中梁盐城在水一方地块销售策略提案20180510
合集下载
某房地产项目营销策略提案
2、凡老业主增加投资，均可额外获赠1.5%额外总价优惠。
贰/尾铺清货销售： 时间管理与销售目标分解： 2013年商业清盘销售目标
1月
2月
3月
4月
5月
6月
叁/住宅新品销售
叁/住宅新品销售
【 1、项目概况】
叁/住宅新品销售：
项目概况介绍
住宅概况：项目用地位于咸阳市中心， 人民路中段，东临乐育北路，市良友集 团公司；北临505集团及其中学，南临人 民广场，西临中宏时代广场三期。整体 居于咸阳市中心黄金成熟地段。
在售户型区间62--138㎡
2-2-1 98㎡
叁/住宅新品销售： 产品配比及价格分析
华城国际
3-2-2 136㎡
3-2-1 123㎡
在售户型区间62-138㎡
叁/住宅新品销售：
我们的竞争对手 ——大秦御港城
项目位置 滨河西路与秦皇南路十字交汇处
整体规划
内部配套 主题商业、甲级写字间、ＳＯＨ Ｏ公寓、星级酒店
3、前景优势：目前咸阳城市发展迅速，周边及郊县部分客户纷纷涌入咸阳市区投资置业， 作为绝对市中心黄金板块的本案，必将受到客户的青睐。
4、品质优势：项目产品品质高，在同区域类型产品比较中项目品质价值具有较强的示范 意义。
叁/住宅新品销售：
1、项目住宅概况及优劣势解析
项目劣势： 1、规模较小：项目住宅规划用地仅12余亩，共2栋高层，规模较小，从而致使本 项目社区内部用于景观、绿化等方面的面积有限，无法拥有大社区所体现的规模 优势； 2、居住环境：项目所处的市中心位置，周边车流、人流交织，加之项目自身有 大面积商业配置，从而带来噪音、空气污染较为严重，住宅居住舒适度较差。 3、工程进度：项目住宅工程进度缓慢，两年停工，市场口碑较差。
贰/尾铺清货销售： 时间管理与销售目标分解： 2013年商业清盘销售目标
1月
2月
3月
4月
5月
6月
叁/住宅新品销售
叁/住宅新品销售
【 1、项目概况】
叁/住宅新品销售：
项目概况介绍
住宅概况：项目用地位于咸阳市中心， 人民路中段，东临乐育北路，市良友集 团公司；北临505集团及其中学，南临人 民广场，西临中宏时代广场三期。整体 居于咸阳市中心黄金成熟地段。
在售户型区间62--138㎡
2-2-1 98㎡
叁/住宅新品销售： 产品配比及价格分析
华城国际
3-2-2 136㎡
3-2-1 123㎡
在售户型区间62-138㎡
叁/住宅新品销售：
我们的竞争对手 ——大秦御港城
项目位置 滨河西路与秦皇南路十字交汇处
整体规划
内部配套 主题商业、甲级写字间、ＳＯＨ Ｏ公寓、星级酒店
3、前景优势：目前咸阳城市发展迅速，周边及郊县部分客户纷纷涌入咸阳市区投资置业， 作为绝对市中心黄金板块的本案，必将受到客户的青睐。
4、品质优势：项目产品品质高，在同区域类型产品比较中项目品质价值具有较强的示范 意义。
叁/住宅新品销售：
1、项目住宅概况及优劣势解析
项目劣势： 1、规模较小：项目住宅规划用地仅12余亩，共2栋高层，规模较小，从而致使本 项目社区内部用于景观、绿化等方面的面积有限，无法拥有大社区所体现的规模 优势； 2、居住环境：项目所处的市中心位置，周边车流、人流交织，加之项目自身有 大面积商业配置，从而带来噪音、空气污染较为严重，住宅居住舒适度较差。 3、工程进度：项目住宅工程进度缓慢，两年停工，市场口碑较差。
10_盐城_绿地天成苑_阶段性营销推广策略及执行116页PPT
第一部分 2019年度营销总结报告
第二条 2019年度营销数据分析
客户分析
1、2019年累计来访客户982组，来电1141通。
1200
1141
时间 5.28-9.30 10.1-12.31 累计
982
1000
来访
428
554
982
来电
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ439
702
1141
800
2、市区售楼处公开 【事件】绿地•天成苑市区售楼处盛大公开 【时间】2019年5月28日 【地点】市区营销中心 【要点】销售团队的组建完毕、市区营销中心的选址及装修完成、媒体通路展开 【意义】通过四个月左右筹备，销售策划团队组建完毕，市区营销中心选址和装修的完成 ，销售团队的入场，标志着本项目第一次与盐城市民全面接触，此次营销活动通过户外大 牌、电视、短信、报纸、项目折页、DM单页迅速向全市传播开来，取得了非常好的效果 。
2019年是本项目一期开发最重要的阶段，我们需要总结2019年成功与失败 的经验，为2019的任务与指标提供方向，并根据项目的进展制定更加符合市场情 况营销策略和推案计划，力争在2019年取得完美的成绩，成为真正的“新城生活 领跑者”。
第一部分 2019年度营销总结报告
第一条 2019年度营销工作总结 第二条 2019年度营销数据分析 第三条 2019年度销售指标完成情况分析 第四条 2019年度广告效果分析及广告费用的组合
