总结后归档处理.2、总经理签署或授权公司相关人员与对方签署合同,行政副总负责调查甲方地资信后,加盖“合同专用章”.四、工程筹备1、经营副总负责把内部方案和预算方案送达行政副总进行财务核算,编制成本管理方案和人力资源方案后,一并报送总经理审批。
万科施工程序(3篇)
第1篇一、项目前期准备1. 项目立项：对项目进行可行性研究，包括市场调研、政策分析、经济效益分析等，确保项目符合国家政策、市场需求和企业发展战略。
2. 设计阶段：根据项目定位和功能需求，进行方案设计、初步设计、施工图设计等，确保设计方案合理、可行。
3. 施工许可：取得相关政府部门颁发的施工许可证，确保项目合法合规施工。
4. 施工招标：根据项目特点和需求，进行施工招标，选择具备资质、信誉良好的施工单位。
5. 合同签订：与施工单位签订施工合同，明确双方权利、义务和责任。
二、施工准备阶段1. 施工组织设计：编制施工组织设计，明确施工进度、质量、安全、环保等方面的要求。
2. 施工现场布置：根据施工组织设计，对施工现场进行合理布置，包括临时设施、材料堆场、施工道路等。
3. 施工材料、设备采购：根据施工组织设计，采购所需材料、设备，确保质量、规格符合要求。
4. 施工人员培训：对施工人员进行专业培训，提高施工技能和安全意识。
5. 施工测量放线：按照设计图纸，进行施工测量放线，确保施工精度。
三、施工阶段1. 土建工程：包括桩基础、地下室、主体结构等施工，严格按照设计要求和质量标准进行施工。
2. 装饰工程：包括内外墙抹灰、门窗安装、吊顶、地面等施工，确保装饰效果和质量。
3. 机电安装工程：包括给排水、电气、暖通、消防等系统的安装，确保系统正常运行。
4. 道路、绿化工程：包括道路、停车场、绿化带等施工，确保环境美观、功能完善。
四、施工质量控制1. 施工过程中，严格执行国家有关工程质量标准，确保施工质量。
2. 对关键工序进行严格把控，如钢筋绑扎、混凝土浇筑、防水施工等。
3. 定期进行工程质量检查，发现问题及时整改。
4. 完成施工后，进行竣工验收，确保工程质量符合要求。
五、施工安全环保1. 严格执行国家有关安全生产法律法规，确保施工安全。
2. 制定安全生产责任制，加强施工现场安全管理。
3. 对施工人员进行安全教育培训，提高安全意识。
万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程
万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程1.项目规划：在项目启动之前，需要进行全面的项目规划，包括项目的目标、范围、进度、资源、风险等方面的规划。
规划阶段的关键活动包括项目启动会、项目立项、编制项目管理计划等。
2.需求整理：在项目启动阶段，需要明确项目的需求和目标，包括土地、资金、建设用地规划、项目定位等方面的需求。
需求整理的关键活动包括需求调研、需求分析、需求确认等。
3.前期准备：在项目启动后，需要进行前期准备工作，包括项目立项评审、土地出让、融资等方面的准备工作。
前期准备的关键活动包括项目立项报告编制、项目可行性研究、融资方案设计等。
5.项目审批：在设计阶段完成后，需要进行项目审批工作，包括建设用地规划审批、环境影响评价等方面的审批。
审批阶段的关键活动包括编制审批材料、提交审批部门、参加审批会议等。
6.承包商选择：在项目审批完成后，需要选择合适的承包商来承担项目的施工工作。
承包商选择的关键活动包括招标、投标评审、合同签订等。
在承包商选择过程中，需要考虑承包商的经验、实力、信誉等方面的因素。
7.建设准备：在承包商选择完成后，需要进行建设准备工作，包括施工图深化、材料采购、施工组织设计等。
建设准备的关键活动包括编制施工图设计变更申请、编制招标文件、组织材料采购等。
8.施工管理：在建设准备工作完成后，需要进行项目的施工管理。
施工管理的关键活动包括施工组织设计、进度计划编制、质量检查等。
施工管理过程需要对施工现场进行监督和检查，确保施工质量和进度的顺利进行。
9.资金管理：在项目施工过程中，需要对项目的资金进行管理和监控。
资金管理的关键活动包括预算编制、支付审批、资金进度监控等。
资金管理过程需要与财务部门、项目管理部门等进行协调和沟通。
10.质量控制：在施工过程中，需要进行质量控制工作，包括检查施工质量、解决质量问题、监测施工材料等。
质量控制的关键活动包括质量检查、质量整改、质量汇报等。
质量控制过程需要与监理单位、质量检测部门等进行协作和配合。
深圳恒大万科地产项目全程策划流程修订稿
深圳恒大万科地产项目全程策划流程Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】【最新资料，WORD文档，可编辑修改】深圳万科----地产项目全程策划流程一、市场调研：1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6，结论二、项目环境调研1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2，土地建筑功能选择（见下图表）3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景·经济实力·行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1理论价格（达到销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略1媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计1，小区的规划布局和空间组织2，小区容积率的敏感性分析3，小区道路系统布局（人流、车流）4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意6，小区建筑外立面色彩的确定及示意7，小区户型比例的搭配关系8，小区经典户型的功能判断及其面积划分9，小区环境绿化概念原则10，小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分1，名称2，标志3，标准色4，标准字体（二）运用部分1，现场·工地围板·彩旗·挂幅·欢迎牌2，营销中心·形象墙·门楣标牌·指示牌·展板规范·胸卡·工作牌·台面标牌3，工地办公室·经理办公室·工程部·保安部·财务部4，功能标牌·请勿吸烟·防火、防电危险·配电房·火警119·消防通道·监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。
万科房产项目营销策划方案
万科房产项目营销策划方案一、项目背景万科是中国房地产行业的领导者之一，拥有多个房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
为了进一步巩固市场地位，达到销售目标，需要制定一套有效的营销策划方案。
二、市场分析1. 市场规模：根据最新的市场报告，房地产市场仍然保持着稳定增长的趋势，尤其是在一二线城市。
根据数据显示，该地区的总销售额预计将保持在高水平。
