2018天津房地产市场年报
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2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
2014年 1422.88 7.37 2015年 1085.2 -23.73 2016年 1267.11 16.76 2017年 1275.92 0.7 2018年 1731.2 35.68
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2018年
天津房地产市场年报
2019年01月
01
宏观政策
02
住宅市场
土地市场 展望2019
目录 CONENTS
03
04
2
第一部分：宏观政策 政策深化 调整显现
3
01
2018政策调控全景图：供需两端政策频出
图：2016年以来各月出台政策频次
地级以上城市月度政策出台数量（项） 县级城市月度政策出台数量（项）
政策类型 政策详情
2018.4
引进人才“租 房落户”
天津市实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。拓宽突出贡献引 进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在本市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2 年以内调整为30周岁(含)以下。该政策从4月1日起开始实施 天津正式对外公布吸引人才的“海河英才”计划，大幅降低人才落户门槛:本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，只要持身份 证、学历学位证，即可办理直接落户; 技能型人才只要在天津市工作，具有高级以上职业资格，根据工作年限就可直接落户；创业型人才只要 来天津创办企业满1年，且累计缴税10万元以上的也可落户，对于高层次的人才购买首套自住用房不限购。
7
第二部分：住宅市场 量价齐跌 市场趋稳
8
01.商品住宅供应
同比大涨 下半年放量加大
02.商品住宅成交
同期微跌 环城四区成交最多
03.商品住宅均价
涨幅收窄 均价15679元/平方
04.商品库存去化
周期1年 处于买方市场
9
01
商品住宅供应（年度）：累计供应1731.20万平米，为近五年最 高
图：近五年天津商品住宅批准上市面积
图：2018年天津商品住宅批准上市面积
300 250 200 150 100 50 0 2018年01 2018年02 2018年03 2018年04 2018年05 2018年06 2018年07 2018年08 2018年09 2018年10 2018年11 2018年12 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0%
2018
7月
增加土地供应、增加有效 供给比重
拍地环节设置更多限制
◆ 2016 至 2018 年： 119 个地级以上城市（约 431 项政策） ； 68 个县市（约 68 项政 策）。海南、河北从省级全面调控。 4-9月均为政策高峰。4月海南全域收紧。5月住建部约谈地方、发文重申调控。6月西 安、长沙、杭州、重庆开启新一轮调控潮。七部委开展30城楼市乱象整治。8月住建 部再次约谈5城。9-11月加强市场监管，稳控楼市秩序，11月以来约束性政策锐减。
13
08
商品住宅均价（月度）：在15000左右徘徊，2月份价格最高
纵观全年，天津住宅市场整体价格趋于稳定，在15000元/㎡左右徘徊； 2018年下半年价格震荡下跌，并未出现“金九银十”的房地产传统销售旺季； 12月价格出现上扬趋势，出现“翘尾”现象，这主要由于购房者的“羊群效应”心理造成的。 图：2018年天津商品住宅市场价格
两会政府工
作报告
7月 ◆房子是用来住 址的、不是用来 炒的 ◆继续实行差别
中央政治局
会议
10月
中央政治局
12月
中央政治局
◆下决心解决好 房地产市场问题
会议
◆未提及房地产、 楼市调控 ◆强调稳就业、
会议
◆未提及房地产、 楼市调控 ◆再一次强调稳
◆坚决遏制房价
稳金融、稳外
贸、稳外资、稳 投资、稳预期
就业、稳金融、
2018年天津商品住宅累计新批准上市1156.53万平方米，绝对量基本与同期持平。
2000
1000
-40
-60
0
销售面积(万㎡) 销售面积同比(%)
2014年 956.64 -19.06
2015年 1358.13 41.97
2016年 2220.22 63.48
2017年 1168.25 -47.38
2018.5
“海河英才” 计划
2018.72018.11
整治房地产市 场乱象
住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部门，将于7月初至12月底，在北京、天津等30个城市先行开
展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产黑中介、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四 个方面。 为打击骗提套取住房公积金行为，保证住房公积金制度稳健运行，天津市对住房公积金提取规定进行了调整，新规自2018年9月1日起实施。 新规要求职工办理异地转入业务，应在天津市开立住房公积金账户半年以上并逐月缴存满半年。职工及其配偶在天津市已有住房，通过一次 性付款方式新购私产住房的，提取住房公积金须持有该房屋产权满半年。 本办法自2018年10月1日起施行，有效期2年。根据通知，符合下列条件之一的，可以申请市内六区、环城四区公共租赁住房：