6、参展秋交会 【事件】盐城秋季房展会 【时间】2019年10月27日~10月29日 【地点】盐城体育馆 【要点】参展工作的充分筹备、参展工作人员的组织、展位现场的充分展示及现场节奏掌 控、看房专车的作业、参展前的报纸宣传及参展后的新闻后续报道 【意义】通过秋交会的参展，一方面增强了项目一期前期认筹客户的信心，另一方面也是 为项目首次开盘进一步增加认筹量，此次房展会为绿地天成苑综合实力的体现起了重要作 用。并通过展现与销售现场的联动，成功实现了项目一期客户客户的最后一轮的积累，为 项目开盘夯实了基础。
在水一方营销方案
1 项目概况项目名称: 在水一方项目地址: 海港区西港路南段，汤河公园北侧项目的周边配套：中学：七中西校区商场：社区商业超市：广缘超市、佳源超市银行：建设银行餐饮：锦发大酒店、海鲜城娱乐：渤海湾娱乐城、网神网络幼儿园：北大附中为明实验幼儿园社区会所：有全国首家高层建筑太阳能一体化、中水回收利用、雨水收集利用全国首家高层建筑太阳能一体化、中水回收利用、雨水收集利用项目建设单位：开发项目主要建设内容:楼层状况: 27栋高层2 秦皇岛房地产市场典型个案剖析：2.1 和泰•东方园（1）楼盘基本情况：该楼盘由沈阳市和泰房地产开发有限公司开发，位于沈阳市长青街149号。
该项目建筑面积为200000平方米。
项目周围有224、223、276、260、250、265等公交线路，可直达五爱市场、中街、太原街及北站等全市各地，交通便捷。
周边设施齐全，南塔商圈、普尔斯马特超市、长青农贸市场、新华购书中心、东北装饰批发市场；育鹏幼儿园、长青小学、东陵实验小学、五十一中学、龙石中学、万科中学、广全中学、青年干部学院、黄金学院；天坛中医院、东陵区中心医院、市结石病医院、血磁医院等分布四周。
区内还设有广场、运动场、休闲愿等休闲娱乐运动场所。
（2）楼盘特色及市场定位："和泰•东方园"被称为沈阳首家超大规模"新东方主义"园林住宅。
该楼盘以中国式园林为核心，吸取韩式园林、日式园林、新加坡园林等精华。
园内以"两谷两园一广场"为主线将园林区内所有运动、休闲功能景观贯穿起来，使园区充满生态气息、使园区内更显生机盎然。
该楼盘房型面积在102—225之间，2860元/平方米起价。
（3）比较分析：该楼盘规模不及本楼盘"在水一方"，周围的景观很不理想，四周均为建筑和马路，南面虽然有浑河，中间却被高架路挡住。
但小区内绿化不错，附近生活配套设施完善，能吸引较多的顾客，其现今的销售情况还算不错，市场反映较为热烈。
2018颂唐广告-中梁壹号院项目整合传播案-终稿
为涟水境内一条绿色的水晶项链。
项目占位：三千年涟水，中梁再启新时代
涟水由此，梦想启程。
在涟水进入快速发展的历史轨迹上， 我们将为涟水人创造怎样的品质生活？
【二看项目】
涟水的豪宅标杆
中梁，以壹号院产品系打造涟水一号作品！
这是一个缔造涟水新榜样新标准新时代的项目！
这是一个引领涟水人晋阶高端生活方式的项目！
高端品质生活的恒久奢享 从生活空间到环境体系，从奢阔户型设计到品质细节， 打造属于涟水的极致生活体验。
整体产品类Leabharlann 中梁繁昌壹号院中梁缔造的涟水高端品质生活如何呈现？
【三看产品】
产品 价值分解
新亚洲风骨·一个汲取传统文化元素的新时代建筑
新亚洲建筑，并非将建筑文化流于表面，而是追寻一种内 在精神在居住状态，空间结构上的再现与创造。 布局上：点状陈列，园林为核，高层、小高层格致排列； 建筑上：东方之冠覆顶，三段式建筑着色，和而不同； 景观上：中式园林精髓，层叠有序，动静交错，情趣自然。
值 图谱 值
社区之内的场景营造—颐老夕阳的长者空间
成长型家庭 生活社区
建筑之间的生活传达—纵享朝阳的青春跑道 空间之外的人文精神—呵护晨曦的儿童乐园
悦然心动的 奢阔空间
大宅空间-南向超长阳台的生活哲学 建议：一梯一户-独立电梯厅的私密入户 大面积赠送-超高性价比的宽境生活奢享
纵览整体项目：
九大核心价值，缔造九大礼遇豪门生活大境
谨呈：淮安宝澜房地产开发有限公司
中梁涟水项目企划推广方案
2018年5月 颂唐广告
历经2135年，涟水天光水色，再迎盛世
汉武帝元狩六年（前117年）涟水建制
盐河多繁华，涟水真绝色
楼市简析，谨作前言
项目占位：三千年涟水，中梁再启新时代
涟水由此，梦想启程。
在涟水进入快速发展的历史轨迹上， 我们将为涟水人创造怎样的品质生活？
【二看项目】
涟水的豪宅标杆
中梁，以壹号院产品系打造涟水一号作品！
这是一个缔造涟水新榜样新标准新时代的项目！
这是一个引领涟水人晋阶高端生活方式的项目！
高端品质生活的恒久奢享 从生活空间到环境体系，从奢阔户型设计到品质细节， 打造属于涟水的极致生活体验。
整体产品类Leabharlann 中梁繁昌壹号院中梁缔造的涟水高端品质生活如何呈现？
【三看产品】
产品 价值分解
新亚洲风骨·一个汲取传统文化元素的新时代建筑
新亚洲建筑，并非将建筑文化流于表面，而是追寻一种内 在精神在居住状态，空间结构上的再现与创造。 布局上：点状陈列，园林为核，高层、小高层格致排列； 建筑上：东方之冠覆顶，三段式建筑着色，和而不同； 景观上：中式园林精髓，层叠有序，动静交错，情趣自然。