2. 客户需求：购房者对房产的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求主要是对住房质量和生活环境的要求，而投资需求主要是关注房产的升值潜力。
3. 竞争对手分析：房地产市场竞争激烈，有许多其他房地产开发公司也在该地区推出自己的项目。
我们的主要竞争对手包括恒大地产、碧桂园和中国房地产等公司。
三、项目目标1. 销售目标：根据市场需求和竞争分析，制定今年的销售目标为总销售额达到XX亿元，并以此为基准。
2. 品牌推广目标：提升万科房产项目的品牌知名度和形象，增加客户的认可度和购买意愿。
3. 客户关系目标：建立长期稳定的客户关系，通过客户的口碑宣传和转介绍，增加项目的销售额。
四、营销策略为了达到以上的目标，我们制定了以下的营销策略：1. 产品定位：万科房产项目将定位为高品质、高附加值的住宅社区，并强调绿化环境、便利设施和生活配套。
2. 建立品牌形象：通过线上线下的广告宣传和品牌推广活动，建立万科房产项目的品牌形象，强调品质和卓越。
3. 多元化销售渠道：为了更好地满足客户的需求，我们将通过多种渠道销售房产，包括线上销售平台、线下销售中心和合作代理商。
4. 目标客户定位：根据市场调研，我们将重点针对优质客户群体进行宣传和推广，包括高净值人群、稳定收入群体和首次购房者。
5. 优惠政策和购房服务：为了提高购房者的购买意愿，我们将制定合适的优惠政策和购房服务，如定金返还、贷款办理和购房顾问等。
6. 社交媒体推广：在市场饱和的情况下，利用社交媒体平台进行精准定向推广，增加项目的曝光度和关注度。
恒大万科地产策划全流程审批稿
恒大万科地产策划全流程YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】万科地产策划全流程导读：房地产策划是一个项目的主心骨，房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式，本文分享给大家万科房地产策划的全流程，看看大型房企的策划是怎么做的。
前期策划阶段前期策划的整体流程一、可行性研究阶段1、市场分析2、市场预测3、收入、成本、费用预测4、财务评估5、敏感性分析6、盈亏平衡分析7、风险评估二、项目研究1、宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论（发展趋势）2、项目价值分析：区位价值、项目资源3、竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例4、潜在客户分析：研究对象、研究内容（得出调研结论）三、项目定位1、SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战2、客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位3、产品定位：内容、策略4、价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景5、经济效益分析：开发商、小业主四、市场推广1、卖点提炼：地段、产品、附加值2、项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素3、推广费用预算:4、现场包装方案：5、制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标6、制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格7、营销工作总体时间：前期策划分阶段一、可行性研究1、可行性研究的定义：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。
2、可行性研究的作用：★是项目投资决策的依据。
★是筹集建设资金的依据★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★是编制下阶段规划设计的依据3、可行性研究的内容：二、项目研究项目研究的目的：宏观环境研究●经济环境宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）城市经济状况（GDP、人均收入等）城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）●房地产市场环境结构及其规模（一、二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）结论：房地产未来发展趋势项目价值分析●区位价值分析产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）●项目资源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）竞争环境分析●同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。
万科房地产策划流程全程策划120页pptppt课件共122页
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2 公开发售前策划工作流程
2.1
在现场打动客户
2.11
推广前奏
1 确定楼盘推广名 2 确定项目推广整体风格
2.12
包装地盘、制作纸质媒体
注：2.12包装地盘、制作纸质媒体具体内容见《住宅项目市场推广》
2.1.1 推广前奏
1 确定楼盘推广名 楼盘推广名——营销策划的第一步
广告投放考虑因素
媒介特点 项目市场定位 目标客户群 销售区域 竞争对手媒介策略
2.2.3 公关活动——信息传播主要方法二
活动推广实施要点
量化目标
事后做好 效果评估
事先做好 调查
活动推广的实施要点
集中传播 项目卖点
2.2.5 内部认购——收集意向客户资料的有效方法
·概述
➢ 又称“认筹”，是指楼盘在没有正式开盘之前，面向购房 人开展的认购活动，需要客户交纳诚意金，因此能够辨别 出有效意向客户。
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
——推广策略
最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方
增强现场的感染力
提升客户对未来生活场景的感性认识
注：2.12包装地盘具体内容见《住宅项目市场推广》
2 公开发售前策划工作流程
2.2
深圳某某地产项目全程策划流程
深圳某某地产项目全程策划流程深圳某某地产项目全程策划流程是一个涵盖从项目前期调研到项目后期运营的全方位流程。
具体分为以下几个阶段：1. 前期调研：该阶段主要包括市场调研和竞争分析。
通过调查市场需求、消费者偏好以及竞争对手的项目情况，确定项目定位和发展方向。
2. 方案设计：在这个阶段，策划团队将根据前期调研结果制定项目方案。
包括土地选址、项目规划、建筑设计等内容。
同时，还需考虑项目的可行性研究，包括资金投入、盈利预测等。
3. 风险评估：进行风险评估是重要的一步，主要是对项目进行全面分析，梳理可能面临的风险，并制定对策措施。
其中包括市场风险、法律风险、技术风险等。
4. 策划执行：确定项目方案后，策划团队将进行具体策划执行工作。
