金科地产全成本限额手册V3.0(2020年)

编号：JT-CM-02

金科股份全成本限额手册

民生地产

版本：V3.0

生效日期：2020 年 03 月 30 日

编制人员集团成本管理部周雅彬

参编人员洪雪强、李抗、于建、陈灯龙、赵宁、张航、廖龑、吴

边、段红莉、夏艺珈、周庆平、涂利亚、陶醉、沈海运、

术向东、牟兵、丁鹏、李诺、梁玉珂、赵晨、赵志铁、吕

长浩、熊振勇、莫玻、杨洵、肖意、余成业、邓启立、周

麒、彭波、王梓充、陈艺文、张磊、杨昕、喻仅祝、

谢云富、罗雷、陈威仰、蓝海、刘缙、蓝孟光、向江兰、

郑娟、唐子龙、高建雄、陈鹏、申江等

审核人黄中强、唐中荣、熊显国、周道航

批准人喻林强

目录

第一章总则 (1)

第二章职责 (2)

第三章全成本限额概述 (3)

第四章 (拿地)规划篇 (4)

第一节拿地版强排指标 (4)

第二节分级配置标准 (7)

第三节标准费用限额指标 (10)

第五章建筑篇 (15)

第一节建筑设计限额指标 (15)

第二节结构设计限额指标 (23)

第六章装饰限额分级标准 (28)

第一节示范区装饰分级标准 (28)

第二节住宅/集中商业公区装饰分级标准 (30)

第三节批量精装修分级标准 (31)

第七章园林限额分级标准 (34)

第八章价值工程专篇 (38)

第九章成本控制专篇 (41)

第十章限额指标的运用 (79)

第十一章城市分级查询 (84)

第十二章附则 (85)

第一章总则

第一条目的

本手册旨在进一步规范住宅设计限额指标（以下简称“限额指标”）和住宅产品配置标准分级（以下简称“分级标准”）的运用及管理；推进公司成本管理作业的标准化，设置合理的设计管控要素，挖掘成本控制的重点，符合公司成本管理标准化，并为统一设计限额指标、成本控制目标的编制及审核、过程成本管理工作的开展及结果评定工作，提供参照依据。

第二条适用范围

适用于金科地产集团及其所属分子公司的所有项目(不包含文旅康养、产业集团新兴业态) 立项及项目设计、实施阶段的产品设计限额与成本限额；合资合作项目需由股东会进行上会确认考核范围及考核值。

第三条编制依据

本手册以金科集团产品标准、技术标准及已开发产品业态为基础，对应产品配置标准，通过分析我司在建项目施工图预算成本指标、结合当前的人工材料机械市场价格水平并考虑上浮风险因素、充分运用战略采购或集中采购成果和可推广的成本优化实例、在与同行业的成本指标综合对比后，制定适合于我司的V3.0 标准成本指标。

本手册中所涉及的建筑面积按GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》全国统一计算规则（特别注明除外）。

第四条适用条件

本手册中提到的成本指标、限额指标、配置标准等均为上限，是指导项目立项、设计限额和方案评审、施工图设计的重要依据，所有指标均不得超本指引数据。若执行标准化产品超出限额指标的，按标准化产品执行（除实得面积系数、外立面率、窗地比以外，其余仍为强考核），同时标准化产品每年会持续进行优化并根据实施结果更新限额指标加大考核范围。未执行标准化产品（含创新产品），全部按限额指标执行。若当地规定强制要求与本限额手册有冲突时，按规定执行。

第二章职责

第五条集团成本职能部门

负责成本限额编制修订，监督并统计限额成本执行情况。

第六条集团定位职能部门

配合制定及修订与定位相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。

第七条集团设计职能部门

配合制定及修订分级标准，参与编制限额指标，履行相应管理职责。

第八条集团投资发展职能部门

配合制定及修订与投资发展相关的限额指标，履行相应管理职责。

第九条集团精装职能部门

配合制定及修订与精装相关的限额指标及分级标准，履行相应管理职责。

第十条区域成本职能部门

从项目立项到竣工交付全过程，严格按成本限额控制项目成本，对执行情况进行监督、检查及纠偏，及时将执行情况反馈给集团成本管理部。

第十一条区域相关职能部门

严格执行成本限额，在限额范围内开展相关工作。

第三章全成本限额概述

第十二条全成本限额的概念

成本限额是为保证项目成果的经济性而制定的，是进行设计阶段（含方案阶段）相关技术经济指标控制、目标成本测算、施工过程成本管控的上限值。成本限额按性质可以分为造价限额和指标限额；按内容可分为投资限额、设计限额、费用限额和施工限额。

第十三条全成本限额的途径

成本限额途径分为两类指标：

一、要求设计满足合理的造价指标（即“限价”）：即为满足投资或造价的要求限定的投资限制总值（除土地成本外），从规划、设计、施工、销售、管理全方位调整来达到限额投资。如平米造价、总投资额。

二、要求设计满足经济性技术指标（即“限量”）：即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，即节材。如建筑结构钢筋含量、砼含量、平均车位面积等。

第十四条全成本限额控制的最有效阶段

“二八定理”：项目定位和设计阶段已经决定了项目生命周期内80%的费用；规划和初步设计阶段决定了工程投资的80%，而施工图和后期工程管理只能决定工程投资的20%份额。所以规划、方案阶段的设计优化，设备系统工艺的确定和设备选型等是限额设计工作的重点阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小。

第十五条全成本限额的评判机制和标准

一、成本职能部门，负责审核项目提交的各项参数是否满足成本限额要求，指导限额指标的执行。

二、评判提交的参数应以本限额控制体系所列的指标为标准，如果各项参数在控制指标的范围内则可执行，如果超出控制指标，则进行成本优化策划。