值 图谱 值
社区之内的场景营造—颐老夕阳的长者空间
成长型家庭 生活社区
建筑之间的生活传达—纵享朝阳的青春跑道 空间之外的人文精神—呵护晨曦的儿童乐园
悦然心动的 奢阔空间
大宅空间-南向超长阳台的生活哲学 建议：一梯一户-独立电梯厅的私密入户 大面积赠送-超高性价比的宽境生活奢享
纵览整体项目：
九大核心价值，缔造九大礼遇豪门生活大境
谨呈：淮安宝澜房地产开发有限公司
中梁涟水项目企划推广方案
2018年5月 颂唐广告
历经2135年，涟水天光水色，再迎盛世
汉武帝元狩六年（前117年）涟水建制
盐河多繁华，涟水真绝色
楼市简析，谨作前言
在水一方全程策划
在水一方”全程策划导语：任何一个项目能取得成功的关键是对市场的深度和广度的准确把握，对房地产项目的操作更是如此。
由宏佳公司代理的“在水一方”就是经过前期缜密的市场调研，从激烈的市场竞争中寻找空白点，首次在重庆提出“5+2”生活模式，创造了重庆房市的又一个销售奇迹。
相关链接：1.“在水一方”是重庆2001年最出风头的楼盘之一，在重庆首次提出了“5+2”生活模式；2．2001年参加“重庆市十佳人居精典住宅小区”评选活动荣获金奖；3．开盘当天创下299套的销售奇迹。
项目简介：“在水一方”是由重庆渝海实业总公司开发的一个房地产项目，位于重庆渝北区回兴镇（渝北区位于主城区东北部），项目占地6万多平方米，建筑面积8万多方，容积率1.29，绿地率43%，座拥占地700多亩的宝圣湖。
项目共分4期开发，30万方，主要为多层及小高层住宅，规划户数1152户。
小区内规划有两个网球场、1200平方米的游泳池、幼儿园、大型儿童游乐设施“翻斗乐”、800平方米的商业街以及会所和湖岸码头。
操盘精典回顾：宏佳公司是在九九年开发商拿地之初就介入了本项目的运作，在2001年“在水一方”推出之前，该地区的平均房价仅为700元/平方米。
当时在决策层面对项目地块有三种不同意见：一、不能做：认为位置偏远，交通不便，重庆消费需求尚不能支持郊区化置业，项目风险太大；二、做，但要等到五年后才能启动：认为重庆要形成郊区化置业和需求引导至少要等五年，现在开发还为时过早；三、做！宏佳公司认为可以引入“5+2”生活模式作为项目操作主题。
我们认为项目操作并不在项目远近，也不是人为地猜测市场是否有需求潜力，而是要思考可以在这块地上建什么产品，能否引导和挖掘市场需求。
经过周密的分析和前期的市场调查，我们发现“5+2”生活模式在重庆尚属空白点，而本地块的各项条件与“5+2”生活模式很吻合。
度假型物业定位出台：“5+2”生活模式是指?在我司提出的“5＋2”生活模式得到认可后，我司便又发现，单纯的“5＋2”生活概念思路还比较狭窄，于是我们又将其发散为度假的概念，这样又把目标客户层面拓宽。
房地产2018【海国府】中梁临海吉利3号地块项目推广提报策划方案
临海中梁项目推广提报
—— 再一次认知临海 ——
2017年11月
中梁·香缇公馆
2015年进军临海 法式大宅 首开去化9成 三开三捷 全面售罄
中梁·悦荣府
2017年再启一城 中轴之上的新中式奢宅 悦中轴 荣尚境 御府邸
近年来，华东知名地产商纷纷争入临海 中梁、祥生、合景，以及当地的伟星集团
今来 临海，蓬勃发展
临海今来 经济发达，交通便利 经济|2016年临海地区生产总值增速8.8%，创五年来新高，位居台州第一 交通|交通便捷，台州及浙江沿海中部的陆上交通枢纽，2020年轻轨建成
临海今来 城市向东，宜居大洋
未来发展重心——大洋片区
由现在的大洋省级开发区组成，主要承担市级公共中心，包括 行政中心、商贸中心、文化中心、科技中心和生活居住等功能 按中心北移的要求，省级开发区现有工业职能逐步向外转移
但是，这也是竞品都在争抢的IP红海
古往 临海，千年文韵
临海古往 历史悠长，文化渊源
汉昭帝始元二年，原东海国地置回浦县，临海立县由此始 三国吴会稽王年，设临海郡，郡治章安。台州作为统县政区建置之始 唐高祖武德年，以临海县设置台州，州治临海 自唐至现代，台州历史上政区建置名称从州回到郡，再到州、路、府、行 署，但治所一直在临海，并且名字也数次恢复为“临海” 1949年6月15日，成立中国人民解放军华东军区临海市军事管理委员会 1994年8月22日，台州撤地设市，驻地由临海市区迁往椒江海门，而海 门历史上一直是临海县地
气质提炼
历史悠远
英才辈出
重关要道 崇文厚德
古往 临海，源远流长且文脉深厚
然而，市场却遗忘了这片人文蓝海
临海 古往 源远流长 文脉深厚 市场缺失 人文蓝海
区内规划——
—— 再一次认知临海 ——
2017年11月
中梁·香缇公馆
2015年进军临海 法式大宅 首开去化9成 三开三捷 全面售罄
中梁·悦荣府
2017年再启一城 中轴之上的新中式奢宅 悦中轴 荣尚境 御府邸
近年来，华东知名地产商纷纷争入临海 中梁、祥生、合景，以及当地的伟星集团
