综合体物业发展定位研究及报告

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•马赛公寓
综合体物业发展定位研究及报告
•1.2.综合体的发展历程
••第一代综合体—— 20世纪30年代至50 年代
••—这些—购郊物中区心购大多物选中择在心高速公路附
近，以一组综合体或建筑群为主，把 一系列零售商店、超级市场组织在内， 而周围是大面积的停车场。可以说郊 区购物中心为现代建筑综合体的建设 提供了许多成功的经验。新泽西花园 购物中心是一个奥特莱斯业态的特色 购物中心，本项目是新泽西最大的奥 特莱斯购物中心，位于新泽西州高速 公路旁边，与纽约曼哈顿车程为半个
•写字楼核心 •模式
•广州，中信广场 •深圳，信兴广场
•均衡发展 •模式
•深圳，星河国际
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•香港，太古广场 综合体物业发展定位研究及报告
•1.5.综合体发展模式
功能种类 商业核心模式 酒店核心模式 写字楼核心模式 均衡发展模式 公寓核心模式
酒店
外包经营
外包经营
---
外包经营
外包经营/自营
未来房地产的主流模式是区域发展，而区域发展的核心就是都市综合体。城市中心大型 改造项目基本上都是都市综合体。 （3）城市综合体是城市人的客观要求
现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综 合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。
（4）城市综合体重新吸引中产阶级 西方城市中心建设的重要经验是：将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注
各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响, 可较好处理长期 收益和短期回现
各功能可自营、 销售、出租，且 酒店、写字楼、 商场受公寓销售 的影响
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•1.5.1.综合体发展模式：商业核心模式
•成功关键因素
•地理位置——城市核心区
•外因
•交通可达性——地铁口/主干道沿线 •区域功能的缺乏、需求旺盛 •人流及商业气氛
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•商务租客
•酒店
•资源平台 •提升品质
•1.6.综合体增值机制解析
•商务
•资源平台 •提升品质
•办公
•商务消费人流 •高消费人流
•旅游租客 •商旅消费人流
•公寓
•提升品质
•住宅
•商务消费人流
•商业
•住家消费人流
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•1.2.综合体的发展历程：开发背景
（1）城市综合体是城市聚集的产物 ① 城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之。 ② 经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过
一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。 （2）城市综合体是区域发展的产物
段的必然产物和标志，是城市繁荣和活力的发动机， 具备超越项目自身的价值。 v （3）综合体是城市名片；区域地标；区域中心。
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•1.1.综合体的概念释义：特征（产品评价指标体系）
评估指标
高可达性、便利性 高密度、集约性
整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 立体高效的交通系统 强大的对外辐射型 高升值前景
•洛克菲勒中心
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•1.2.综合体的发展历程
•第三代综合体—— 20世纪70年末至今
——区域开发
•人们的生活观念发生了很大的变化，游憩空间及内 容丰富多彩，它包括求知型的图书馆、业余学校， 娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、 餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。娱乐形式 的多样化与游憩空间的结合就构成了丰富的城市生 活，它为综合体在城市中心的建设提出了客观要求。 在人们对都市综合体的需求与日俱增的时候，城市 的开发建设也已发展到了区域开发的高级阶段。所 谓区域开发，就是根据社会经济发展目标和城市总 体规划要求，在城市或局部进行统一规划、合理布 局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好 的经济效益、社会效益、环境效益的城市建设方式。
•居住 •文化 •休闲
综合体的功能增加，多 样化业态产生，商业性质 发生质的飞跃，各功能之 间相互融合、共生。
业 态 继 续 增 加 ， 功能复合化程度最 高，综合体推动城 市的发展。
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作用 相互关系
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•1.4.综合体复合功能
项目活力的核心，建
公寓为商业提供客源
•内因
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•强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 •写字楼大堂昭示性 •功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其 他功能的规模与档次 •配套完善——商场、公寓
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•1.5.4.综合体发展模式：均衡发展模式
•成功关键因素 •外因
•内因
•优越的地理位置——CBD/城市中心
•内因
•定位差异化——通过提供顶级差异化服务 而非直面竞争建立其核心地位
•功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼， 并定位其的规模与档次
•开发商有足够的经济实力
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•配套设施——顶级商场
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•1.5.3.综合体发展模式：写字楼核心模式
•成功关键因素 •外因
•客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引 入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
提升整体档次的 •有力手段 标志性（尤其是对 •外地和外籍人士） 资产沉淀或整售
•来潜在客户 写字楼可以提高商业整体档次 写字楼可以与酒店共享大堂
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•1.5.综合体发展模式
•上海，上海商城
•深圳，华润中心 •日本，博多运河城
•商业核心 •模式
•酒店核心 •模式
•发展模式
•住宅核心 •模式
•便利的交通条件——主干道沿线/地铁 口 •较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