包括与相关部门和合作伙伴进行沟通、协调各环节工作、制定实施计划等。
5. 资金筹措：该阶段主要是筹集项目所需资金。
包括与金融机构洽谈贷款、寻找合作伙伴、进行投资招商等。
6. 施工建设：在该阶段，策划团队将监督项目的施工建设。
包括招标、施工监督、验收等环节，确保项目按时、按质完成。
7. 营销推广：该阶段是项目建设完成后的重要环节。
策划团队将制定品牌推广计划、营销策略，通过广告宣传、网络推广、参展等方式，促进项目的宣传和销售。
8. 售后服务：项目建设完成后，策划团队将跟踪项目的运营情况，并提供售后服务，包括物业管理、客户服务等。
以上是深圳某某地产项目全程策划流程的一般情况。
实际流程可能根据项目特点和市场需求进行调整和优化。
通过规范、有序的流程，能够帮助项目顺利进行，并最大限度地减少风险，提高项目的成功率。
深圳某某地产项目全程策划流程的剩余内容如下：9. 运营管理：项目建设完成后，策划团队将负责项目的运营管理。
包括物业管理、设施维护、客户服务等方面。
通过良好的运营管理，提供高品质的服务，保持客户满意度，为项目的可持续发展打下良好基础。
10. 监测和评估：项目运营期间，策划团队将进行持续的监测和评估。
万科房地产全程策划
2021/9/18
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2.3.3 准备相关销售文件
销售文件准备到位
销售派发资料准备到位
现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费
楼书
来访客户调查表
诚意认购书、认购书
户型单张
成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
2021/9/18
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2.2.1 确定阶段推广主题
销售
形象
产品
社区文化
客户
不同推广主题，不同诉求点
楼盘常规阶段推广主题
时间
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房地产信息传播方法分类 广告投放 现场包装 公关活动 其他 注：现场包装具体内容见《住宅项目市场推广》
2.2.2 房地产信息传播方法概述
2021/9/18
2021/9/18
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推广费用与回收资金额相关 如： 推广费用 回收资金额
2.3.1 制定销售计划
确定销售时间段（酝酿、认购、开盘、热销、持续、尾盘） 计划销售数量（套数） 预计投入推广费、回收资金额
30%
30%左右
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在整个楼盘营销过程中，应该始终保持合理的单位 搭配，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面 市，这样可以有效的控制房源和销售节奏。
1 公开发售前策划的目的 2 公开发售前策划的工作流程 3 公开发售前策划的工作方法
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1 公开发售前策划的目的
将前期策划报告中的策略、方案加以实施， 进行项目造势，积累意向客户，并做好开盘 前准备工作，确保开盘时有较好的成交量
万科房地产策划全流程
万科房地产策划全流程导读：房地产策划是一个项目的主心骨，房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式，本文分享给大家万科房地产策划的全流程，看看大型房企的策划是怎么做的。
前期策划阶段前期策划的整体流程一、可行性研究阶段1、市场分析2、市场预测3、收入、成本、费用预测4、财务评估5、敏感性分析6、盈亏平衡分析7、风险评估二、项目研究1、宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论（发展趋势）2、项目价值分析：区位价值、项目资源3、竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例4、潜在客户分析：研究对象、研究内容（得出调研结论）三、项目定位1、SWOT分析：优势、劣势、机遇、挑战2、客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位3、产品定位：内容、策略4、价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景5、经济效益分析：开发商、小业主四、市场推广1、卖点提炼：地段、产品、附加值2、项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素3、推广费用预算:4、现场包装方案：5、制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标6、制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格7、营销工作总体时间：前期策划分阶段一、可行性研究1、可行性研究的定义：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。
2、可行性研究的作用：★是项目投资决策的依据。
★是筹集建设资金的依据★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★是编制下阶段规划设计的依据3、可行性研究的内容：二、项目研究项目研究的目的：宏观环境研究●经济环境宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）城市经济状况（GDP、人均收入等）城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）●房地产市场环境结构及其规模（一、二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）结论：房地产未来发展趋势项目价值分析●区位价值分析产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）●项目资源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）竞争环境分析●同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。
深圳万科项目全程策划
