城市房屋拆迁方案

城市房屋拆迁方案

（一）拆迁调查摸底情况

由于该项目规划地为集体用地，此处的住户较多，有234户。人群复杂，我们应进行严格的拆迁调查摸底，以全面掌握此区在住住户的基本情况。城市拆迁要涉及到很多的部门，要与各部门协调好，包括城市规划、土地、房产、公安、工商、园林、教育、邮政、供电、供水等有关部门，拆迁工作复杂繁琐，我们应积极与各部门及时沟通，以便我们的拆迁工作能够顺利进行。

为制定拆迁计划和方案，详细了解开发范围内的常驻人口，有关单位以及全部房产的情况，制定了表格(见附表)以便调查统计，组织工作人员进行实地核查、丈量，并注意取得雁塔公安分局在此取得公安派出所及房管部门的支持和配合，以确保工作实效。

（一），拆迁计划

1、项目概况

该项目拟开发土地位于西安市南郊，三面临街，东靠朱雀大街，西临含光路，北接雁塔西路，南壤西安交通大学医学院学生住宅。该地先为农村集体用地，分布农户234户，户均建筑面积120平方米。该地块建筑布局混乱，建筑密度大，拆迁面积大，涉及的户数多，故拆迁工作应尽早进行，做好详尽的计划，确保拆迁工作的顺利进行。

2、拆迁范围

雁塔西路中心线向南125米，朱雀大街中心线到含光路中心线以内的所有建筑物及构筑物，还有地下的水管道、人防工程等。

3、迁补偿对象

处于上述范围内的所有房屋及其附属物的所有人，这个国家都有严格的规定，我们按照《陕西省城市房屋拆迁补偿安置条例》，依法进行拆迁补偿安置。《条例》规定：拆迁人应当对被拆迁房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）进行补偿。所有人既包括自然人（公民），也包括法人或其他社会机构。只有在拆迁具备合法的手续的房屋及其附属物时，才对其所有人进行补偿。但被拆除违章建筑是不予补偿；当拆除临时建筑时，由于他石油政府有关部门批准建造的，应根据实际情况加以处理。拆除未超过批准期限的临时建筑，拆迁人应给以予适当补偿。超过批准期限的临时建筑已属违章建筑，拆除时不予补偿。另外，考虑到附属物属房屋组成不可缺少的一部分，一下提到房屋时，均包括附属物在内，而房屋与附属物分列时除外。

4、拆迁的实施步骤

（1），委托专业的有经验的有执照的拆迁机构进行拆迁，并签订拆迁合同；

（2），组织拆迁动员，发布拆迁公告（公告见附录表），在发布公告的同一时间派公司工作人员到以下单位呈送由雁塔区拆迁办公室发出的拆迁通知：雁塔区房地产管理局、雁塔区公安分局、雁塔区工商分局等行政主管部门。

（3），与被拆迁人签订达成的拆迁协议（协议见附录表），并到雁塔区拆迁办公室备案，同时到雁塔区房地产管理局办理被拆迁房屋产权灭籍手续。与被拆迁人达不成拆迁协议的，参照在拆迁过程中需要注意问题向进行解决。签订的协议可以公证，也可以不公证，公证格式见附录表。

（4），被拆迁人在签订拆迁协议后，按照协议规定进行搬迁；

（5），有专业的拆迁公司进行房屋及其附属物的爆破、拆除。

（6），地盘内的房屋及其附属物拆除完毕后，我们公司下步工作就是现场的“三通一平”，为工程施工准备条件。有部分工作适于拆除房屋的工作是同步进行的。

（7），清理地上、地下的障碍物。这些障碍物是指地下、地上一经费起的建筑物；与拟建的工程发生矛盾的人防工程；必须拆除或改造的原有电力、电讯、自来水、雨水、污水、煤气等管线和设施；应工程建设比须砍伐或移栽的树木和比须废弃的绿地等。

（8），平整场地。清理、外运垃圾，处理原房屋的建筑材料等。

（9），接通工程施工用水、用电。此项工作须有专人向所在地的供水、供电部门联系申报。按通常是将工程项目未来使用用水、用电计划一并处理。

（10），修通进出地盘的道路，为施工单位进入现场施工准备条件。（二）、拆迁过程中应注意的问题

由于房屋拆迁工作比较复杂，政策性强，涉及的部门和人员众多，社会影响很大，它不仅关系到我们开发企业的声誉及收益，而且关系到我们公司开发项目的顺利进行，因此我们在座这个工作时都必须按照我们陕西省在去年颁发并实施的城市房屋拆迁补偿安置管理条例执行。下面是我们在拆迁过程中因该注意的几个问题：