•强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
•高水准规划设计——各功能共融不互扰
•功能化体 系
•五星级酒 店 •甲级写字 楼 •高档/中高档购物中心
•顶级酒店式/服务式公寓 •开发商强劲的实力和丰富的经验
•专业的管理团队——物业管理/经营管理
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1.1.综合体的概念释义：1+1>2
v （1）综合体（complex）： 多种单一功能的建筑有机组合在一起并互为价
值链空间的建筑有机体。 价值链：携手共同满足市场需求的一系列产品。 有机体：自我成长、自我繁荣、自我发展。 v （2）综合体的出现是一个城市形态发展到高级阶
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•1.3.综合体发展阶段
初级阶段：简单功能 叠加
发展阶段：融合发展
成熟阶段：多元发展
•商务
•商业
•居住
具 有 了 一 定 的 商 业、商务、居住综 合功能，但各自之 间联系较少。
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•商务
•商业
•娱乐
•文化
•休闲
•居住
•休闲 •商业
•商务
•会展 •体育 •娱乐
公寓可能降低项目整 体档次
立高端形象 形成完善配套、信息 平台 项目利润实现的关键
商业为写字楼、酒店和 公寓提供配套 商业可能对公寓带来负 面影响
利用其他功能，实 现价值最大化 现金流来源 为商业带来基本消
•商业
•公寓
•办公
•酒店
实现较高的销售价格 保持物业形象
费人流
写字楼为商业、酒店和公寓带
酒店为公寓或者 办公提供共享的服 务和配套设施 酒店可以提高项 目整体档次
•内因
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•明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级 /… •独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
•功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 •规划设计
•一流的合作团 队
•经营管理
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•1.5.2.综合体发展模式：酒店核心模式
•成功关键因素 •外因
•地理位置——不远离城市核心区 •交通可达性——主干道沿线 •客户支持——商务客户
•1.7.综合体发展趋势：城市-区域一体化
•城市功能多样化 •城市形象特色化 •城市环境生态化 •城市资源集约化
•综合体
•城市功能 •区域经济 •城市中心 •城市形象
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•1
•综合体的理论模型
•2
•综合体策划思路辨析
•3
•综合体策划实战模板——以万达、丁豪、振兴街项目为例
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•1.5.5.综合体发展模式：公寓核心模式
•成功关键因素
•客户支撑——已形成商务客群/未来商业核心区
•外因
•人流及商业气氛——项目周边人流较大，商业部分 的氛围较浓
•内因
•强制性的视觉冲击——高层/建筑群
•公寓大堂昭示性
•功能化体系——公寓带动其他功能，并定位其他功能的规模与 档次 •配套完善——商场
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释义
位于交通主干道，交通便利
建筑密度高，功能集中
建筑风格统一；单体相互配合； 与外部空间的统一 自成体系
最大限度利用土地资源，避免 过于集中于某一特定功能 整体设计，流动空间
自身交通体系完善，并联通外 部空间
强大的社会效应
社会价值、品牌价值、开发价 值
权重
10% 10% 10% 10% 10% 20% 20% 5% 5%
分项
内容
1.1
综合体的概念释义
定义、特征
1.2
综合体的发展历程
国内、国际
1.3
综合体发展阶段
初级、发展、成熟
1.4
综合体复合功能解析
居住、商务、酒店、会 展、休闲娱乐等功能如
何叠加
1.5
综合体发展模式解析
四种模式
1.6
综合体增值体系解析（联动效应）
如何搭建互动平台，共 享人流
1.7
综合体的发展趋势
——
•加拿大多伦多伊顿中心（Eaton Center） ，坐落于多伦多市中心，涵盖两个街区的庞大的多功能综合商业体——伊顿中心，是通 过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间有效地组织在一起的成功实例。它是一个跨越5个街区的庞大的条状多层商业综合体， 由百货公司、零售商店、24层塔式办公大楼及车库组成，总面积达一百九十万平方英尺。还包括万豪大酒店(Marriott Eaton Centre Hotel)。
综合体物业发展定位研 究及报告
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2020/12/13
源自文库
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目录
•1
•综合体的理论模型
•2
•综合体策划思路辨析
•3
•综合体策划实战模板——以万达、丁豪、振兴街项目为例
•4
•综合体案例库
综合体物业发展定位研究及报告
•1 •综合体的理论模型：我们关于综合体的观点
•4
•综合体案例库
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•2 •综合体策划思路辨析
•1
•宏观背景 •城市环境 •地块解析 •市场环境
入新的生命。
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•1.2.综合体的发展历程
•综合体的雏形
—大型公寓或住宅区
•马赛公寓是勒•柯布西耶为马赛市郊区设计的一 座可容纳337户，共1600人的综合性建筑。该建 筑的地面层是按“底层独立柱”原则而设计的 敞开式开放空间，上面有17层，主要是居住用 途。大部分户型采用跃层的布局，每三层设一 条公共通道，节约了交通面积。马赛公寓的7、 8层的商店和公用设施，在屋顶上设有幼儿园和 游戏场。这座大楼在解决三百多户人家的住房 的同时，还满足了他们日常生活的基本需要。
小时距离 。
•新泽西花园购物中心
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•1.2.综合体的发展历程
••第二代综合体——20世 纪60年代至70年代 •——旧城中心建筑综合体
•西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等各 方面所引发的矛盾与冲突促发了人们对城市历史 文化价值的思考。通过重新评价城市空间和环境 艺术对人的影响，重新认识人在城市空间塑造中 的地位、价值和所能起到的支配作用，从而发现 旧城中心区仍有高效率、综合化，并能保持和发 展城市历史文化的优势。在这种思潮的影响下， 欧美相继出现了多元化城市回归的潮流，其主要 形式有小规模的购物中心，早期历史建筑的改造 利用和集合多功能的建筑综合体等。这个阶段的 经济发展、建筑成熟、价值思考为综合体的发展 奠定了良好的基础。如洛克菲勒中心。
写字楼 销售/出租
出租
销售/出租
销售/出租
销售/出租
商场 自行经营/出租 自行经营/出租
一般出租
自行经营/出租 自行经营/出租
公寓 销售/出租
一般出租
销售/出租
销售/出租
一般销售
特征
各销互功 售 不能 、 依可 出 赖自 租 和营 ， 影、 且 响全 写 公 情为字 寓 况出楼 受 影租、 酒 响商店较或场经大经、营营，各租字响功，楼能公租可寓售销收情售益况或受的出写影