房地产营销细节指引-规划布局细节(2)

房地产营销细节指引:规划布局细节(2)

房地产营销细节指引：规划布局的细节（2）

6、商业布局与住宅区的关系

几乎所有的开发商都喜欢做商业铺面，因为它的利润要比住宅的利润大许多。我们不止一次看到某些项目是住宅部分的售价仅能维持成本平衡，而利润获得则完全依靠商业铺面。所以，近几年来住宅的“商业扰民”现象已成为一种公害。因此，我们在考虑配套服务设施时，要尽可能的沿边布置，相对独立。居住需要安宁，无论是大盘、中盘还是小盘，商业单独成区是起码的要求。

7、建筑布局的疏与密

容积率、绿化率与建筑密度，这是彼此矛盾的因素，开发商总希望实现较高的容积率，以便多产出利润，但目前购房者对绿化率的要求非常强烈，尤其是中高档住宅，绿化率和园林景观已成为购房者选择时最注重的条件之一。所谓“买不买房看环境”，于是开发商为了追求高绿化率，便采用最简单的方法，建设高层，楼房越建越高，在城市人们被赶上了高层建筑。正常情况下，建筑密度在18%—25%之内都是可以接受的，但高档住宅的建筑密度应控制在20%以内，大型社区一般有条件做中心园林景观，但千万不要为了环境的绿色而强迫业主居住在紧密局促的空间里，时代越进步，社会越发达，人越注重生活的私密空间，如果住在楼里，无论从客厅、卧室甚至洗手间的窗户里看出去，遇到的都是不相识的邻居的对视的目光，这样的生活怎么能忍受下去呢？地产界所谓的“视线地产”一说，“当你的视线不自由的时候，你的住房就该更换了”。住宅建筑密度直接决定了业主的生活舒适度，决不可掉以轻心。

8、规划布局空间的丰富与呆板

过去几十年内，中国人住惯了兵营式排列的房子，空间要领是十分呆板的。近十几年房地产市场飞速发展，让人们在眼花缭乱、目不暇接之际，恍然领悟原来居住小区的规划布局空间可以千变万化、丰富多彩的。然而，今天仍能看到一些不愿意动脑筋创新的规划设计院和开发商，用陈旧的手法应付差使，显示了他们在智力上的低能。

上海的中远两湾城，建筑面积达250万平方米，这样一个大盘，在规划布局上当然有足够的空间可以挥洒自如。东部组团有一个眼皮式的弧型围合，造成椭圆型中庭院落；西部组团的几栋楼则排列成线条较硬朗的围合，造成相对方正的中庭院落；江水转折处的一排弧形楼围合出个半圆的岸畔空间，而北部的几栋“八”字型楼栋，造成的空间又是另一种感受。此外一些零星点缀的楼栋，对于营造变化多端的平面空间也各有贡献。整体的布局应该说是相当丰富的。可以看出规划设计师匠心独具的创造性劳动颇有成效。围合、半围合、眼皮式上下弧形围合、板式楼加单元错接再加上点式楼，这些都是营造规划布局空间变化的最常用的手法，行之有效。在大多数地区讲究朝向的今天，我们只能“戴着镣铐跳舞”，力求在流俗的布局中追求些许变化。

9、地形高差的利用

在规划布局中，对地形高差的利用分为两种情况，一种是山地建筑，高差较大；另一种是普通城市建筑，高差较小。

山地楼盘以别墅为主。国际上成功的范例很多。赖特的流水别墅已是经典传世之作。山地别墅对高差利用要注意几个问题：一是沿山而上，层层起坡，建筑分出几个档次，愈高愈豪华；二是注意在山势中寻找规律性，不宜过分随意；三是发掘景观资源的最大化，充分利用露台、观景阳台、客厅及卧室的观景玻璃长窗，使房屋的观景面尽量展开；四是利用高差做文章。例如别墅庭院与后门的车库不在同一个标高上，汽车从后院直接进地下车库。例如深圳云深处别墅。

普通城市建筑，一般高差较小。很多没有眼力的开发商都会采取“七通一平”的传统做法做到土地平整，这样就失去了小区内部高差变化的天然审美资源，无疑是一大败笔。南昌有一个郊区大盘，开发商把原有的几处洼地填平，花费了不少人力、财力、物力，后来万科的王石去看这块地，连称可惜。

如果项目的地块内有较大的高差，例如七八米，甚至十几米，你都可以认为是上帝赐给的恩宠。一方面，园林景观，特别是水，可以利用高差做文章；另一方面，建筑的高低错落也会给居住其中的业主带来赏心悦目的视觉美感。安徽合肥科园九溪江南北面比南面高出七米多，在做规划方案时，强调南部以花园洋房和多层为主，向北渐次升高，最北面布置一排中高层住宅，这样小区建筑的天际轮廓线会有较好的起伏变化，错落有致，而且在日照系数、通风方面也合乎要求，同时北面中高层住宅可以远眺区外的一处拟建公园，也可以观赏区内的园林景观。

地块的高并常被利用的例子是做地下、半地下停车场，或是做首层架空。一排建筑南北两个方向不同标高也是常有的事。在重庆这样的山城里比比皆是。因地制宜，求变求新，变不利因素为有利因素，使原先视为难点的高差变成巧妙改造后的卖点，这才是规划设计和营销策划的任务。而费尽力气去削平高地、填平洼地，这种做法已被公认为得不偿失，智者不为也。

10、项目内外天然资源的发掘利用

项目周边如果有江、河、湖、海、山景等自然资源，当然是一大卖点。售楼广告中常见的“无敌海景”、“180度海景”之类的诱人诉求，这种情况下，项目的整体规划方向性就很重要。项目内部的原生地貌利用，也是规划人员应该认真对待的一个问题，项目地块内常有一些被视为开发障碍的劣质地貌，一般思路是花大价钱把它除掉，其实如果运作巧妙，完全可以化腐朽为神奇，变不利为有利的。

对于项目地块的劣质地貌的改造和利用，近年来有了比较好的发展。深圳中海怡翠山庄，地块内部有一条很深的冲积沟，大煞风景，在规划过程中，有人主张把它填平，在上面盖楼，这样做代价很大。开发商经过反复研究，最后决定把这条冲积沟做成一个峡谷公园，上面有飞虹桥，有层叠瀑布，里面还有攀岩、钓鱼、野炊、游乐设施等，为小区业主提供一个理想的休闲去处，成为项目的最大亮点，很受购房者的欢迎。这个案例十分典型，提醒我们对劣质地貌要一分为二去分析。

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