深圳万科地产项目全程策划流程一、市场调研：1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2、市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势4、竞争个案项目调查与分析5、消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机；（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）；（4）购买时机、季节性；（5）购买反应（价格、规划、地点等）；（6）购买频度；6、结论二、项目环境调研1、地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2、地块本身的优劣势3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1、投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2、土地建筑功能选择（见下图表）3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4、土地延展价值分析判断（十种因素）5、成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6、投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7、同类项目成败的市场因素分析四、营销策划（一）市场调查1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2、建筑规模与风格3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景• 经济实力• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1 理论价格（达到销售目标）2 成交价格3 租金价格4 价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略1 媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计1、小区的规划布局和空间组织2、小区容积率的敏感性分析3、小区道路系统布局（人流、车流）4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5、小区建筑风格的形式及运用示意6、小区建筑外立面色彩的确定及示意7、小区户型比例的搭配关系8、小区经典户型的功能判断及其面积划分9、小区环境绿化概念原则10、小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分1、名称2、标志3、标准色4、标准字体（二）运用部分1、现场• 工地围板• 彩旗• 挂幅• 欢迎牌2、营销中心• 形象墙• 门楣标牌• 指示牌• 展板规范• 胸卡• 工作牌• 台面标牌3、工地办公室• 经理办公室• 工程部• 保安部• 财务部4、功能标牌• 请勿吸烟• 防火、防电危险• 配电房• 火警119• 消防通道• 监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。
万科房地产项目开发全流程图
圈现状调研（商业部分） 状况、经营特点、预期发展方向 时组织相关专业人士进行专业论证
市场组
商业招商部
4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操 作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析 、竞争项目实地调研了解相关信息
商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点 访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、 同时了解投资客户对竞争项目的投资意向
明确产品设计思路
明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与域市场内客户需求状况和在销 楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比 、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标 准等规划设计提出改善性意见
法务：合同文义审核 运营：成本审核
研发
研发 研发 研发
建筑方案送审 取得许可证
申报单位（人）委托代理的，需提 交授权委托书
建筑设计方案申报表
研发：配合提供设计院盖章确认
1/500现势地形图1份
土地出让合同
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸
投资计划
建筑设计方案2份（含建筑效果、 总平面、各层平面、立面、剖面图 等）、重要项目需提交模型 申报单位（人）委托代理的，需提 交授权委托书
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查
综管：提供相关证明资料
开发部
销售：参与协助研发对区域内及周边进行市 场分析、客户需求分析、产品分析、已成交 客户分析、竞争楼盘分析等
研发部
综管 销售部
区域市场调研
3、项目所在商圈或临近商 商圈主要商业业态分布状况、经营 商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同 商业策划部
开发部
土地出让合同
万科（全套）房地产开发项目设计流程！
万科（全套）房地产开发项目设计流程！
对于房地产项目而言，
优秀的设计管理是实现项目价值最大化的终极武器！
一.规划设计管理原则
设计管控终极目的是合理控制造价和尽可能创造价值！
二.规划设计前期工作
前期开发商的主要任务是明确项目定位，获取资料，选择最合适的设计单位！
三.规划设计中期工作
中期开发商的主要任务是规划设的实施与设计的过程控制及设计的反复迭代！
▼
设计阶段标准工作周期▼
四.规划设计审批工作
规划设计的审批任务是概念设计、方案设计、施工图设计、建筑规划许可证的申请！
①修建性详细规划审查阶段需办理事项：
②初步设计和施工图设计审查阶段需办理事项：
③控制性详细规划主要包括以下内容：
④修建性详细规划主要包括以下内容：
⑤修建性详细规划主要成果：
⑥规划设计主要名词概念
⑥建设工程规划许可证申请流程
五.规划设计后期工作
现在的房地产项目一般都分为好几期进行开发建设。
当首期推售后往往会出现一些问题需要修改。
一般情况下尽量减少设计变更的发生，当设计变更不可避免时，应当严格执行有关规定和程序：
❶.必须严格区别重大设计变更和一般设计变更，并按规定权限履
行审批手续
❷.所有设计变更资料项目公司和规划院都应有完整资料留底
❸.项目公司负责设计变更的落实，设计变更的执行情况和结果应书面形式附于设计变更后。
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深圳恒大万科地产项目全程策划流程
集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】深圳万科----地产项目全程策划流程
一、市场调研：
1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）
3，
