规划前言

溪市中心城区慈轻纺村地块控制性详细规划【规划说明】一、规划前言新一轮总体规划已于2002年编制完成，为进一步落实总体规划对轻纺村地块的规划意图，加快对该地块开发进程，慈溪市规划局委托我院对该地块编制控制性详细规划。轻纺村地块位于市区东部，是市区居民通过高速连接线往上海、宁波方向出行的一个交通节点，位置比较特殊，而该地块现状为轻纺村、番禺村等几个村庄村宅集聚地，地块内有一灶江、大塘江和界堰路江三条主要河流，企业数家，为名副其实的一个城中村。本次规划充分考虑到该地块属城中村的现实情况，试图通过地块指标的控制、道路的贯通、沿河景观的整饬，营造一种既利于城中村的改造、保留原居民生活习性、又利于地块商业化运作、进一步加快城市化进程的规划控制和引导模式。规划当中以一灶江为界分为东部以低层建筑为主的区域，西部以多层建筑为主的区域。东部主要解决拆迁安置和村民自行建房等问题，西部主

要解决商业化运作问题，便于政府在地块改造中有多种形式选择，实现其灵活性。在指标控制上，以低层建筑为主的东部容积率指标控制在1.0左右，顺应了政府试图通过政府引导，村民群体、开发商共同开发地块的想法，降低了开发门槛和一刀切带来的改造难度，利于实现三赢效果。同时，为强化原居民沿河生活习性，规划当中充分利用大塘江、界堰路江水景，结合绿地广场，塑造带形滨水空间，成为居民休憩场所，原有生活空间和习性不因城市化而泯灭。人性化空间的实现，是在使特有文化延续的基础上实现的。二、现状概况与分析㈠规划区位及范围本规划用地南临329国道，北界开发大道，东至杭甬高速连接线，西抵东三环路。㈡规划面积总用地面积约为119.1ha。㈢自然条件整个地形为平地，整个地势南高北低，除规划区东北侧区域内有部分农田及空地外，其余均为建成区。另外，在规划区内部有一灶江、大塘江和界堰路江三条主要河流。- 1 -

溪市中心城区慈轻纺村地块控制性详细规划【规划说明】㈣现状问题1、土地利用现状现状用地以农居用地为主，在该用地当中穿插有工业用地、耕地和市政设施用地。2、建筑现状（1）规划区居住建筑多为农居以及一些家庭作坊，均为低层建筑，三北大街南侧有少部分多层商住建筑，在界堰路江西侧、大塘江北侧有村办公楼一幢、幼儿园一所，在界堰路江东侧分布有少量多层工业建筑，在开发大道南部有农副产品贸易市场一个。（2）建筑问题主要表现居住建筑密度高，容积率低，建筑间距小，日照、通风不良，防火间距小，居住条件差，是规划区内建筑的普遍问题；有些住房与厂房混杂，生活环境较差，生活受干扰，家庭作坊较多。3、交通现状（1）道路狭窄，界堰路江西侧道路（6米）、大塘江北侧道路（5）构成了现状内部出入的主要道路，其余道路大部分不到4米，不能满足居民出行和消防要求。（2）规划区现状出入口靠近

交叉口处，增大了路网尤其是交叉口处的交通压力。支路系统不完善，且断头路太多，难以起到有效分流主干道的交通流量。（3）静态交通方面公共停车场及配套设施严重不足，公共停车场的建设严重滞后于机动化发展；路外停车场数量不足，泊车位不足造成机动车辆随意停放、利用人行道停车的现象比较多。

4、绿地（1）绿地数量严重不足，分布较散，未形成规划区整体绿化面貌，道路两侧的植物主要以水杉、黄杨、樟树为主；（2）公共绿地较少，滨河地带被建筑所占，河道两侧缺乏绿化。

5、区块内有一条35KV的高压走廊通过。三、规划依据、原则与目标㈠规划依据1、《中华人民共和国城市规划法》; 2、《城市规划编制办法》; 3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）; 4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）; （2002年版） - 2 -

溪市中心城区慈轻纺村地块控制性详细规划【规划说明】

5、《慈溪市城市总体规划》(2002-2020);

6、《慈溪市土地利用总体规划》;

7、《慈溪市道路交通总体规划》;

8、《慈溪市骨干河网总体规划》;

9、国家相关规范及慈溪市和规划部门相关规定和设计要求。㈡规划原则 1.遵循城市总体发展原则 2.公众参与原则 3.控制与改造相结合原则㈢规划目标利用一灶江、大塘江和界堰路江优良的环境优势，结合滨河景观带的建设，创造功能完善、布局合理、环境优美、配套设施齐全的居住小区。1、进一步深化总体规划的功能布局和路网结构；2、从城市设计入手，完善整体的空间形态布局，重点突出轴线、景观节点和绿化系统，创建具有慈溪地方风貌特色的现代化城市居住小区；3、以旧村改造为重点，合理划分居住用地，确定建设周期，落实公共配套设施；4、编制市政综合规划。四、规划区性质与规模㈠性质依据《慈溪市城市总体规划(2002-2020)》与现状实际情况确定本规划区性质与功能定位：以居住、商住为主

要功能的具有慈溪地方风貌特色的城市居住小区。㈡人口规模依据《慈溪市城市总体规划(2002-2020)》、现状人口与用地实际情况确定本规划区人口规模为约10953人。 - 3 -

溪市中心城区慈轻纺村地块控制性详细规划【规划说明】五、规划期限 2005-2010年六、用地规划㈠规划设计原则1、因地制宜原则根据地块区位条件、自然环境等特点进行规划布局，同时充分考虑交通、地形等和水文地质条件，统筹规划。2、可持续发展原则合理利用土地资源，提高土地利用率，实现可持续发展战略。3、以人为本原则充分考虑人的不同需求和居民的居住生活习俗，协调居住小区与绿地系统、水系的关系，营造生活便利、富有地方特色的人居环境，力求物质文明和精神文明共同进步和全面推进。4、节约投资原则在发挥区块正常功能的基础上，力求集中紧凑，减少拆迁，减少道路和各类管线的长度，以节省土地和基础设施与能源的建设投资，

区内应满足建设投资最少、效益最高的原则，使区域资源得到合理的配制。㈡布局结构 1、规划片区由东、中、西、三组团合成一居住小区的布局模式。东、中段建筑以低层建筑为主，西段建筑以多层建筑为主。2、中段区有1个商贸设施区、1个公建服务区，东、西段各有1个商贸设施区、北段有1个贸易设施区、1个基础设施区。（该设施近期保留，远期组织拆迁）。 3、商贸设施区,是该区的重要商业地段，包括商住楼、超市、便民服务设施。 4、公建服务区,包括行政、幼托等功能。5、按规范规划区内应安排小学，轻纺城东侧有一座小学，且规模较大，故小学的设置不予考虑。七、地块划分规划区以《城市用地分类与规划建设用地标准》的中类和小类用地分类标准为依据，划分地块并确定各地块的控制指标。㈠地块划分区内用地地块划分由城市干道、小区道路、河道、已批用地红线（或宗地）及用地性质确定，区内共划分为4个分区、42 - 4 -

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