今来 临海，蓬勃发展
临海今来 经济发达，交通便利 经济|2016年临海地区生产总值增速8.8%，创五年来新高，位居台州第一 交通|交通便捷，台州及浙江沿海中部的陆上交通枢纽，2020年轻轨建成
临海今来 城市向东，宜居大洋
未来发展重心——大洋片区
由现在的大洋省级开发区组成，主要承担市级公共中心，包括 行政中心、商贸中心、文化中心、科技中心和生活居住等功能 按中心北移的要求，省级开发区现有工业职能逐步向外转移
但是，这也是竞品都在争抢的IP红海
古往 临海，千年文韵
临海古往 历史悠长，文化渊源
汉昭帝始元二年，原东海国地置回浦县，临海立县由此始 三国吴会稽王年，设临海郡，郡治章安。台州作为统县政区建置之始 唐高祖武德年，以临海县设置台州，州治临海 自唐至现代，台州历史上政区建置名称从州回到郡，再到州、路、府、行 署，但治所一直在临海，并且名字也数次恢复为“临海” 1949年6月15日，成立中国人民解放军华东军区临海市军事管理委员会 1994年8月22日，台州撤地设市，驻地由临海市区迁往椒江海门，而海 门历史上一直是临海县地
气质提炼
历史悠远
英才辈出
重关要道 崇文厚德
古往 临海，源远流长且文脉深厚
然而，市场却遗忘了这片人文蓝海
临海 古往 源远流长 文脉深厚 市场缺失 人文蓝海
区内规划——
房地产企业的税务筹划案例分析
房地产企业的税务筹划案例分析作者：单亚东来源：《中国乡镇企业会计》 2018年第10期摘要：随着房地产业的迅速发展，各地的商品房楼盘销售火旺，房地产业的税收收入对地方经济发展起到了促进作用。
本人通过对新城地产集团盐城置业有限公司的调查，借助其所涉及的相关税种的一般筹划方法，并结合房地产行业的特点对房地产税收进行特色的纳税筹划分析。
关键词：房地产企业；税务筹划；案例分析新城地产集团盐城置业有限公司成立于2011 年3月，系盐城市亭湖区招商引资重点项目，楼盘项目地位于亭湖区河东新区，150 万平方的东方新城，把位置定在了潜力烫金区域河东亭湖区核心，以斐然的成绩改写盐城城市格局。
绿地集团盐城东部公司2017 年实现销售收入47300万元，缴纳增值税2452 万元，企业所得税422 万元，土地增值税1701 万元，城建税171 万元，教育附加122 万元，土地使用税47 万元，房产税3 万元，印花税25 万元，契税543 万元。
总体税负达11.6%，其中增值税、土地增值税、企业所得税是公司最主要的税收支出，税负达9.6%。
一、新城地产集团盐城置业有限公司纳税筹划的问题（一）组织机构不够健全、缺乏整体筹划企业的纳税筹划是一项系统工程，涉及企业生产经营各个部门间的有效协作。
新城地产集团盐城置业有限公司没有单独设立纳税筹划部门，所以公司的纳税筹划工作缺乏全局性，财务部门仅仅是个执行部门，导致公司的纳税筹划工作更多的注重某些局部点，没有形成整体面上的税收筹划方案。
尽管财务部门为纳税筹划也献计献策，但由于部门自身权利的局限，很难协同整个公司筹划运作，保证纳税筹划长期有效开展。
（二）税收筹划的流程不合理由于组织机构的缺失, 目前公司税收筹划并没有一个完整的、合理的流程。
只是会在有些具体的点上花费注意力，并没有形成一个系统的网络。
这种缺乏系统的纳税筹划流程，不仅没有实现事先筹划的目的，还会因为这种不合理的纳税筹划流程，影响公司的正常经营活动。
最新天地源·在水一方营销推广策略报告精品资料
楼高33层，为目前区域内第一高楼， 可望发展成为区域地标建筑。
扎根于第一师范、文津渡口、妙高 峰、旧事街等诸多文脉核心区，人 文价值得天独厚。 目前中心区均价约在在5500元/㎡左 右，区域内暂无可直接类比项目。
中正行透视结论
项目非出身名门，规模较小，自身配套有限，因此在产品 打造上较难走高端路线。 但是，滨江项目成功的关键不在产品本身，而在于市场形 象引导，即“造什么样的房子才符合江景居家的身份”。 从项目现有环境上看，项目外部形象较差，区域认同度还 不高；但从项目内涵上看，人文是本案独特的核心竞争力，而 大凡有人文的项目，形象上都可以无限爬高。因此，本项目形 象推广上可以走中高档路线。
• 房控政策日益严峻
1、07年，长沙市非市场定价类住宅批准预售量、供应量激增。 2、年初以来，央行多次提高商业银行准备金率，利率政策影响 逐步显现。 3、07年下半年，银监会共同出台《关于加强商业性房地产信贷 管理的通知》，严格房地产开发贷款条件、对住房消费贷款 实行梯度管理。
竞争市场分析
从片区市场来看，区域内尚无纯粹的竞争对手，从项目 特点而言，所有滨江项目都可算本案的竞争对手。因此， 要研究竞争市场，就要从滨江板块大市场角度出发。 滨 江 板 块 物 业 竞 争 格 局 示 意 图
卷一、我是谁？
报 告 总 纲
——项目透视
卷二、我在哪？
——市场洞察
卷三、我要对谁说？
——目标客户锁定
卷四、我如何面世？ ——楼盘定位和营销定位 卷五、我怎样表达？
——形象定位和推广演义
[卷一]
我是谁? who am I?