近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4，
竞争个案项目调查与分析
5，
消费者分析：
（1）购买者地域分布；
（2）
购买者动机
（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）
购买时机、季节性
（5）
购买反应（价格、规划、地点等）
（6）
购买频度
6，结论
二、项目环境调研
1，地块状况：（1）位置（2）
面积
（3）
地形
（4）
地貌
（5）
性质
2，
地块本身的优劣势
3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，
环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，
地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6，
公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、项目投资分析
1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）
房地产的政策法规
（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2，
土地建筑功能选择（见下图表）
3，
现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4，
土地延展价值分析判断（十种因素）
5，成本敏感性分析（1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6，投入产出分析（
1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7，同类项目成败的市场因素分析
四，营销策划
（一）市场调查
1?项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2?建筑规模与风格
3?建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4?装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5?功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6?物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7?发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8?结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、目标客户分析
1、经济背景?
·
经济实力
·
行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景：
推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）、价格定位
1?理论价格（达到销售目标）
2?成交价格
3?租金价格
4?价格策略
（四）、入市时机、入市姿态
（五）、广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、媒介策略
1?媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
1?现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2?印刷品（销售文件、售楼书等）
3媒介投放
五、概念设计
1，
小区的规划布局和空间组织
2，
小区容积率的敏感性分析
3，
小区道路系统布局（人流、车流）
4，
小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，
小区建筑风格的形式及运用示意
6，
小区建筑外立面色彩的确定及示意
7，
小区户型比例的搭配关系
8，
小区经典户型的功能判断及其面积划分
9，
小区环境绿化概念原则
10，
小区环艺小品主题风格确定及示意
六、识别系统
（一）核心部分
1，
名称
2，
3，
标准色
4，
标准字体（二）运用部分1，
现场
·
工地围板
·
彩旗
·
挂幅
·
欢迎牌
2，
营销中心
·
·
门楣标牌·
指示牌
·
展板规范·
胸卡
·
工作牌
·
台面标牌3，
工地办公室·
经理办公室·
工程部
·
保安部
·
财务部
4，
功能标牌
·
请勿吸烟
·
防火、防电危险·
配电房
·
火警119
·
消防通道
·
监控室
万科地产项目营销策划内容提示
一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。
项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。
彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容：
1?建筑规模与风格；
2?建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3?装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4?功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5?物业管理（收费水平、管理内容等）；
6?发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7?结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。
针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。
建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、价格定位
1．理论价格（达到销售目标）
2．
实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）
3．
租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4．
价格策略
入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、广告策略
1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
2．阶段性的广告主题
3．阶段性的广告创意表现
4．广告效果监控
六、媒介策略
1．
媒介组合
2．软性新闻主题
3．投放频率
4．费用估算
七、推广费用
1．
现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）2．
印刷品（销售文件、售楼书等）
3．阶段性广告促销费用
八、营销管理
销售实务与人员培训。