税法(2019)考试辅导第41讲_房产税法(2)

第一节房产税法

二、税率、计税依据与应纳税额的计算（掌握）

（三）在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定

1.对投资联营的房产的规定

对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。

假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。

假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。

【例题】某公司2015年2月购进一处房产，2018年4月30日交付用于5月1日开始的投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定含税收入160万元。该房产原值3000万元，当地省政府规定的减除比例为30%，该公司选择简易办法计算增值税，则该公司2018年应缴纳的房产税为多少。

【答案及解析】该公司2018年应纳房产税为未联营期间按房产余值计算的房产税，与对外联营取得固定收入比照租金收入计算的房产税的两项之和。计征房产税的租金收入不含增值税。该公司2018年应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160/（1+5%）×12%=8.4+18.29=26.69（万元）。

2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定

根据财税[2009]128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（）。（2011年）

A.房产售价

B.房产余值

C.房产原值

D.房产租金

【答案】B

3.关于附属设备和配套设施的计税规定

一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

【例题·单选题】某上市公司2017年以5000万元（不含增值税，下同）购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2017年底改建完毕并对外营业。当地省政府规定计算房产余值扣除比例为30%，2018年该会所应纳房产税（）。

A.42万元

B.48.72万元

C.50.4万元

D.54.6万元

【答案】B

【解析】2018年该会所应纳房产税=[5000+500+（500-200）]×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）。

4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

【例题1·多选题】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）。（2010年）

A.融资租赁的房产

B.产权出典的房产

C.无租使用其他单位的房产

D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产

【答案】ABCD

【例题2·多选题】下列项目中，应以房产租金作为计税依据征收房产税的有（）。（2015年）

A.以融资租赁方式租入的房屋

B.以经营租赁方式租出的房屋

C.居民住宅区内业主自营的共有经营性房屋

D.以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋

【答案】BD

5.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

【注意】免租期与无租使用房产不是等同概念。

【相关链接】纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

即：纳税人出租不动产，免租期内由产权所有人按房产计税余值从价计算缴纳房产税，但是不必将免租视同销售，不需要对该行为缴纳增值税。

【例题】甲企业与乙商户签订房屋租赁合同，将一幢原值2500万元的写字楼租给乙商户使用。合同规定因乙租期为2年，可在租赁开始时有1个月的免收租金期限。按照合同约定，该写字楼月租金20万元（不含增值税），写字楼于2017年12月30日交付承租方，并规定了甲自2018年2月1日起向乙收取租金。则甲企业在2018年应缴纳的房产税为多少万元。（当地的房产原值减除比例为20%）

【答案及解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。则甲企业2018年对于该写字楼应纳的房产税应在1月从价计税，2月至12月从租计税。2018年甲企业应纳房产税=2500×（1-20%）×1.2%/12+20×12%×11=2+26.4=28.4（万元）。

三、税收优惠（熟悉，能力等级1）

房产税的税收优惠政策主要有：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位（实行全额或差额预算管理的事业单位）所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

（五）经财政部批准免税的其他房产

1.非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，免征房产税。

2.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

3.经营公租房的租金收入，免征房产税。

（六）自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。（新增）（七）自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税。（新增）（八）自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。（新增）

【例题1·单选题】A企业3000平方米厂区的土地使用权账面原值为30万元，该厂区内有一1600平方米的生产车间房产账面原值为1000万元（不含土地价值），该企业在2018年10月15日按照去产能和调结构政策要求停产停业，该企业2018年应纳房产税和城镇土地使用税合计为（）万元。（当地的房产原值减除比例为30%，城镇土地使用税每平方米年税额15元）

A.9.68

B.10.96

C.11.83

D.12.9

【答案】B

【解析】新增政策。自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。

该企业2018年应纳房产税=（1000+30）×（1-30%）×1.2%×10/12=7.21（万元）

该企业2018年应纳城镇土地使用税=3000×15×10/12÷10000=3.75（万元）

该企业2018年应纳房产税和城镇土地使用税合计=7.21+3.75=10.96（万元）。

【例题2·多选题】下列各项中，符合房产税优惠政策规定的有（）。

A.个人所有的非营业用房产免征房产税

B.宗教寺庙、名胜古迹自用的房产免征房产税

C.国家机关附属招待所使用的房产免征房产税

D.经营公租房的租金收入免征房产税

【答案】ABD

【例题3·单选题】某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产余值的扣除比例为25%，该企业2008年应缴纳的房产税（）万元。（2009年原制度）

A.71.1

B.73.8

C.78.3

D.81

【答案】A

【解析】该企业2008年应缴纳房产税=（9000-300-800）×（1-25%）×1.2%=71.1（万元）。

【相关链接】根据《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）的规定，对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

四、征收管理（熟悉，能力等级1）

（一）纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起，缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化，而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

【注意辨析】

（1）注意时间规定：强调“次月”——取证、使用、交付、建成、验收的次月。只有将原有房产用于生产经营的，是从“之月”起缴纳房产税。

（2）注意纳税义务发生时间对房产税应纳税额计算的影响。由于从价计算房产税公式计算出来的是年税额，需要从纳税义务发生时间角度看应纳税额是否需要按月折算。

【例题1·单选题】下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的是（）。（2015年）

A.纳税人出租房产，自交付房产之月起缴纳房产税

B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之月起缴纳房产税

C.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税

D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之月起缴纳房产税

【答案】C

【例题2·单选题】甲企业2018年年初拥有厂房原值2000万元，仓库原值500万元。2018年5月10日，将仓库以1000万元的价格转让给乙企业，当地政府规定房产税减除比例为30%。甲企业当年应缴纳房产税（）万元。

A.17.65

B.18.2

C.18.55

D.20.3

【答案】C

【解析】甲企业5月10日转让的房产，其房产税计算到5月末。甲企业当年应缴纳房产税=2000×（1-30%）×1.2%+500×（1-30%）×1.2%×5/12=18.55（万元）。

【例题3】某企业有一栋厂房原值200万元，2018年年初对该厂房进行扩建，2018年8月底完工并办理验收手续，增加了房产原值45万元，另外对厂房安装了价值15万元的排水设备并单独作为固定资产核算。已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，2018年度该企业应缴纳房产税多少元。

【答案及解析】2018年度该企业应纳房产税=200×（1-20%）×1.2%÷12×8×10000+（200+45+15）×（1-20%）×1.2%÷12×4×10000=21120（元）。

（二）纳税期限、纳税地点和征收机关

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

【房产税小结】

本节重点内容包括纳税人、征税对象及开征区域；税收优惠、纳税义务发生时间与税额计算的结合。

本节属于小税种计算相对复杂的税种，与其他税种之间的关系需要考生把握：（1）与增值税的关系：全面“营改增”之后，计算房产税的租金不含增值税。（2）与城镇土地使用税的关系：房产税与城镇土地使用税在纳税义务人、税收优惠和纳税义务发生时间上存在一定的共性，因此本节有条件与城镇土地使用税合并命制计算题。（3）房产税可以在企业所得税税前扣除，有条件与企业所得税混合命制综合题。