——项目透视
滨江规划
滨江教育文化区 该片区紧邻湘江大学城段，位置优 越，环境幽雅，背靠大学城，文化气 息浓郁。受政府规划限制，房地产业 发展较为空白，多为原居民自建房。 滨江商贸生活区 该片区以老城区为依托，并借助城 市级商业圈的发展，其地段价值日益 体现。配套完善，商业、娱乐业较为 发达，商业气息浓厚。 滨江风光生态圈 该生活区文化和商业底蕴较薄，但 其紧邻湘江风光带，居住的生态环境 相当宜人，适合滨江高尚物业的发展 。该片区房地产发展深受政府相关规 划的制约。
中原江苏盐城市金辉城住宅项目营销策划建议136p2011
南京中原房地产营销顾问有限公司
未来走势预测
【中原观点】
基于上述分析，中原初步判断：
短期——政策显威，楼市低调。价格滞涨，但相对平稳。
一方面，购房群体主要构成之一受政策影响一刀被切，一方面楼市观望必定再度蔓延，由此市场供销两方面预计都 将在较低位面运行。但价格不太可能出现明显动荡，仍以平稳为主。
中期——市场博弈开始，政策仍旧把持主要方向。
政府近一年的楼市调控陷入僵局，因此政府在2011年初出台更加严厉的第三轮调控以抑制房价上涨。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 4
“新国八条”政策解读
第三轮调控明显是前两次调控的升级版，不但在金融领域出台“限贷”、收紧银根、加息等手段调控楼 市，而且还通过行政手段限制购房者购房，楼市调控前所未有的严厉。
在达到有效的目标之前，政策不太可能有放松空间。这种情况下，主力购买群仍被隔离在楼市之外，刚性需求虽然 旺盛，但对于高价楼盘没有意义。成交量可能将保持在某一中间水平，可以肯定的是不会有爆发空间。而随着时间推移， 资金压力将可能引起部分楼盘开始有所动作，逐步带动市场价格回归。
长期——价格变化将直接影响市场走向。
从去年以来的调控历程来看，调控时间间隔与政策影响持续时间均越来越短，“二次调控” 距“第一次调控”5个月时间，而本轮调控距离上次调控出台仅4个月时间，时间间距更短。
但本轮调控政策内容和前两次相比，政策严厉程度更大、涉及范围更广，预计对市场影响持 续时间将更长。
© Copyright Centaline Group, 2010
自去年由北京最早实行的“限购”政策已经在全国20多个城市实施。本次从“房价上涨过快的城市”
盐城金鹰项目提案解析
增长速度
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
7378 06
8403
9174
13.90%
9.20%
07
08
12837 39.92%
7403
09
10(上半年)
45.000% 40.000% 35.000% 30.000% 25.000% 20.000% 15.000% 10.000% 5.000% 0.000%
0-800$ 启动期
人均GDP与房地产发展关系
800-4,000$
4000-8,000$
快速发展期
平稳发展期
8000-20,000$ 减缓发展期
受人之托，忠人之事！
◎ 城市化进程接近60%，且增长速度在逐年加快
盐城市加大城镇基础设施建设，城镇规模不断扩大，2009年，市区人口达到了168.42万人。建制镇也增加较快，城 镇聚集、辐射功能不断提高，对人口的承载力不断增强。同时，产业结构调整和社会经济快速发展吸纳了大量农民进城 务工经商，加快了人口城镇化进程。2010年盐城市城镇人口达434.34万人，城镇化率达59.4%，与2004年相比城镇人口 多出140万人，年均增加24万人，城镇化率提高23.27个百分点，年均提高3.88个百分点。
2009年盐城市完成地区生产总值1923.8亿元，比上年增长13.5%，2010年前三季度 总产值已达到1699亿，预计年底将要达到2300亿，增幅同比将达到19.55%。
受人之托，忠人之事！
◎ 2010年人均GDP预计达到28000元，涨幅居苏北前列
30000 25000 20000 15000 10000
——上海是盐城农副产品、劳动力输出和建筑业 最重要的市场之一，盐城出口企业中相当一部分企 业通过华交会等窗口把产品打向海外；
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
7378 06
8403
9174
13.90%
9.20%
07
08
12837 39.92%
