房产中介法律知识及案例分享

共有
• 一、夫妻共有房屋所有权
• 第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： (一)工资、奖金； (二)生产、经营的收益； (三)知识产权的收益； (四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； (五)其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
加房改的房屋，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民 法院不予支持。购买该房屋时的出资，可作为双方离婚时的债权予以处理。
• 二、家庭共有房屋所共有有权
家庭共有房屋是家庭成员集体劳动兴建或通过接受赠与等方式获得的 。
家庭共有房 屋在分家之前不得分割。
注意：房屋的共同共有人对房屋享有平等的权利，对共同共 有房屋所有权的行使，应由全体共有人协商一致，不能协 商一致的，按多数共有人的意见办理，不允许个别共有人 独享房屋所有权。对于共同共有房屋的处分，尤其必须全 体共有人意思表示一致，个别共有人处分共有房屋的行为 无效。
转让的住房； • （六）上市出售后形成新的住房困难的住房； • （七）擅自改变房屋使用性质的住房； • （八）其他依法不得上市交易住房。本条前款第（一）项规定的已购
公有住房确需上市交易的，应当征得原产权单位的书面同意。原产权 单位享有以同等条件优先购买、交换、租赁权利。
房屋租赁
• “买卖不破租赁” • 承租人“优先购买权” • 租赁双方权利义务
夫妻共同所有《最高法院就婚姻法司法解释征求意见 》
• 第八条 婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可
视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按 照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。
• 第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： (一)一方的婚前财产； (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； (四)一方专用的生活用品； (五)其他应当归一方的财产。 第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所 有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没 有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束 力。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所 负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
合肥市的特殊规定
• (一)机关办公区内、学校教学区内的住房； • （二）违反房改政策规定购买的住房或以低于房改政策规定的价格购
买且未按照规定补足房价款的住房；
• （三）住房面积超过省人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用 公款超标准装修，且超标部分未按规定退回或补足房价款及装修费用 的住房；
• （四）已确定属房屋拆迁范围内的住房； • （五）产权有争议的或者共有人不同意出售、未经抵押权人书面同意
申请→受理→审核→记载于登记簿→发证 • 权属登记类别：
初始登记、转移登记 变更登记、注销登记 更正登记、异议登记 抵押权登记等
新登记办法特点
经纪人培训学院
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合肥区域分部法务
版权所有 不得侵犯
每家加盟店独立拥有和运营
中介法律知识的重要性
• 合理规避风险 • 巧妙化解纠纷 • 树立专家形象
我们为什么要进行房地产法律知识培训
• 1、具备经纪业务法律知识 纪人
源自文库
合格的经
• 2、掌握房地产经纪业务相关法律 优秀的经纪人
宪法
住房公积金管理条例
城市房地产管理法
城市房地产开发 经营管理条例
民法通则、合同 法、公司法、物 权法、广告法等
物业管理条例
房屋登 记办法
城市房地 产抵押管 理办法
商品房 销售管 理办法
城市商品 房预售管 理办法
城市房地 产权属档 案管理 办法
城市房地 产中介服 务管理规 定
房地产广 告发布暂 行规定
中介用语定义
• 第十一条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行
贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动 产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。 婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格 及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理 补偿。
（出租人修缮、承租人爱护←约定） • 房屋转租 （1）需出租人同意 （2）出租人→承租人（分租人）→分承租人 • 不得改变房屋内部结构分割出租
（《商品房屋租赁管理办法》，对市场中将房屋分拆、隔断“化整为零”群租行为明
令禁止，打隔断出租最高将罚3万。 ）
房屋登记
• 房屋权属证书是房屋权利的合法凭证 • 房屋登记的程序：
• 房地产中介服务：房地产咨询、房地产价格评估、房
地产经纪等活动。
• 房地产经纪：房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成
房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收 取佣金的行为。
• 委托协议：是指委托人和房地产经纪机构约定，由房地
产经纪机构提供专业服务，为促成委托人与第三人进行房 地产交易的合同。
• 独家代理：是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理
房地产交易事宜。
房屋买卖
• 不得擅自转委托
（转委托----是指代理人为了被代理人的 利益，在必要时将代理事项的一部或全部 转委托第三人代为实施的行为，又称“复 代理”，受转托人称为“复代理人”。）
• 及时向委托人汇报 • 如实告知义务 • 交易资金监管 • 合法收取佣金（严禁吃差价） • 共有
• 第十二条 登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房
屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房 屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。 夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求 赔偿损失。
• 第十三条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参