2018年中国房屋租赁行业市场现状与发展趋势分析报告
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3. 投资建议................................................................................................13 3.1. 世联行.............................................................................................13
图 4：经济发达地区租房户数占到 40%左右
图 5：一线城市常住人口增长带动租房需求
9000.0万 8000.0万
北京 上海 深圳 广州 杭州
7000.0万
6000.0万
5000.0万
4000.0万
3000.0万
2000.0万
1000.0万
0.0万 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
图 1：深圳租金涨幅低于新房价格涨幅
240 深圳租金与房价涨幅差异
190
深圳பைடு நூலகம்手房租金（标准化）
深圳新建住宅价格（标准化）
140
90
40
-10
-60
图 2：北京租金涨幅低于新房价格涨幅
北京租金与房价涨幅差异
190
北京二手房租金（标准化）
北京新建住宅价格（标准化）
140
90
40
-10
-60
图 3 ：一线城市租金回报率持续下行，与 1 年定期存款利率相近
180
160
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120
100
80 1997Q1 2000Q1 2003Q1 2006Q1 2009Q1 2012Q1 2015Q1
美国房屋的平均租金回报率常年稳定在 6%，并在 2005 年开始成功预 警房价泡沫。在 2005 年前，美国房屋平均租金回报率（出租房屋租金 同房屋价格的比值）长期稳定在 6%-7%区间内波动，自 2005 年起，快 速上涨的房价及相对落后的租金涨幅导致租金回报率下探至 4%，在次 贷泡沫破裂前的 2007 年一季度达到最低值，并在危机后逐步恢复到 6% （20 年以内的房屋投资回收期）的水平。
2. 未来租赁市场的机会..............................................................................7 2.1. 新兴的租赁市场细分行业——长租公寓 .......................................7 2.2. 多方试水，长租公寓发展迅速 .......................................................9 2.3. 商改租，愿景美好然而路途遥远 .................................................10 2.4. REITS 模式的破冰.........................................................................12
核心城市租金收入涨幅落后于房价涨幅，租金回报率与 1 年定期存款利 率相近。2009 年以来，因一手房价上涨速度领先于二手房租，我国核 心城市租金回报率（出租房屋租金同房屋价格的比值）呈现持续下行的 趋势，与同期的 1 年定期存款利率相近。尤其自 2015 年下半年以来， 随着新一轮的房价上涨，北京、上海、深圳三城租金回报率都降低到 了 2%以下，其中深圳在 2016 年 5 月租金回报率降至 1.6%，意味着深圳 购房出租的投资回收期至少需要 60 年，资产的投资回报明显低估，未 来房租上涨空间巨大。
5.00
北京
上海
广州
深圳
1年定期存款利率
4.50
4.00
3.50
3.00
2.50
2.00
1.50
1.00
0.50
0.00 2008-01 2009-01 2010-01 2011-01 2012-01 2013-01 2014-01 2015-01 2016-01
核心城市租房需求旺盛，预测一线城市每年租房需求达 650 万套。根据 2010 年全国第六次人口普查数据，在经济发达及常住人口增长热门地
区，租房户数占城市户数占 40%左右。2015 年北京和上海平均家庭规 模约为 2.42 人。基于淘宝房产搜集的出租房源数据，北京出租房平均 合租户数为 2.04。如果以一线城市常住人口的数量稳定在 2015 年 7975 万水平来计算，我们估算一线城市每年租房需求达 650 万套规模（租房 需求套数=常住人口÷家庭规模×租房比例÷平均合租户数）。
4. 风险提示................................................................................................19
1. 租赁市场—房地产市场最被低估的板块
1.1. 核心城市租金收入低、需求高，未来房租上涨空间巨大
图 6：北京大部分出租房源为一、二室
图 7：北京月租中位数低于 5000
1.2. 美国 1/3 人口租房，租金回报率合理
美国房屋自有率曾因杠杆快速扩张而一度升至将近 70%，随着次贷泡沫 破裂又回到 64%水平。这意味着美国 1/3 的人口并未居住在自有房屋， 而是通过租房来解决居所。这与中国社科院发布的 2016 年《社会蓝皮 书》中，我国城镇居民家庭住房自有率为 91.2%形成鲜明对比。
图 8：美国房屋自有率长期在 66%上下徘徊，1/3 人 口租房居住
70 美国房屋自有率（%）
69
68
67
66 65
64
63 62
61
60 1980Q1
1989Q1
1998Q1
2007Q1
2016Q1
图 9：美国房租未随次贷危机暴跌，显示出租售市场
间低关联
200
美国房价走势（标准化）
美国房租走势（标准化）
中国房屋租赁行业市场现状与发展趋势分析报告
目录
1. 租赁市场—房地产市场最被低估的板块 ..............................................3 1.1. 核心城市租金收入低、需求高，未来房租上涨空间巨大 ...........3 1.2. 美国 1/3 人口租房，租金回报率合理............................................4 1.3. 政策向租赁市场倾斜，财政及企业租赁房屋投资有望增长 .......5