7403
09
10(上半年)
45.000% 40.000% 35.000% 30.000% 25.000% 20.000% 15.000% 10.000% 5.000% 0.000%
0-800$ 启动期
人均GDP与房地产发展关系
800-4,000$
4000-8,000$
快速发展期
平稳发展期
8000-20,000$ 减缓发展期
受人之托，忠人之事！
◎ 城市化进程接近60%，且增长速度在逐年加快
盐城市加大城镇基础设施建设，城镇规模不断扩大，2009年，市区人口达到了168.42万人。建制镇也增加较快，城 镇聚集、辐射功能不断提高，对人口的承载力不断增强。同时，产业结构调整和社会经济快速发展吸纳了大量农民进城 务工经商，加快了人口城镇化进程。2010年盐城市城镇人口达434.34万人，城镇化率达59.4%，与2004年相比城镇人口 多出140万人，年均增加24万人，城镇化率提高23.27个百分点，年均提高3.88个百分点。
2009年盐城市完成地区生产总值1923.8亿元，比上年增长13.5%，2010年前三季度 总产值已达到1699亿，预计年底将要达到2300亿，增幅同比将达到19.55%。
受人之托，忠人之事！
◎ 2010年人均GDP预计达到28000元，涨幅居苏北前列
30000 25000 20000 15000 10000
——上海是盐城农副产品、劳动力输出和建筑业 最重要的市场之一，盐城出口企业中相当一部分企 业通过华交会等窗口把产品打向海外；
【江苏】盐城恒大帝景项目开盘前营销工作报告
•区域： 1、地块所在区域虽然位于城南新区，但已属于开发区范围，偏离 城南主要住宅、商业开发区域，其区域未来规划以新型科技产业、 开发物流等为主。未来发展前景不明朗且宜居性不足。 2、项目位于串场河东，属于欠开发区域，周边一公里内无生活配 套（含医疗、学校、大型超市），特别是暂无学区，最近的大型生 活配套距离均在两公里左右（如华润欢乐广场、新龙广场），且这 些配套属于刚起步阶段，还未形成成熟人气。 •竞品： 1、交房劣势明显，对比周边项目基本已进入现房、准现房阶段。 2、项目主要1.5公里内竞品均在河西城南核心聚龙湖区域，项目为 观湖一号、圣华雍翠园、华润橡树湾、香苑东园、香苑西园，基本 都存在低价格及严重的工程抵款现象，普遍售价在5100-6000左 右，且位置及配套均明显优于本地块，故本项目未来的价格提升空 间很小。
1、强化恒大品牌的高性价比，号召区域内 客户并最大程度的争取外区域置业者 2、强调项目精装升级高端品质豪宅以放大 项目机会点。 3、本项目可顺承大众对恒大品牌的已有认 知，加强鲜明、主题型定位，引导客户关 注恒大城南中高端项目，以景观住宅为核 心卖点对外输出。
价值梳理
十三大卖点体系
01、区位价值：主城南新区，集合人文景观、热点商圈、文化教育于一体的高端居住区，已形成为盐城城市新中心，是盐城新城市名片区 域。 02、交通价值：盐渎路、开放大道无缝接轨新城中心，轻松尽享5分钟中心生活圈，进则繁华退则静谧。 03、规模价值： 52万方御湖之城，观景美宅滨河而建，更规划有高品质洋房，打造盐城高端的景观社区。 04、园林升级：园林景观升级，五星会所，环境更优美，更适合居住。 05、建筑特色：新古典主义欧陆风情打造的高端生活社区，开创盐城正统豪门风范。 06、户型升级：高层户型设计更优于名都，居住舒适度更高。 07、周边配套：轻松共享新中心城市圈资源，餐饮、购物、娱乐、学校等一应俱全，满足居家生活一切所需。 08、顶级配套：奢华皇家会所、内置风情商业配套、湖岸水景园林，星级配套全面升级。 09、精装升级：满屋名牌，9A精装、豪装奢华，精装胜过名都，洋房更送中央空调，舒心感受仅为少数人拥有。 10、金碧物业：国家一级资质物管公司 五星级管家服务。 11、品牌实力：恒大地产，中国标准化运营的精品地产领导者。 12、教育配套：内置双语幼儿园，项目环绕规划学校，孩子足不出户尽享九年优质金牌教育。 13、高性价比：开盘必特价，特价必升值。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
800
名员工
15%
7年以上行业经验
1-3年行业经验
55%
愿与您携手，共创辉煌！
我们的价值观
梦想
Dream
变革
Change
感恩
Gratitude
共赢
Win-win
回看项目本身
PART 1
盐城市场解读