14000
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
均价(元/㎡) 均价同比(%) 2014年 10553 3.28 2015年 11548 9.43 2016年 13404 16.08 2017年 15812 17.97 2018年 15679 -0.84
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
限购 新增
或升 级
约22个城市+海南
北京、深圳、上海、杭州、南京、成都、 苏州、厦门、福州、济南、郑州、东莞、 怀来、苏州吴江区、昆山等
地级市：上海、深圳、南京、成都、长沙、西安、杭州、大连、沈阳、昆明、扬州、青岛、太原、兰 州、九江、惠州、宁德、云南普洱、承德…
2016
2017
县级市：惠东县、德州齐河县、沧州河间、湖北利川…
限购
2016：严管违规互联网金融 业务
需求侧
限售
创新性举措
限贷
24 32 31 18
控房价
10月 11月 8月 9月
地 方
中央 调控 基调
调 控
(含收紧公积金)
10月
11月
12月
10月
11月
12月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
2016
2017
2018年 1156.53 -1
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
12
07
商品住宅均价（年度）：较去年微跌，为15679元/㎡
2018年天津商品住宅成交均价15679元/㎡，同比微跌0.84个百分点，较去年涨幅收窄18.81个百分点。
图：近五年天津商品住宅成交均价
18000 16000 25 20 15 10 5 0 -5
7.9%
9.0%
10.0%
0 2013 2014 2015 2016 2017 2018E 2019E 2020E
0.0%
明显提升共有产权住房、租 赁住房在各类住房中的比重
与 2017 年单纯引进人才相 比，更注重与调控政策协同
因地制宜调整货币 化安置
6
04
时间
天津政策：多项政策并举，净化市场环境，保障政策的稳定性
1城 限售 新增 或升 级
上海（企业限售）
供给侧
整顿新房、存量房、商办 销售市场
金 融 信 贷 政 策 贯 穿 其 中
2016-2017：降杠杆收紧企 业融资渠道
2016-2017：差别化信贷调 整首付比
2017年以来：利率上调城市 逐步增加
未来三年：防范金融风险， 降杠杆、稳杠杆
限价
◆ 金融信贷政策对调控发 挥重要作用，2018仍保持 收紧态势！
2018
4
02
中央调控基调的变化：房住不炒，平稳运行
上半年：两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。
下半年：中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。同时，在面对内外经济形势压力、 房地产市场运行已相对可控的背景下，重大会议开始未提及楼市调控，更加强调“六稳”。 3月
人才引进 购房
限定购买 住房类型
符合产业 发展方向
400 300
470
500
京）
29.9% 304 320
20.0%
200
供地占比 100% 40.8% 20.5% 17.0% 21.7% 100% 36.4% 32.7% 30.9% 100% 40% 40% 20%
100
供应套数 （万套） 150 100 50 170 45 55 70 42 17 17 8
-50%
-100%
月 批准上市面积(万㎡)
环比(%) 同比(%) 33.52 -76% -13%
月
38.8Βιβλιοθήκη Baidu 16% 42%
月
48.47 25% -41%
月
30.98 -36% -48%
月
121.87 293% -1%
月
186.3 53% -8%
月
212.03 14% 71%
月
204.05 -4% 99%
2018年天津商品住宅累计新批准上市1731.20万平方米，同比增长35.68%，供应速度加快。
40 30 20 10 0 -10 -20 -30
供应面积(万㎡) 同比(%)
10
02
商品住宅供应（月度）：下半年供应面积释放大
从供应月份来看，房企主要在2018年下半年释放供应面积，同比大幅增长。
月
249.1 22% 74%
月
188.07 -25% 74%
月
198.68 6% 57%
月
219.26 10% 59%
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
11
04
商品住宅成交（年度）：累计成交1156.53万平米，同期收窄1%
图：近五年天津商品住宅成交面积
2500 80 60 40 1500 20 0 -20 500
地级市：上海、深圳、成都、重庆、西安、大连、宁波、沈阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、 兰州、昆明、长沙、徐州、贵阳、淄博、三明、宜昌、宁德、普洱… 县级市：福清、德州齐河县、济南济阳县、阜阳阜南县、西双版纳景洪市、临沂沂水县、沧州河间…
约15城
约67个地级市及县市+海南、河北 北京、广州、天津、杭州、南京、成都、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、 省：海南 石家庄、兰州、北海、东莞、佛山、海南及下辖大部分市县、环北京及环雄安大部分市县……
