房地产项目全程策划流程

房地产项目全程策划流程

建设项目全方位 （全程） 策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程， 逐步完善而形成的理论体系， 内容包括： ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期 策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策

划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划

⑧项目二次

策划

研发中心建议， 未雨绸缪， 在莱西项目上作试点， 试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本 控制，为以后

的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可 能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。

案头工作阶段 第一章 “某项目”投资策划

第一节项目投资策划的含义

项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半， 在这个过程中多

下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研 分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户 的购买行为进行调研分析， 再结合项目进行SWO 分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位 和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险 进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。

第二节某项目投资策划的具体内容

外水、陆、空交通状况 •地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4.周边市政配套设施调查

•购物场所 •文化教育 •医疗卫生

•金融服务 •邮

政服务 •娱乐、餐饮、运动 •生活服务

•游乐休憩设施

•周边可能存在的对项目不利的干

扰因素

•历史人文区位影响

二、区域市场现状及其趋势

1 ．宏观经济运行情况

2 ．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规

3 ．莱西房地产市场总体供求现状

4 ．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异

5 ．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6 ．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析

三、 土地SWO 分析

1 ．项目地块的优势

1 、项目用地周边环境分析

．项目土地性质调查

•地理位置 •地质地貌状况 •土地面积及其红线图

一平现状

2 ．项目用地周边环境调查

•地块周边的建筑物 •绿化景观 •自然景观

文景观 •环境污染状况

3 ．地块交通条件调查 •地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划

•七通

历史人

项目对

2．项目地块的劣势

3．项目地块的机会点

4．项目地块的威胁及困难点

四、项目市场地位

1．类比竞争楼盘调研

2•项目定位：•市场定位（区域定位、主力客户群定位）•功能定位•建筑风格定位

五、项目价值分析

1•商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

•商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法

a 选择可类比项目

b 确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重

c 分析可类比项目价值实现的要素的对比值

d 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

e 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

•类比土地价值决定因素

a 类比土地价值：地段资源差异

※市政交通及直入交通的便利性的差异

※项目周边环境的差异，包括一一周边自然和绿化景观的差异一一教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异※周边市政配套便利性的差异

b 项目可提升价值判断

※建筑风格和立面的设计、材质

※单体户型设计

※建筑空间布局和环艺设计

※小区配套和物业管理

※形象包装和营销策划

※发展商品牌和实力

c 价值实现的经济因素

※经济因素

※政策因素

2•项目可实现价值分析•类比楼盘分析与评价•项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析b 项目类比价值计算

六、项目定价模拟

1•均价的确定

2•项目中具体单位的定价模拟

七、项目投入产出分析

1•项目经济技术指标模拟•项目总体经济技术指标•首期经济技术指标

2•项目受期成本模拟•成本模拟表及其说明

3•项目收益部分模拟•销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表•利润模拟及说明a模

拟说明b利润模拟表•敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响b销售价格变动时对利润的影响

八、投资风险分析及其规避方式提示

1•项目风险性评价•价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周

边项目的类比价值b 项目形象包装和营销推广是否成功

2•资金运用的风险性•减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本•对销售节奏和

项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3•经济政策风险•国际国内宏观经济形势的变化•国家、地方相关地产政策的出台及相关市政

配套设计建设

九、开发节奏建议

1•影响项目开发节奏的基本因素•政策法规因素•地块状况因素•发展商操作水平因素•自己投放量及资金回收要求•销售策略、销售政策及价格控制因素•市场供求因素•上市时间要求2•项目开发节奏及结果预测•项目开发步骤•项目投入产出评估•结论

第二章某项目规划设计策划

第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）

通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地

产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

第二节项目规划设计策划的具体内容

一、总体规划

1•项目地块概述•项目所属区域现状•项目临界四周状况•项目地貌状况

2•项目地块情况分析•初步规戈卩及设想•影响项目总体规划的不可变的经济技术因素•土地

SWO分析在总体规划上的利用或规避•市场定位下的主要经济指标参数

3•建筑空间布局•总体平面规划及其说明•功能分区示意及说明

4•道路系统布局•地块周边交通环境示意a地块周边基本路网b道路建设及未来发展状况•项目道路设置及其说明a主要出入口设置b主要干道设置c车辆分流情况说明d停车场布置

5•绿化系统布局•地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局

及未来发展方向•项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析b主要公共场所的环艺设计

6•公建与配套系统•周边市政配套设施调查•配套功能配置及安排•公共建筑外立面设计提示

a会所外立面设计提示b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公

建（如巴士站、围墙）外立面设计提示•公共建筑平面设计提示•公共建筑风格设计的特别提示•公共建筑外部环境概念设计

7.分期开发•分期开发思路•首期开发思路

8．分组团开发强度

二、建筑风格定位、色彩计划

1.总体建筑风格及色彩计划•总体建筑风格的构思•建筑色彩计划

2•建筑单体外立面设计提示•商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提

示b 不同户型的别墅外立面设计提示c 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d 其它特殊设计提示•商业建筑风格设计提示

三、主力户型选择

1．莱西同类楼盘户型比较

2．业态分析及项目户型配置比例