城市战略发展
盐城未来发展, 将迎来新的历史性机遇
随着全面融入上海“一小时经济圈”，盐城将与上海产生同城效应，有力推动盐城加快产业创新和城市转型。 纳入长三角城市群，更加凸显了盐城的重要地位，进一步扩大了长三角基础设施规模，增强了长三角的实 力与活力。
1-1.4万
城中 1.1-1.5万
№
2
河东 0.7-1.2万
城西 城北
0.6-0.9万
0.5-0.8万
城西南 0.8-1.2万
城市发展仍处于城市化进程中，城中板块因为古城板块，政府规划资源偏重，发展相对较早，集聚城市最佳配套条件，故而 板块能级最高；城南受政府规划利好是未来的热点板块；河东板块因优质学区和配套日益完善，片区发展逐步上升。 城西、城北相对资源较少，故而发展缓慢不足；但近几年城西板块规划加重，未来价值不可小觑。
板块简述
盐城房地产板块分析——河东是继城南后新热点
市场发展的空间布局：近年 来伴随盐城城市化发展进程 ，盐城房地产市场日渐成熟 ，区域成片发展明显，主城 区以通榆运河、新洋港河、 西环路、世纪大道、青年路 等主要河流、道路为界限， 划分为城中、城南、城西、 城北、西南、河东六大片区 ，形成“一城六片”总体布 局结构。
盐城“双城”规划 “双城”是指高速公路环内的主城区，以通榆河为界分成河东、河 西两个城区。通过增加跨河通道加强两个城区的交通联系。其中， 河东城区重点完善配套，实现产居平衡。
盐城市场概况
过热消化提升当前量价，但消耗后期购买能力；18年伴随着新的高价地入市， 业门槛进一步抬升，预计整体将呈现量跌价升的态势
保利观湖国际 保利独墅西岸 圆融广场 中粮祥云国际（一期） 紫金湾 锦泽苑 新旅城花园 尹山湖韵佳苑 澜泊湾 金辉浅湾雅苑 中央景城 万科金域平江 金辉尊域雅苑 七里香都 优步花园 东方维罗纳 澳海胥江湾 相王府 尼盛滨江城 城市生活广场 繁花中心 星湖花海 俪珠华庭 荣华世家 鲁能公馆 悬珠怡邻花园 虹锦湾 永新· 大成珺 石湖天玺 太湖黄金水岸 新创大河山
保利观湖国际 建筑体量:81万方
南通碧桂园
建筑体量:24万方
徐州万悦城
建筑体量:46万方
常州九龙仓
建筑体量:56万方
盐城代理项目，短期快速售罄
盐城独家代理 短期内全盘售罄！
金鹰 龙湖1号
东鼎幸福里
壹品仕家
博思堂独家代理，完成总销近7亿元，销售完成度近90%
典型案例介绍
项目名称 开发商 招商小石城 苏州招商南山地产有限公司
苏高新长期战略合作——值得信赖的伙伴，我们最了解苏高新
新创理想城
新创大河山
永新秀珺
永新大成珺
新创玉山广场
荣华世家
经典案例
高端酒店式公寓操盘经验——圆融、金鹰大牌开发商依赖伙伴
圆融星座
昆山金鹰
城市生活广场
圆融广场
苏高新广场
长三角-项目缩览
万科玲珑湾 建筑体量:85万方
招商小石城 建筑体量:120万方
城北
河东
老城周边，有一定居住氛围，但 供求相对稳定，随着土地供应 居住环境较差，整体形象不高 增加未来供应量将有所增加
未来城市重心、居住氛围和配套 规划河东新城，未来市场开发 不断完善、地段价值不断提升 空间极大
0.5-0.8元/平米
0.7-1.2元/平米
嘉业上郡、德惠尚书府、 红保庄园
荣润麒麟府、华建颐园、碧桂 园天玺、恒大悦澜湾等
博思堂全价值链运营领域
战略咨询 博视界 投资咨询服务 市场顾问服务
营销代理 新房团队 取地评估 产品定位 营销策略 销售执行
营销企划 墨博 品牌推广 公关事件 媒体整合 微信运营
项目发展顾问
企业战略顾问
Best Team
核心团队
核心团队
代理行业最专业的一只铁军
30%
3-7年行业经验
坚持为客户创造价值
2018年盐城单月供应量成交对比
从图表中可以看出： 1、成交量远小于供应量
2、春节期间供应量与成交量均大幅缩水
3、春节后供应量猛增，但成交量上涨缓慢。
板块简述
板块发展跟随政府规划脚步，城中、城南依靠规划利好而居板块前列；河东因优 质学区和配套享受规划利好；城西、城北则因规划较少而居尾
№ №
1
3
城南
城市战略发展
盐城跻身长三角城市群的决定因素
●中韩合作，对外开放新高地
●海港空港，两个一类开放口岸
●港口腹地，适宜布局现代大工业
●生态湿地，两个国家自然保护区
城市战略发展
高铁枢纽，融入上海一小时经济圈
盐城至南通铁路于1月16日正式开工建设，盐通铁路自徐宿淮盐铁路盐城站引出，全长188公里，设计速 度目标值为350公里/小时，项目总投资305.5亿元，建设工期为4年