1、我们采取的是委托给拆迁企业进行拆迁，我们在于拆迁企业签订拆迁协议的时候，要注意严正他们的资格证书、拆迁经验以及他们在过去所拆迁的面积，还有因此在社会上的声誉情况、心用情况。并注意严正他们的每个上岗人员是否具有上岗证书。

2、拆迁工作人员必须持严谨、认真和礼貌的态度来对待每一个被拆迁人。整个拆迁工作应该以解释政策为主，说明拆迁工作是为了改善区域环境条件、提高生活质量，以说服被拆迁人服从大局、照顾大多数人的利益，积极配合拆迁。

3、对被拆迁人要求过高的，拆迁人员应弄清原因，有的放矢地进行政策宣传，确属无理要求有拒不退让的，应立即提请仲裁，以免延误工作进展。若被拆迁人的要求并非无礼要求，但又超出原计划（或政策）确定的拆迁补偿和安置要求的，拆迁人员应及时研究，在条件允许的情况下，予以变通处理。

4、当确需拆迁一些特殊建筑物，如涉外房屋、宗教事务房屋、名胜古迹建筑、重点文物建筑等时，由于涉及到对外政策、宗教政策、文物保护政策，不能根据一般房屋的拆迁规定加以处理，应采取慎重态度，经相关部门严格审批后进行。

5、当拆除有产权纠纷的房屋时，应督促当事人在拆迁规定期限内将房屋产权关系明确，如果不能解决，则可有我们提出补偿安置方案，报雁塔区以上人民政府拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前请房屋拆迁主管部门组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，冰箱公证机关办理证据保全。所谓证据保全，就是对日后有可能灭失或难以取得的、能够证明一定法律行为或事件的证据依法进行收集、保管，以保持其真实性和证明力的一种措施。在实际操作中，拆迁主管部门人员、公证机关人员应到现场监查，被拆迁相关各方也应到场验证勘察记录，以保障现场勘察记录的证据效力。

6、拆除没有抵押权的房屋时，可以采取产权调换方式，也可以采取作家补偿方式对其所有人进行拆迁补偿。采取产权调换形式补偿的，抵押权人和抵押人应重新签订抵押协议，因为补偿的房屋与原抵押房屋的状况肯定不同，这会使抵

押协议的一些条款提前发生变化。按《条例》规定，如果抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门批准，并对房屋做好勘察记录，向公证机关办理证据保全，而后，拆迁人可实施拆迁。当以作价补偿方式对房屋所有人进行补偿时，在补偿实施之前，抵押人和抵押权人要就债务问题重新达成协议，重新设立抵押权，或有抵押人首先清偿债务。这是因为，如果不这样做，那么由于被拆迁房屋作价补偿后，原作为抵押物的房屋已不复存在，则影响房屋抵押债权债务关系。

7、拆迁双方就拆迁协议补偿安置条款达不成一致意见产生争议时，拆迁双方应在自愿、互谅的基础上，遵循有关规定，直接进行磋商，自行解决纠纷。当双方争议按自行协商难以达成协议时，当事人任何一方都可以向房屋拆迁主管部门提出裁决申请。房屋拆迁主管部门受理申请后，一般采取先调解和再作裁决两种递进方式来做调处。如果当事人不接受调解，也对裁决不服，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院提起诉讼。只要不会由于现实时拆迁而造成无法弥补的损失（如双方只是对补偿、安置条款有异议，不涉及注入一些对文物保护建筑的界定等），并且拆迁人已给被拆迁人作了安置或提供了周转房，拆迁人就可以在诉讼期间不停止拆迁行为。

8、在拆迁公告规定或者裁决做出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，拆迁主管部门应申请人民政府做出责令掀起搬迁的决定。无论是否提起诉讼，政府均可做出责令限期拆迁决定。被拆迁人在此种情况下，逾期仍不拆迁，可有区及以上人民政府责成有关部门（拆迁主管部门、公安、规划部门）实行行政强制拆迁，或有拆迁主管部门申请人民法院实行司法强制拆迁（不提起诉讼时），它比行政强制拆迁有更高的权威性。强制拆迁已经做出就具有法律效力，只要法院部裁定停止执行或不变更行政强制拆迁决定，就不停止强制拆迁的执行。在实施强制拆迁时，要注意：（1）应发布公告，并再次指定期限，给被拆迁人一次自动履行义务的机会。（2）如果被拆迁人逾期仍不搬迁，则有执行人员强制搬迁，被执行人所在单位（或上级）和当地基层组织应到场协助。（3）强制执行过程和搬迁的财务，执行机关应当做好记录，并有相关人员鉴证。（4）执行人员应把韵致制订出的搬迁财务责令被执行人接受，拒绝接受造成损失的，又被执行人承担责任。