稳外贸、稳外资、 稳投资、稳预期
化调控
上涨
确保房地产市场运行平稳
政策调控取得一定效果
5
03
地方因城施策：一线调供给结构，二线完善人才政策，三四线调 整棚改货币化安置比例
二线城市 人才引进与调控协同→需求过滤
社保年限
深圳2018-2020住宅供应计划
一线城市 增加有效供给、合理调整住房供应结构
表：京沪深未来供地计划
2018.9
出台住房公积
金提取新规
天津市公共租 2018.10 赁住房管理办 法公布
具有本市市内六区、环城四区非农业户籍，符合廉租住房实物配租补贴或者廉租住房租房补贴或经济租赁房租房补贴条件且尚未租赁住房的 家庭，以及已领取廉租住房实物配租补贴或者廉租住房租房补贴或者经济租赁房租房补贴且房屋租赁期限符合规定条件的家庭。 具有本市市内六区、环城四区非农业户籍，上年人均年收入3万元（含）以下、人均财产11万元（含）以下、人均住房建筑面积12平方米 （含）以下且尚未享受其他住房保障政策的家庭（包括年满18周岁及以上单人户）
普通住 房
保障 性 住房
租赁 住房
580
500
601 600 606 600 609
580
40.0% 460 460 30.0%
限售（南
计划供地量 （公顷） 6000 2450 1230 1020 1300 5500 2000 1800 1700 355 /2018 年 87 /2018 年 268 /2018年
约30个城市+海南
约60 个地级市及县市
北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、厦门、福州、泉州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、 太原、石家庄、长春、南宁、昆明、贵阳、北海、东莞、保定、承德、张家口、威海、东莞、菏泽、聊城、滨州、 德州、常州、扬州、泰州、嘉兴、宁波、绍兴、珠海、惠州、桂林、柳州、岳阳、鄂州、襄阳…… 省：海南
北京2017-2021年住宅用地供应计划 类别 总计 上海住房“十三五”规划
三四线城市 货币安置因地制宜调整
计划量 完成量 48.5% 50.0% 50.0% 货币化安置比例
要求（成 都）
700 600
60.0%
普通 住房
定向 安置 房
共有 产权 房
租赁 住房
总计
商品 住房
保障 性 住房
租赁住 房
总计
2014年 1422.88 7.37 2015年 1085.2 -23.73 2016年 1267.11 16.76 2017年 1275.92 0.7 2018年 1731.2 35.68
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2018年
天津房地产市场年报
2019年01月
01
宏观政策
02
住宅市场
土地市场 展望2019
目录 CONENTS
03
04
2
第一部分：宏观政策 政策深化 调整显现
3
01
2018政策调控全景图：供需两端政策频出
图：2016年以来各月出台政策频次
地级以上城市月度政策出台数量（项） 县级城市月度政策出台数量（项）
政策类型 政策详情
2018.4
引进人才“租 房落户”
天津市实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。拓宽突出贡献引 进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在本市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2 年以内调整为30周岁(含)以下。该政策从4月1日起开始实施 天津正式对外公布吸引人才的“海河英才”计划，大幅降低人才落户门槛:本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，只要持身份 证、学历学位证，即可办理直接落户; 技能型人才只要在天津市工作，具有高级以上职业资格，根据工作年限就可直接落户；创业型人才只要 来天津创办企业满1年，且累计缴税10万元以上的也可落户，对于高层次的人才购买首套自住用房不限购。
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第二部分：住宅市场 量价齐跌 市场趋稳
8
01.商品住宅供应
同比大涨 下半年放量加大
02.商品住宅成交
同期微跌 环城四区成交最多
03.商品住宅均价
涨幅收窄 均价15679元/平方
04.商品库存去化
周期1年 处于买方市场
9
01
商品住宅供应（年度）：累计供应1731.20万平米，为近五年最 高
图：近五年天津商品住宅批准上市面积
图：2018年天津商品住宅批准上市面积
300 250 200 150 100 50 0 2018年01 2018年02 2018年03 2018年04 2018年05 2018年06 2018年07 2018年08 2018年09 2018年10 2018年11 2018年12 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0%
2018
7月
增加土地供应、增加有效 供给比重
拍地环节设置更多限制
◆ 2016 至 2018 年： 119 个地级以上城市（约 431 项政策） ； 68 个县市（约 68 项政 策）。海南、河北从省级全面调控。 4-9月均为政策高峰。4月海南全域收紧。5月住建部约谈地方、发文重申调控。6月西 安、长沙、杭州、重庆开启新一轮调控潮。七部委开展30城楼市乱象整治。8月住建 部再次约谈5城。9-11月加强市场监管，稳控楼市秩序，11月以来约束性政策锐减。
