农村宅基地上房屋被拆除后土地使用权归属法律意见书

农村宅基地上房屋被拆除后土地使用权归属法律意

见书

农村宅基地上房屋被拆除后土地使用权归属

法律意见书

在明（2013）意字第XX号张某：

北京在明律师事务所为中华人民共和国司法行政机关依法批准、合法设立的在中华人民共和国境内具有从事法律服务资格的律师执业机构。现本所应张某的要求，指派本所闫会东律师就您提出的宅基地上房子被强拆后，集体土地使用权人是否还享有土地使用权的问题，出具本法律意见书。

一、本所律师出具本法律意见书的主要事实依据：

张某在某村拥有宅基地一处，上面盖有房屋一套，日前，该房屋被村里组织人员强行拆除。

二、本所律师出具本法律意见书的主要法律依据：

（一）《中华人民共和国物权法》

（二）《中华人民共和国土地管理法》

（三）《确定土地所有权与使用权的若干规定》

（四）《中华人民共和国土地管理法实施条例》

（五）国家和北京市其他有关法律、法规和规章

三、基本事由

张某系某村集体经济组织内部成员，在该村拥有宅基地一块，该宅基地上建有房屋100平方米。

2012年2月1日，某村贴出城乡一体化公告，要对该村房屋进行腾退，要求包括张某在内的村民按期腾退房屋。张某未在规定时间内搬迁，2013年2月1日，张某的房屋被某村组织人员强拆。

为证明以上事实，张某提交了集体土地使用权证、建房施工许可证、公告、照片（拆前和拆后）作为证据。

经查，某村组织的强行拆除行为未经任何法律程序。张某要求律师出具关于宅基地上房子被强拆后，集体土地使用权人是否还享有土地使用权的法律意见。

四、律师法律意见

根据上述事实，本所律师认为，集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。《物权法》第一百五十二条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。换言之，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。

宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不能称其为宅基地，从而变成了一般的其他土地。因此二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的。房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的统一整体。

宅基地使用权只有在特定情形下才会丧失，具体情形如下：

1、因放弃而消灭。宅基地使用权虽然经审批取得，但因其属于一种民事权利，因此，权利人有权抛弃宅基地使用权。

2、因转让而消灭。转让宅基地使用权，原来的使用权人就会丧失对该宅基地的使用权。根据《土地管理法》等法规的规定，农村村民在合法转让宅基地使用权之后，不得再申请宅基地。

3、因农村集体经济组织收回宅基地而消灭。根据《土地管理法》和国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》的规定，为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，农村集体经济组织报经县级人民政府批准，有权收回宅基地，而消灭原来设定的宅基地使用权；申请取得宅基地使用权的村民，必须按照规定的用途利用宅基地，擅自改变宅基地的用途，农村集体经济组织有权收回宅基地使用权，村民从而就会丧失宅基地使用权。但是，原来具有宅基地使用权的村民有请求相应损失的补偿的权利。另外，宅基地使用权人因迁移等原因停止使用土地的，农村集体经济组织有权收回宅基地消灭原设定的使用权。还有一些地方性法规，如《宁波市农村宅基地管理办法》明确规定，申请取得宅基地并获建房批准后满二年未动工兴建的，农村集体经济组织有权收回宅基地。这是宅基地使用权人怠于行使权利，导致土地资源的浪费而带来的不利后果。

4、宅基地的灭失。《物权法》第154条规定，宅基地可能因自然灾害等原因而失去，此时，宅基地使用权也就失去了存在的基础，归于消灭。为保障居民的基本生活需要，在宅基地灭失的情况下，原宅基地使用权人有权重新申请宅基地使用权。但是，如果只是宅基地上的建筑物或其他附属物灭失的，则不影响宅基地使用权的效力。宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋，以供居住。

根据上述情形我们可以得出：

1、强拆行为不是农民的宅基地使用权丧失的法定情形。农民的宅基地使用权只有因放弃、转让、农村集体经济组织收回、宅基地的灭失等法定情形而丧失的。

2、强拆行为不影响农民的宅基地使用权的效力。如果宅基地上房屋被非法拆除，宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋，以供居住。

综上所述，农村宅基地使用权是农民依法取得的用益物权，是农民的合法财产权益之一。即使房屋遭遇到非法强拆，宅基地使用权人对宅基地的使用权也不会丧失。

五、声明与承诺

1、本法律意见书所载事实来源于本法律意见书出具之日前委托人的陈述和委托人提交的相关材料。委托人应保证,已向本所律师提供了出具本法律意见书所必需的全部有关事实材料，并且提供的所需文件均真实、合法、有效、完整，并无任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，文件上所有的签名、印鉴均为真实，所有的复印件或副本均与原件或正本完全一致。若在本法律意见书出具后，委托人发现新的证据材料或者案件有新情况发生，请及时与本所律师联系，本所律师将根据新的证据材料和新的进程重新制作《法律意见书》。

2、本法律意见书中对有关证据材料中某些内容的引述，并不表明本所律师对该等内容的真实性、准确性、合法性作出任何判断或保证。

3、本法律意见书仅根据并依赖于本法律意见书出具之日公布并生效的相关法律、法规，并参照部门规章等本国的法律、法规、规章出具。本所不能保证在本法律意见书出具之后所公布生效的任何法律、法规、规章对本法律意见书不产生影响。

4、本所律师已经严格履行了法定职责，遵循了勤勉、尽职、诚信的执业原则，由于本意见书的出具涉及到对法官自由裁量权的评价，而法官依据自由裁量权最终作出何种判决并非律师所能掌控。对此，特提示委托人对本意见持审慎采信态度。

5、本文件仅应委托人要求，供委托人参考，切勿外传。