无锡市物业管理市场调研报告(DOC16页)

无锡物业管理市场调研报告

为了配合无锡万达广场的前期物业管理工作，无锡商管公司采用了实地考查、同业讨论、政府主管部门走访等调研方法，重点就无锡市物业管理市场现状、物业管理从业人员薪酬以及物业管理服务费标准进行了市场调查。

一、无锡物业管理市场现状无锡市物业管理起步于二十世纪九十年代初，在市房管行政部门的努力下，近几年来发展较快。目前全市物业服务企业近400 家，其中国家一级资质企业2 家，二级资质企业18 家。服务于八百多个小区（大厦），服务面积达5700 多万平方米，占全市住宅总面积的65% 以上，全行业从业人员4 万余人。2002 年，上海陆家嘴物业管理有限公司进驻了无锡市新世纪花园，当时此举对本地物业服务企业造成了相当大的冲击，由此无锡市的物业管理市场进入了本地企业与外来企业共分“一杯羹”的纷争格局。通过多年的探索实践，目前无锡全市物业管理也逐渐向社会化、专业化、多元化、市场化发展，管理水平不断提高，服务内涵趋向丰富，本地一些被认知度较高的本地企业也正在逐步形成。

根据去年的调查报告显示，无锡市近几年新建小区物业管理覆盖率及收缴率达到90% 以上，其余项目一般物业费收缴率在70% 左右，部分老住宅区物业费收缴率甚至低于30% 。由于收缴率较低，因此目前情况下无锡市能达到较佳赢利水平的物业公司仅占10 ％左右，约有超过50% 的物业服务企业存在亏损情况，形势不容乐观。

由于业主缺乏对物业管理方面的专业知识，对市场行情不了解，导致物管企业服务定价、物业管理、物业收费时争议颇多，为此，江苏省建设厅出台了W住宅物业管理服务标准》，该标准的制定将物业管理服务费按照标准不同共细化为7个等级。2006年4月，无锡市根据该标准结合本地情况及时编制下发了w无锡市普通住宅物业管理服务简明标准

例：

一级服务（指导价0.1元/卅〃月，不含电梯使用费）

七级服务标准（指导价1.3元/卅〃月，不含电梯使用费）

目、要求及价格，该标准共分为7级，由一级服务(指导价0.1元/卅〃月) 四大项10小项

服务内容至七级服务(指导价1.3元/卅〃月)的四大项22小项服务内容，涵盖了各种不同类型住宅区服务项目的要求，同时根据不同的服务内容、频次明码标价。

二、无锡市房地产市场物业管理情况调查

深入调查无锡市物业管理市场具体情况，将调研对象主要集中在崇安区、无锡新区、滨湖区、锡山区、惠山区具有一定代表性的物业及企业。分别收集一定的样本做参照，并保证样本的适宜性、有效性、充分性。采取的调研方式主要为现场调研和资料查询。从调查结果我们发现无锡本地物业发展较缓慢，在无锡知名度、业主认可度较高的物业管理企业大部分为外来企业。

(1)社会分包水平无锡市清洁绿化分包水平有限，将清洁和绿化外包给专业公司的

比率不高。

承担清洁分包业务的专业清洁公司，一般采取的结算方式是按人头付费，1200 －1800 元/ 人〃月左右。但多数品牌企业仍选择自管，主要原因在于分包公司专业水平有限、质量控制手段缺乏，较难达到品牌物业的品质要求。

(2)物业管理人力资源

无锡目前物业管理人力资源略显匮乏。主要原因有：①行业大面积亏损的状况对人才缺乏吸引力；②物业管理作为服务性行为，工作单调、琐碎而压力较大，从业人员普遍感觉没有成就感；③物业管理行业工资水平较低；④长三角地区可选择区域较多。种种原因使得无锡市物业管理人才大面积缺乏，同时由于长三角

整体地区基层操作人员的紧缺，导致物业管理行业基层操作人员也不断出现缺口。

(3) 无锡物业管理企业薪酬水平针对无锡市物业管理企业薪酬水平状况，我们通过走访部分物业管理企业，对无锡市物业管理企业薪酬水平有了基本认识和了解。目前无锡市新楼盘采取自建自管的较多，薪酬水平根据楼盘以及管理公司的实力略有高低。但总体来讲物业管理行业的整体收入水平不低。

无锡市的最低工资标准为850 元/ 月。由于物业管理中高层管理人力资源偏紧，薪酬标准亦有一定程度的上扬。在行业内，工资水平的分布特点是：老楼盘、本地小企业工资低，品牌企业、开发商下属企业工资高；管理写字楼等高端物业的工资高，管理住宅小区的工资低。目前由于政府法律法规的限制，因此无锡市大部分物业管理企业为员工缴纳了五险一金。大多数企业为安保人员提供食宿。这使得物业管理成本又进一步上升。

女保安在无锡市物业管理行业运用的较为普遍，部分楼盘售楼处门岗，样板房门岗、售楼处大厅的安管员均使用女保安，这也是物业管理的一个特点。一般女保安待遇会比男保安略高一些。

表1无锡市部分物业管理企业薪酬调查

表2无锡市部分物业管理服务费标准

带电梯物业物业管理费汇总情况如下:

通过数据可以看出，大部分高层住宅项目收费在1.2-2.0元之间。可见无锡市住宅物业费标准整体水平不高

四、主要竞争对手分析

经过现场走访调查，目前无锡市本土物业服务企业总体竞争力较弱，无锡

市场上具有较强竞争力的绝大多数为外地企业。在我们项目所在地周边已建、新

建项目中实施物业管理服务的知名企业有，重庆金科物业（金科.观天下、金科.

东方王榭）、上海陆家嘴物业（阳光城市花园）、南京栖霞物业无锡公司（愉憬湾）、南京银城物业（山语.银城）等。其中距离我们项目较近的有:

1、愉憬湾（栖霞物业无锡分公司）

栖霞瑜憬湾位于滨湖区建筑路、隐秀

路交叉口，项目占地面积约21万平

米, 总建筑面积约46万平米, 由无锡

栖霞建设有限公司开发。由栖霞物业

无锡分公司实施物业管理。南京栖霞

建设集团物业有限公司1994年1月

19日，隶

属于南京栖霞建设集团公司。是南京

市第一家物业管理国家一级资质企

业，是江苏省成立最早和管理物业种

类最为齐全的国有

物业管理公司之一，是中国物业管理协

会常务理事单位。公司人才和技术力