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商品住宅均价（月度）：在15000左右徘徊，2月份价格最高
纵观全年，天津住宅市场整体价格趋于稳定，在15000元/㎡左右徘徊； 2018年下半年价格震荡下跌，并未出现“金九银十”的房地产传统销售旺季； 12月价格出现上扬趋势，出现“翘尾”现象，这主要由于购房者的“羊群效应”心理造成的。 图：2018年天津商品住宅市场价格
两会政府工
作报告
7月 ◆房子是用来住 址的、不是用来 炒的 ◆继续实行差别
中央政治局
会议
10月
中央政治局
12月
中央政治局
◆下决心解决好 房地产市场问题
会议
◆未提及房地产、 楼市调控 ◆强调稳就业、
会议
◆未提及房地产、 楼市调控 ◆再一次强调稳
◆坚决遏制房价
稳金融、稳外
贸、稳外资、稳 投资、稳预期
就业、稳金融、
2018年天津商品住宅累计新批准上市1156.53万平方米，绝对量基本与同期持平。
2000
1000
-40
-60
0
销售面积(万㎡) 销售面积同比(%)
2014年 956.64 -19.06
2015年 1358.13 41.97
2016年 2220.22 63.48
2017年 1168.25 -47.38
2018.5
“海河英才” 计划
2018.72018.11
整治房地产市 场乱象
住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部门，将于7月初至12月底，在北京、天津等30个城市先行开
展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产黑中介、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四 个方面。 为打击骗提套取住房公积金行为，保证住房公积金制度稳健运行，天津市对住房公积金提取规定进行了调整，新规自2018年9月1日起实施。 新规要求职工办理异地转入业务，应在天津市开立住房公积金账户半年以上并逐月缴存满半年。职工及其配偶在天津市已有住房，通过一次 性付款方式新购私产住房的，提取住房公积金须持有该房屋产权满半年。 本办法自2018年10月1日起施行，有效期2年。根据通知，符合下列条件之一的，可以申请市内六区、环城四区公共租赁住房：
14000
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
均价(元/㎡) 均价同比(%) 2014年 10553 3.28 2015年 11548 9.43 2016年 13404 16.08 2017年 15812 17.97 2018年 15679 -0.84
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
限购 新增
或升 级
约22个城市+海南
北京、深圳、上海、杭州、南京、成都、 苏州、厦门、福州、济南、郑州、东莞、 怀来、苏州吴江区、昆山等
地级市：上海、深圳、南京、成都、长沙、西安、杭州、大连、沈阳、昆明、扬州、青岛、太原、兰 州、九江、惠州、宁德、云南普洱、承德…
2016
2017
县级市：惠东县、德州齐河县、沧州河间、湖北利川…
限购
2016：严管违规互联网金融 业务
需求侧
限售
创新性举措
限贷
24 32 31 18
控房价
10月 11月 8月 9月
地 方
中央 调控 基调
调 控
(含收紧公积金)
10月
11月
12月
10月
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12月
3月
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6月
7月
8月
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1月
2月
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4月
5月
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2018年 1156.53 -1
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
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07
商品住宅均价（年度）：较去年微跌，为15679元/㎡
2018年天津商品住宅成交均价15679元/㎡，同比微跌0.84个百分点，较去年涨幅收窄18.81个百分点。
图：近五年天津商品住宅成交均价
18000 16000 25 20 15 10 5 0 -5
7.9%
9.0%
10.0%
0 2013 2014 2015 2016 2017 2018E 2019E 2020E
0.0%
明显提升共有产权住房、租 赁住房在各类住房中的比重
与 2017 年单纯引进人才相 比，更注重与调控政策协同
因地制宜调整货币 化安置
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时间
天津政策：多项政策并举，净化市场环境，保障政策的稳定性
1城 限售 新增 或升 级
上海（企业限售）
供给侧
整顿新房、存量房、商办 销售市场
金 融 信 贷 政 策 贯 穿 其 中
2016-2017：降杠杆收紧企 业融资渠道
