长沙中高档热销楼盘

② 产品研究
圣爵菲斯
占地面积
340亩
总建筑面积
17.77万m2
容积率
0.72
绿化率
66％
建筑密度
13％
车位配比
800个
栋数
67
总户数
约1100户
产品线组合
18栋独栋别墅＋14栋联排别墅＋33栋公寓住宅
规划布局特点： 以法国南部风情居住社区圣爵菲斯为主题构思，充分利用面水靠山的地块特征。 建筑沿水岸和山势曲线状排列，呈弧形线条，并由南往北依次为别墅－洋房－小高层，逐渐提升高度，充分挖 掘地块价值，并形成优美的外部轮廓。
产品要点总结：
•依山傍水，建筑结合地形曲线布局，注重层次感；
•欧式风格建筑，人性化环境细节设计；
•建筑科技和材料的大量运用，产品附加值高。
③ 营销分析
圣爵菲斯
开发商
湖南金鹰城置业
上市时间
一期别墅00年，二期03年
占地面积
340亩
总建筑面积
17.77万m2
定位分析
档次定位：中高档 主题概念：驾山御水，名人特区。 产品定位（产品线）：别墅＋洋房＋小高层住宅 价格定位：小高层均价3000
产品要点总结： •地块优势放到最大，通过高档、丰富的产品线实现 利润最大化； •先进的规划理念，将月湖湖水引入社区，岛式组团 布局，开创建于湖上的高尚居住环境。
③ 营销分析
藏珑国际
开发商
双瑞房产
上市时间
占地面积
30.73万m2
总建筑面积
定位分析
档次定位：高档 主题概念：宫邸，月湖上/为这座城市树立领袖 产品定位（产品线）：高层住宅＋花园洋房＋双拼＋独栋 价格定位：洋房起价4500元/㎡，双拼别墅起价7800元/㎡
长沙中高档热销楼盘 产品特点
对景观打造
各项目在保证项目内在建筑品质的同时，对项目景观 打造均很重视，对拥有先天山水生态资源优势的项目， 在开发定位时均最大程度的放大其优势，形成无法复 制的竞争优势；对于无先天山水资源可利用的项目， 均不同程度采取后天自身打造予以补充。 市场上出现很多打山水牌的项目，典型项目如藏珑● 滨湖国际社区、圣爵菲斯、中城●丽景香山、华盛新 外滩等。
营销要点总结： 前期市场造势很成功，案名“藏珑”以及“6亿造月 湖”、“为长沙树立领袖”的推广形象，拔高了项目 的档次以及开发商实力，树立了高端的市场形象。
2.圣爵菲斯
① 点评 项目总评：依托广电名人效益和天然山水打造的大型高 档综合社区； 核心价值：原生态山水资源与名人文化效应，大规模丰 富产品线； 市场形象：驾山御水、名人特区 客户层面：以广电集团客户为基础，定位于全市高端客 户。
1.藏珑·滨湖国际社区
①点评 项目总评：建在先天自然资源基础上的大规模高档湖上国 际社区。 核心价值：月湖水系资源，先进规划理念，大规模丰富产 品线，开发商背景。 市场形象：为这座城市树立领袖，46万㎡湖上国际社区。 客户层面：定位于长沙最高端的客户群体并向全国扩展。
② 产品研究
藏珑国际滨湖社区 占地面积 30.73万㎡
客源分析： 私营业主、公务员、金鹰城工作人员，其中投资客户占30％，一期老客户带新客户现象较多
营销分析
销售周期：一期2年多，二期开盘3年，销售90％ 价格走势：别墅价格高，最高价7000，小高层均价2800～3000 去化率：一期100％，二期90％ 营销推广策略：环境优美，现房发售，投资保值增值，二期每十位购房客户送一辆跑车。同时利用一期入驻 名人抬高自己身价，二期吸引大量慕名而来的业主，并且抬升了价格。
客源分析： 前期客户储备1000余户，主要来源：广电中心、私营业主，北京深圳等外地投资户等
营销分析
营销推广策略：6亿造月湖，前期储备期长
07年 46万m2
销售情况：首期推出54套双拼别墅和108套洋房全部售完
项目营销可借鉴点： 前期高端的良好市场形象，使项目收到长沙高端客户的追捧，形成长沙“高端领袖”气势。
总建筑面积
46万m2
容积率 1.5
总户数
2926户
Leabharlann Baidu
产品线组合 高层住宅＋花园洋房＋联排别墅＋独立别墅
规划布局特点： 1、依月湖，引入月湖水系，整个小区依水而建，被水包围，首创长沙岛式组团布局； 2、高层布置于北侧和西北侧小区外围，往南靠近月湖分别布置洋房、双拼和独栋，层次感强，外部轮廓好
建筑风格与立面特点： 现代简洁风格，正在方案设计过程中，产品线丰富，高层包括塔式、板式、蝶式等，两梯3～4户，洋房为 “3＋1”式四层洋房；建筑色彩以白色为主，明亮醒目。
户型创新与特色（小高层）： 1.板式户型，户型周正，南北通透，面积适中，实用率较高（88％），120～136 m2三房为主，占50％。 2.部分户型主卧180度弧形状，带落地飘窗。 3.135 m2三房户型带第三厅（多功能厅）。
商业功能与业态组合： 中央广场处有少量门面，约30个，主要为社区配套服务商业。 小区配套设施与标准： 诺贝尔摇篮幼儿园，1.3万m2会所，私家VIP高尔夫练习场，健身运动场所； 中央机械式新风系统、中央式真空吸尘系统、纯净水系统（1.6元/吨），地板采暖系统，重庆伊斯顿品牌电梯 物业服务： 湖南影视国际会展中心酒店提供物业服务，VIP豪华社区巴士车队。 项目优缺点： 优：原生态山水景观，环境好，品质高，产品科技含量高，物业服务优秀； 劣：位置偏远，周边生活配套不齐全。
园林景观风格特点： 1.水为灵魂，与月湖融为一体，中间无围墙 2.引入月湖水系，水景均与月湖连通，都是活水。
商业功能与业态组合： 商业内街＋大型商场，具体面积未定
小区配套设施与标准： 水上会所，幼儿园等
物业服务： 戴得梁行物业顾问
项目优缺点： 优：无语伦比的月湖生态水系景观，视野开阔，档次高； 劣：产品线过于丰富，存在风险，水系景观维护成本高。
建筑风格与立面特点： 地中海建筑风格，不纯粹，运用了欧洲古典建筑的一些元素，如屋顶，廊柱装饰等，建筑色彩浅色，单调贫乏 ，且缺乏特色。
产品细部与创新： 无障碍社区；植物造型的垃圾箱，石头造型的背景播音箱，半地下车库，车库上花园（业主只有使用权，不出 售，无产权）。
园林景观风格特点： 充分利用原有原生态山水，面水靠山，4.5万㎡月亮湾，2.5万㎡山顶公园，小区中心1.36万㎡罗马假日水岸广场 ，原生态自然主义园林。天然＋人工双重景观，天然景观的不足之处由人工景观补充。