营销代理 新房团队
取地评估 产品定位 营销策略 销售执行
营销企划 墨博 品牌推广 公关事件 媒体整合 微信运营
全国一线开发 品牌在苏州的 第一战略选择
150余
项目的
全面操盘经验
保利观湖国际 保利独墅西岸 圆融广场 新旅城花园 尹山湖韵佳苑 当代万国墅MOMA 颐和湾花园 阳光城丽景湾 七里香都 优步花园 东方维罗纳 澳海胥江湾 相王府 尼盛滨江城 城市生活广场 繁花中心 俪珠华庭 北极星尚雅苑 鲁能公馆 金辉铭著 悬珠怡邻花园 万科北宸之光 金地名悦 建发泱誉 虹锦湾 永新· 大成珺 石湖天玺 太湖黄金水岸 新创大河山 新创宝带熙岸 景山玫瑰园 中航樾公馆 漕韵家园 和昌.紫竹云山 狮山中心 苏州凯马汽车用品城 狮山当代MOMA 阳光城平江悦 蓝天商务广场 太湖颐景
建筑面积
地址 开发周期 全程代理
120万平米
吴中区小石湖路6号 2007年-2015年 博思堂地产综合服务股份有限公司
博思堂于甲方联合代理直至全盘售罄！
博思堂于2007年入驻招商小石城，项目共分为9期开发。在联合代理过程中博思堂团队充分发挥强大团队优势，以辉煌的 业绩远超甲方销售团队，从中积累的宝贵的甲乙联合代理经验。销售过程中不断的有新的营销公司进入，都因为后续可售 货量问题撤离。博思堂一直不离不弃，甲方联合销售直至项目完美售罄。
市场环境利好，成交量上升
疯狂过后，购买力透支，难以 支撑上升势头，成交量断崖式 下滑，但成交价格上涨且保持 相对稳定
2017年盐城市场达历史高点位置，大量去库存，客户购买力得到过量释放，进而拉动城市整体价格往上抬升； 由于2017年前期的快速去化，行至年尾整体走势已步入下滑阶段，成交量连连走低，成交价格则维持在高位； 由于前期消耗以及新地块的入市，2018年市场走势或将进一步转冷，整体呈现量跌价升的走势；
PART 2
竞争市场解读
国家发改委和住房城乡建设部联合签发《长江三角洲城市群发 展规划》，江浙沪皖三省一市26个城市入围长江三角洲（长三 角）城市群。其中盐城是苏北5市唯一入围的城市，并被明确定 位为Ⅱ型大城市。
城市战略发展
盐城处于“一带一路”战略和长江经济带交汇点
盐城处于“一带一路”战略和长江经济带交汇点，是江苏土地面积最大、海岸线最长的地级市，空间广阔、 资源富集、环境优美、交通便捷，拥有对内对外的开放优势、接轨上海的区位优势、配套完善的平台优 势、特色鲜明的产业优势、绿色生态的宜居优势，发展潜能不断释放，正展现出极大的张力与活力。
谨呈中梁控股集团:
盐城在水一方地块销售策略提报
博思堂 2018.05.10
深耕长三角
布局全国
【盐城事业部】
【南京事业部】 【无锡事业部】
【徐州事业部】
【常州事业部】 【南通事业部】
【嘉兴事业部】
【宿迁事业部】
【连续10年】
蝉联苏州代理
行业销冠总销
180亿
华东区域
TOP5
当之无愧
业内最领先销售 工具
拾锦香都 中房颐园
首开太湖一号
中交璟庭 金兰尚院 安澜华庭（华润悦府东） 尚林华庭（华润悦府） 万悦城 澜泊湾 紫金湾 锦泽苑 泰禾华发姑苏院子 中粮祥云国际（一期） 蓝光和雍锦园 星湖花海 荣华世家 金辉浅湾雅苑 金辉尊域雅苑 中央景城 金辉优步水岸 圣美上湾区 三千邑 万科公园里 柏悦湾 中江华庭 海门中南碧桂园 春天里 春天里欢乐颂 嘉中名苑 豪景华庭 万科初见 中锐星奕湾 吴月雅境 时代国际 茂业天地· 观园 九龙仓年华里 聚湖雅苑 中房四季美庐 嘉兴吴越学府 滁州碧桂园欧洲城 日月城中央世家
新博集团——创新博天下
中国前5强房地产综 合服务运营商
中国领先房地产O2O 众销平台
中国科技园区 专业运营品牌
中国产业地产 专业投资商
依循互联网分享、互动、均利的本质， 挖掘个体价值，粉碎行业壁垒，为众人打造零门槛创收平台!
好屋中国—O2O房产众销平台
Service Content
服务模式
针对新房开发，全价值链的全程营销代理服务
中房颐园 首开太湖一号 万科公园里 中交璟庭 紫金湾 招商依云华苑 鑫苑鑫城 景悦星湖 水漾花城 苏尚新地 苏公馆 中梁独墅御湖 荣尚花苑 北极星花园 招商学府1872 幸福街 明天翔国际大厦 台北公馆 北极星尚雅苑 景瑞东环之歌 世纪城邦 中北龙池湾 九龙仓年华里 聚湖雅苑 嘉中名苑 豪景华庭 万科初见 昆山苏尚帝景 吴月雅境 春天里 普罗旺斯小镇 苏园 万悦城 日月城中央世家
盐城房地产市场分析
旺市已过，进入市场激励竞争阶段