房屋租赁案例1上课讲义

解析：未经出租人同意转租房屋的，能否解除租赁 合同
在本案中,卢某和张某签订的房屋租赁合同 规定了“所租房屋只准承租人使用，不允许租转” 的条款，卢某在长期不使用租赁房屋时，完全可 以与张某协商解除合同，但卢某未经出租人张某 同意而擅自将租赁房屋转租他人，直接侵害了张 某对于房屋的所有权，所以，张某有权解除房屋 租赁合同。同时，需要注意的问题是，通知对方 面军及达成的解除协议均应采用书面形式。解除 房屋租赁合同的通知，应当提前一段时间告知对 方。房屋租赁合同解除后，如卢某逾期不搬出， 张某可以向法院申请强制执行，张某因此遭受的 损失由承租人负责赔偿。
案例；甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，约定：甲公司 将房屋出租给乙公司，租赁期限是4年；在租赁期间， 乙公司可以对承租的房屋进行装修和改建，但事先必须 征得甲公司的同意；乙公司必须按时交纳租金，每逾期 一天，乙公司应按照迟付金额的千分之三向甲公司支付 违约金，如果逾期支付租金超过40天，则以乙公司解除 合同论，甲公司可以收回房屋，乙公司应当向甲公司支 付最高不超过当年年租金5倍的违约金。合同签订后， 乙公司搬入该房屋，并开始向甲公司支付租金，同时经 过甲公司的同意，乙公司开始对房屋进行装修。2003年 2月，乙公司因经营不善，被丙公司收购，丙公司实际 履行了乙公司的全部权利和义务，并继续装修房屋。从 2003年5月10日开始，丙公司也因经营困难，不再向甲 公司支付房屋租金。同年7月10月，甲公司自行将房屋 收回，丙公司要求甲公司返还其装修费，而甲公司要求 丙公司支付拖欠的租金和违约金。双方为此发生争执。 甲公司遂起诉至法院，请求判决解除双方签订的租赁合 同，丙公司支付拖欠甲公司的房屋租金和违约金。
案例：卢某与张某签订房屋租赁合同，约定：张某 将两间平房租给卢某使用，租赁期限为3年，在 租期未到前，双方都不得终止租赁合同；所租房 屋只准卢某使用，不允许转租。该合同签订后， 双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案。此后， 卢某迁Βιβλιοθήκη Baidu外地，将两间房屋转租给李某使用，并 由李某支付租金。而张某认为卢某违反了不得转 租给李某使用，并由李某支付租金。而张某认为 卢某违反了不得转租的约定，要求收回房屋。但 卢某不同意解除合同。双方为此发生纠纷。经多 次协商未果，张某便起诉至法院，要求解除与卢 某签订的房屋租赁合同，收回房屋。
房屋租赁案例1
案例:卢某购买了某大厦第三层一商业用房.在房屋买卖合 同中,约定卢某服从房屋出卖方对大厦经营范围和功能 布局的统一安排.卢某取得了该房屋的所要权证.2004年 3月,某公司接管该大厦后决定利用该大厦第三层进行商 业经营,并与卢某签订了房屋租赁合同.合同约定卢某将 房屋出租给某公司,某公司如果要在承租的房屋进行装 修,须经过卢某同意.如果任何一方违约,则须支付对方违 约金30万元.2004年3月未,某公司在晚报上刊登了一则 要求各业主与之接洽办理装修协调事宜的公告.2004年3 月未,某公司在取得市规划局的批准后,开始对大厦的地 面、墙壁和天花板进行装修。同年6月，某公司在装修 即将完成时，卢某对某公司的装修行为提出异议，认为 装修没有经过其同意，侵犯了卢某的合法权益。而某公 司认为自己已经在晚报上刊登了各业主与之接洽办理装 修事宜的公告，卢某对此没有提出异议，就说明卢某已 经同意了某公司的装修行为。双方为此发生纠纷。卢某 遂起诉至法院，请求法院判决某公司拆除对其所有房屋 的装修，恢复房屋的原状，并按照房屋买卖合同承担违 约责任，支付违约金30万元。
案例：古某将3间房屋租给谢某使用。因古某妻子 生病住院，古某向好友张某借款1万元。2000年 3月，因无力支付医药费，古某遂决定将租给谢 某的3间房屋卖给张某。由于张某借给自己1万元 未要利息，平时也经常帮助自己，因此古某决定 将房屋以较优惠的价格5万元卖给张某。2000年 9月，双方到房管部门办理了房屋过户手续。之 后，古某找到谢某，要求谢某腾出所租房屋，谢 某不同意，认为自己有优先购买权，并表示愿意
解析：未经出租人许可装修房屋的，是否属于违约行为
《合同法》114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事 人可请求法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成 的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少”本案 中，某公司和卢某在合同中约定，如果某公司要在承租的房屋进 行装修，须经过卢某的同意。而某公司在装修前，在晚报上刊登 了一则要求各业主与之接洽办理装修协调事宜的公告，这一行为 只是某公司的单方行为，对卢某没有法律约束力。所以，某公司 对卢某房屋进行装修并未取得卢某的同意，已经构成违约。但公 司的装修行为并未造成卢某房屋使用价值的降低，也没有造成卢 某的经济损失。该装修在租赁期满后是可以恢复原状的，但恢复 原状对卢某不利，对某公司有损。因此，不应当支持卢某恢复房 屋原状的请求。根据日常观念和装修经验，某公司的装修行为虽 然对卢某的的房屋存在损害，但卢某的损失是客观存在的。因此， 某公司不用支付30万元的违约金，但应当对卢某给于一定的赔偿。
解析：租赁期间对房屋进行装修的，能否要求补偿
本案中，甲公司和乙公司签订的房屋租赁合
同明确约定了合同解除权，即如果乙公司违约逾 期交付租金超过40天，则甲公司有权行使合同解 除权。由于丙公司收购了乙公司，所以丙公司就 承继了乙公司的全部权利和义务，丙公司应当受 该合同约束。在合同履行过程中，丙公司违反合 同约定，迟迟不支付租金，属于违约行为。甲有 权收回房屋或解除合同。但是，从本案实际情况 看，乙公司和丙公司对房屋的装修工程属于较大 规模，且其装修得到了甲公司的同意，如果丙公 司在支付违约金的同时，对房屋装修的损失自行 承担，则对丙公司来说是显失公平的，违反了民 法所规定的等价交换原则。因此，甲公司在收回 房屋后，应当对丙公司的损失进行一定补偿。