图 4：经济发达地区租房户数占到 40%左右
图 5：一线城市常住人口增长带动租房需求
9000.0万 8000.0万
北京 上海 深圳 广州 杭州
7000.0万
6000.0万
5000.0万
4000.0万
3000.0万
2000.0万
1000.0万
0.0万 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
图 1：深圳租金涨幅低于新房价格涨幅
240 深圳租金与房价涨幅差异
190
深圳பைடு நூலகம்手房租金（标准化）
深圳新建住宅价格（标准化）
140
90
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图 2：北京租金涨幅低于新房价格涨幅
北京租金与房价涨幅差异
190
北京二手房租金（标准化）
北京新建住宅价格（标准化）
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图 3 ：一线城市租金回报率持续下行，与 1 年定期存款利率相近
180
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80 1997Q1 2000Q1 2003Q1 2006Q1 2009Q1 2012Q1 2015Q1
美国房屋的平均租金回报率常年稳定在 6%，并在 2005 年开始成功预 警房价泡沫。在 2005 年前，美国房屋平均租金回报率（出租房屋租金 同房屋价格的比值）长期稳定在 6%-7%区间内波动，自 2005 年起，快 速上涨的房价及相对落后的租金涨幅导致租金回报率下探至 4%，在次 贷泡沫破裂前的 2007 年一季度达到最低值，并在危机后逐步恢复到 6% （20 年以内的房屋投资回收期）的水平。
2. 未来租赁市场的机会..............................................................................7 2.1. 新兴的租赁市场细分行业——长租公寓 .......................................7 2.2. 多方试水，长租公寓发展迅速 .......................................................9 2.3. 商改租，愿景美好然而路途遥远 .................................................10 2.4. REITS 模式的破冰.........................................................................12
核心城市租金收入涨幅落后于房价涨幅，租金回报率与 1 年定期存款利 率相近。2009 年以来，因一手房价上涨速度领先于二手房租，我国核 心城市租金回报率（出租房屋租金同房屋价格的比值）呈现持续下行的 趋势，与同期的 1 年定期存款利率相近。尤其自 2015 年下半年以来， 随着新一轮的房价上涨，北京、上海、深圳三城租金回报率都降低到 了 2%以下，其中深圳在 2016 年 5 月租金回报率降至 1.6%，意味着深圳 购房出租的投资回收期至少需要 60 年，资产的投资回报明显低估，未 来房租上涨空间巨大。
5.00
北京
上海
广州
深圳
1年定期存款利率
4.50
4.00
3.50
3.00
2.50
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1.50
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0.00 2008-01 2009-01 2010-01 2011-01 2012-01 2013-01 2014-01 2015-01 2016-01
核心城市租房需求旺盛，预测一线城市每年租房需求达 650 万套。根据 2010 年全国第六次人口普查数据，在经济发达及常住人口增长热门地
区，租房户数占城市户数占 40%左右。2015 年北京和上海平均家庭规 模约为 2.42 人。基于淘宝房产搜集的出租房源数据，北京出租房平均 合租户数为 2.04。如果以一线城市常住人口的数量稳定在 2015 年 7975 万水平来计算，我们估算一线城市每年租房需求达 650 万套规模（租房 需求套数=常住人口÷家庭规模×租房比例÷平均合租户数）。
4. 风险提示................................................................................................19
1. 租赁市场—房地产市场最被低估的板块
1.1. 核心城市租金收入低、需求高，未来房租上涨空间巨大
图 6：北京大部分出租房源为一、二室
图 7：北京月租中位数低于 5000
1.2. 美国 1/3 人口租房，租金回报率合理
美国房屋自有率曾因杠杆快速扩张而一度升至将近 70%，随着次贷泡沫 破裂又回到 64%水平。这意味着美国 1/3 的人口并未居住在自有房屋， 而是通过租房来解决居所。这与中国社科院发布的 2016 年《社会蓝皮 书》中，我国城镇居民家庭住房自有率为 91.2%形成鲜明对比。
图 8：美国房屋自有率长期在 66%上下徘徊，1/3 人 口租房居住
70 美国房屋自有率（%）
69
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1989Q1
1998Q1
2007Q1
2016Q1
图 9：美国房租未随次贷危机暴跌，显示出租售市场
间低关联
200
美国房价走势（标准化）
美国房租走势（标准化）
中国房屋租赁行业市场现状与发展趋势分析报告
目录
1. 租赁市场—房地产市场最被低估的板块 ..............................................3 1.1. 核心城市租金收入低、需求高，未来房租上涨空间巨大 ...........3 1.2. 美国 1/3 人口租房，租金回报率合理............................................4 1.3. 政策向租赁市场倾斜，财政及企业租赁房屋投资有望增长 .......5