潍坊五道庙步行商业街市场调研报告

皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库

咨询人士学习成长与交流平台

本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /

五道庙步行商业街市场调研报告

青岛时尚不动产咨询有限公司制

皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库

咨询人士学习成长与交流平台

本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /

第一部 市场资料

为获取市场第一手资料,我公司以项目为基点,针对整个潍坊的商业市场做了比较详尽的市场调查.市场调查以潍坊城区为主,重点区域重点调查，非重点区域粗略调查、相关业态针对性调查，对整个市场状况有了一个整体的认知。

（一）本案规划范围：

北至胜利西街，西至五道庙小区、南至健康西街、东至丰产路，规划范围内涉及土地亩，可利用土地亩。 本案技术指标：

规划总用地面积：公顷 道路用地面积：公顷 净用地面积：公顷

地上总建筑面积：万平方米 现状建筑面积：万平方米 规划建筑面积：万平方米 路西建筑面积：万平方米

沿街商业：万平方米 高层商务楼：万平方米 住宅面积：万平方米 路东建筑面积：万平方米 沿街商业：万平方米 高层商务楼：万平方米 高层住宅：万平方米

地下总建筑面积（含变电、热交换站、地下停车场、消防水池等设备用房） 万平方米 容积率： 建筑密度：

皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库

咨询人士学习成长与交流平台

本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /

绿化率：

（二）本市场调查分六部分，分别为：在营商场调查、竞争项目调查、街区调查、消费者调查、商家调查、周边生活配套 。以下各阶段调查的资料，详情分析请参看附录

总结：目前潍坊城区奎文、潍城两区，分别以中百、泰华、小商品城为首，形成潍坊的三大商圈。其中，中百大厦和世纪泰华以其较高的产品档次

皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库

咨询人士学习成长与交流平台

本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击：

/

和经营定位，占据中高端市场的霸主地位；而潍百和小商品城则是以中低端客户为主要目标群体，凭借多年的沉淀，确立了其在中低收入消费者心中的地位；而中百佳乐家作为本地大型仓储式超市，更是受到各阶层消费者的青眯。中百商圈做为老商圈有不可替代的趋势，潍坊人们消费保守化，从新入驻超市如沃尔玛、利群运作等情况就可看出。

三、 街区调查 业态调查

皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库

咨询人士学习成长与交流平台

本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /

潍坊城区的租金状况自西向东、自南向北基本成抛物线状分布，中间高两头低。与地段所处城区的位置和经营业态密切相关。城市中心区的租金远远高于城市外围地区，而从事日常消费品经营的商铺租金业远高于五金、建材等商家的租金。

皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库

咨询人士学习成长与交流平台

本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /

五、 商家调查

皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库

咨询人士学习成长与交流平台

本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /

六、周边生活配套

周边生活配套齐全，包括：

学校：向阳路小学、潍坊八中、潍坊三中、芙蓉小学等 银行：中国银行、中国建设银行、商业银行等

医院：潍坊同齐医院门诊、潍坊口腔医院、潍坊第六人民医院等各大社区门诊。 其它：干洗店、餐饮、大型酒店、洗浴、婚纱摄影、商场超市等 便利齐全的生活配套成就五道庙步行街。

（三）客户形像定位

客户定位分两部分，项目销售目标客户群定位和项目经营的消费者群定位。

皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库

咨询人士学习成长与交流平台

本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /

、项目销售客群定位

项目销售的目标客户主要分两部分，一是以直接经营为购买目的的客户，其购买商铺是以满足自身经营需要为主；二是以投资为购买目的客户，自身不参与经营，以赚取租金回报或升值回报为主要目的。 （一）经营商客客户群定位分析

根据市场调研所知，经营商家客户群体主要集中在城市中心区商业繁华地带，以向阳路、东风街、潍州路、健康街围成的区域为主，路段包括和平路、胜利西街、东风东街、健康街、潍州路、向阳路、爱国路、青年路、等。

主要商业形态包括商业步行街、沿街商铺、非统一经营的主题式商品城等，具体包括盛行和步行街、温州购物商城、各路段沿街商铺等。 （二）投资客户群体定位分析

根据市场调查分析结果，结合本项目自身特点，本项目的目标投资客户主要集中在潍坊城区，以奎文、潍城区为主，并辐射寿光，诸城、青州、昌邑、高密等周边县市。投资客户群体为中小型私营企业主、企事业单位中高层管理人员、政府公务人员。 1、 潍坊城区

（）潍坊城区的中小型私营业主

潍坊市区经济格局以商业和服务为主，工业的比重相对较小。私营业主为数众多，他们的主要特征为： 有自己的公司，业务比较广泛，但有一定的闲暇时间；

■行业分布在建材、五金、餐饮、娱乐、化工、机械等制造行业等； ■经济收入相对较高，在潍坊可算高收入阶层； ■对知名的品牌经营商较认同；

■投资心理稳健，有一定风险意识，投资非常理性； ■投资经验丰富、分析能力强，相信自己的眼光； ■对投资回报以要求较高；

■大部分资金都在商业经营上，流动资金不多，低首付的付款方式对其诱惑力大； ■既看重投资物业的短期收益又看重其升值潜力。 （）企、事业单位中、高级管理人员

企、事业单位中、高级管理人员是商业地产投资的重要组成部分，他们的主要特征是： ■收入稳定，经济支出能力较强；