2016-2017：差别化信贷调 整首付比
2017年以来：利率上调城市 逐步增加
未来三年：防范金融风险， 降杠杆、稳杠杆
限价
◆ 金融信贷政策对调控发 挥重要作用，2018仍保持 收紧态势！
2018
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02
中央调控基调的变化：房住不炒，平稳运行
上半年：两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。
下半年：中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。同时，在面对内外经济形势压力、 房地产市场运行已相对可控的背景下，重大会议开始未提及楼市调控，更加强调“六稳”。 3月
人才引进 购房
限定购买 住房类型
符合产业 发展方向
400 300
470
500
京）
29.9% 304 320
20.0%
200
供地占比 100% 40.8% 20.5% 17.0% 21.7% 100% 36.4% 32.7% 30.9% 100% 40% 40% 20%
100
供应套数 （万套） 150 100 50 170 45 55 70 42 17 17 8
-50%
-100%
月 批准上市面积(万㎡)
环比(%) 同比(%) 33.52 -76% -13%
月
38.8Βιβλιοθήκη Baidu 16% 42%
月
48.47 25% -41%
月
30.98 -36% -48%
月
121.87 293% -1%
月
186.3 53% -8%
月
212.03 14% 71%
月
204.05 -4% 99%
2018年天津商品住宅累计新批准上市1731.20万平方米，同比增长35.68%，供应速度加快。
40 30 20 10 0 -10 -20 -30
供应面积(万㎡) 同比(%)
10
02
商品住宅供应（月度）：下半年供应面积释放大
从供应月份来看，房企主要在2018年下半年释放供应面积，同比大幅增长。
月
249.1 22% 74%
月
188.07 -25% 74%
月
198.68 6% 57%
月
219.26 10% 59%
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
11
04
商品住宅成交（年度）：累计成交1156.53万平米，同期收窄1%
图：近五年天津商品住宅成交面积
2500 80 60 40 1500 20 0 -20 500
地级市：上海、深圳、成都、重庆、西安、大连、宁波、沈阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、 兰州、昆明、长沙、徐州、贵阳、淄博、三明、宜昌、宁德、普洱… 县级市：福清、德州齐河县、济南济阳县、阜阳阜南县、西双版纳景洪市、临沂沂水县、沧州河间…
约15城
约67个地级市及县市+海南、河北 北京、广州、天津、杭州、南京、成都、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、 省：海南 石家庄、兰州、北海、东莞、佛山、海南及下辖大部分市县、环北京及环雄安大部分市县……
稳外贸、稳外资、 稳投资、稳预期
化调控
上涨
确保房地产市场运行平稳
政策调控取得一定效果
5
03
地方因城施策：一线调供给结构，二线完善人才政策，三四线调 整棚改货币化安置比例
二线城市 人才引进与调控协同→需求过滤
社保年限
深圳2018-2020住宅供应计划
一线城市 增加有效供给、合理调整住房供应结构
表：京沪深未来供地计划
2018.9
出台住房公积
金提取新规
天津市公共租 2018.10 赁住房管理办 法公布
具有本市市内六区、环城四区非农业户籍，符合廉租住房实物配租补贴或者廉租住房租房补贴或经济租赁房租房补贴条件且尚未租赁住房的 家庭，以及已领取廉租住房实物配租补贴或者廉租住房租房补贴或者经济租赁房租房补贴且房屋租赁期限符合规定条件的家庭。 具有本市市内六区、环城四区非农业户籍，上年人均年收入3万元（含）以下、人均财产11万元（含）以下、人均住房建筑面积12平方米 （含）以下且尚未享受其他住房保障政策的家庭（包括年满18周岁及以上单人户）
普通住 房
保障 性 住房
租赁 住房
580
500
601 600 606 600 609
580
40.0% 460 460 30.0%
限售（南
计划供地量 （公顷） 6000 2450 1230 1020 1300 5500 2000 1800 1700 355 /2018 年 87 /2018 年 268 /2018年
约30个城市+海南
约60 个地级市及县市
北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、厦门、福州、泉州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、 太原、石家庄、长春、南宁、昆明、贵阳、北海、东莞、保定、承德、张家口、威海、东莞、菏泽、聊城、滨州、 德州、常州、扬州、泰州、嘉兴、宁波、绍兴、珠海、惠州、桂林、柳州、岳阳、鄂州、襄阳…… 省：海南
北京2017-2021年住宅用地供应计划 类别 总计 上海住房“十三五”规划
三四线城市 货币安置因地制宜调整
计划量 完成量 48.5% 50.0% 50.0% 货币化安置比例
要求（成 都）
700 600
60.0%
普通 住房
定向 安置 房
共有 产权 房
租赁 住房
总计
商品 住房
保障 性 住房
租赁住 房
总计