9、拆迁人应配备专职人员建立、管理拆迁档案和拆迁工作日志。拆迁但按一般按每一被拆迁人分存。做好这项工作，将保障拆迁的顺利进行，它可以为一些纠纷的处理及制订和实施补偿安置方式提供依据。

（二）补偿、安置

对被拆迁人（指被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人，包括带关任何授权的管理人）的补偿，城市房屋拆迁补偿安置，我们参照《陕西省城市房屋拆迁补偿安置条例》（2003年12月1日正式实施的）执行。

住宅的拆迁补偿安置工作，是一项复杂的工作，它的政策性强，社会影响大，同时也关系到我们开发企业的声誉及收益，因此所有的工作都比须按照《陕西省城市房屋拆迁补偿安置条例》执行。同时也为了我们的工程建设能够顺利进行，我们在综合考虑各方面的情况也参照其他开发企业的经验，我们对在该开发项目区内的所有住户采取措施争取全部就地安置，以所建新房进行还建。

1、户的过渡补偿

我们在房屋拆迁补偿中，按《条例》解释不涉及房屋基地使用权价格的结算。原因在于，第一，从当前现实情况看，被拆迁人获取土地使有权的方式十分复杂；

第二，我们作为拆迁人在拆迁补偿时，都是按照规定队员土地使用者作妥善的用地安排，故无需考虑地价结算。

房屋的所有者在房屋被拆迁后，不能马上找到房子住的，有下列情况的补偿补助费：

（1），投靠亲属朋友的；

（2），自己租房的；

（3），暂时搬到公司提供的安置住房的；

以上方式属于临时过渡安置，补助费以上述三种情况有所不同。

（1），投靠亲友的，给予搬家费和安置补助费；

（2），自己租房的，给予搬家费和自行安置补助费；

（3），按指导公司提供的房子里的，只给予搬家费，由公司制定地方。

2、房屋拆迁安置

根据城市规划的要求，拟建工程的性质以及拆迁双方当事人的意愿。房屋拆迁安置的地点有两类：一类是原地安置，由于我们用地范围内不能有任何建筑，不可能在原地安置，但安置地点和被拆除地点在城市同一区位等级内的安置属同类安置或就近安置。第二类是异地安置。即安置地点在被拆除房屋所在地以外进行，一般认为是安置地区位于被拆除房屋所在地区位不在同一等别区，且安置地区为劣于原拆除地区位。

根据拆迁管理办法精神及城市综合发展的精神，缓解城市市中心地区人口密集的情况，鼓励被拆迁人从城市中心人口密集的地方向正在发展的、人口较为稀疏的地方区域迁移。对于从区位较好的地段迁入区位交叉的地段的被拆迁人，可适当增加安置面积。这样可以维护城市自然历史传统和更新、完善城市功能，是城市的发展趋于平衡。

为减少纠纷，保障开发建设的顺利进行，维护社会稳定，一般都尽量采用一次性安置，尤其在进行异地安置。我们在做这方面的工作，考虑到现实的复杂繁琐，我们就采取就地安置，用新房进行还建。这样我们可以节约一部分资金用于房产开发，也可以在销售的时候给购买者一假象，我们的楼盘很热销。也可以促进我们的楼盘销售。

指导建议，从整个西安房地产市场分析来看，房屋的价格从市区到郊区，价格成降势排列，东郊正在崛起，北郊的发展也会在未来几年内成为西安经济发展的龙头，当然南郊的发展更不容易忽视。第一，从长安县被划为区以来，长安取得发展有目共睹，在这个时候迁入长安区是个明智的选择，现在长安区的房价也不贵，普遍每平方米在1500元左右，在城区近郊居住的人大部分都能购买的起房。第二，东郊浐河一带，浐河以西的房价也不是很高大多都在每平方米1200元左右，各项市政设施正在加紧进行建设，未来的前景不容忽视，我们的被拆迁人迁入这里也是个不错的选择，它临近浐河风景秀丽，夏季微波荡漾，微风细柳飘扬，百花盛开，一幅田园美景，定会令您心旷神怡；再则，它临近浐河开发区，经济发展前景不必多说，大家有目共睹。第三，迁往北郊。北郊虽说是个尚未被重视的郊区，但它的前景也很被看好，纵观西安经济发展格局，已呈现以饱和局势，未来的发展全在北郊，北郊有着广阔的天地。现在已有有识之士前往那里进行开发了，各项市政设施已基本完善，基础设施行将建设完毕，已有众商家看上了那里，正奔扑那里发展，潜入未来高尚社区不愧为一睿智的选择。各被拆迁人一个人情况，并结合自己工作地点、爱好、理想及发展方向进行选择。

3、拆迁作价补偿及拆迁补助费（祥见可行性研究里面的成本估算中）