地产开发有限公司广告策划书

紫薇·尚层广告策划报告

专业：市场营销

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学号：

指导教师：

紫薇·尚层广告策划书

客户名称：西安紫薇地产开发有限公司

策划人：

完成日期：2013.10.20. 星期日

策划书编号：1234567

…………………………………目录…………………………………

一．市场分析

二． 1．区域市场分析

三． 2．定向市场分析

四． 3．项目分析

五． 4．竞争对手资料分析

六． 5．项目周边配套状况

七． 6．项目企划思路

八．二．项目市场定位

九． 1．市场定位

十． 2．项目形象定位

十一． 3．目标客户定位

十二． 4．目标市场细分

十三． 5．目标客户

十四．三．销售策略建议

十五． 1．市场气氛培养

十六． 2．促销手段建议

十七． 3．付款方式建议

十八．四．宣传策略

十九． 1.媒体选择建议

二十． 2.宣传主题

二十一． 3.广告创意及诉求

二十二． 4.广告宣传推广策略

二十三． 5.媒介的组合策略

二十四． 6.广告预算分配

结束语

一.市场分析

1．区域市场分析

紫薇尚层项目位于西安市太白南路与丈八东路交汇处东北角，北邻百米城市绿化带，未来高新行政办公中心区。紫薇尚层项目占地88.4亩，集住宅、

商业、LOFT、公寓为一体的多元化、复合性综合社区，紫薇尚层总建筑面积约18万平方米左右，绿化率30%以上，在一个建筑综合体中共存、互补。LOFT公寓独具优势，5.4米挑空住宅“买一层享两层”、住宅户型设计功能分区合理，入户花园和空中花园构成本项目住宅设计的一种特色。在形式上，紫薇尚层多种不同功能的单体有序的组织在一起，形成一个和谐、丰盛的生活场。“紫薇·尚层”被誉为创想之城、时尚之都，紫薇尚层项目位于西安市太白南路东侧，丈八路以北，北邻百米城市绿化带。项目占地84.64亩，建筑面积约20万平方米，容积率约5.5。有集住宅、公寓、商业为一体的综合物业，将成为未来高新行政办公中心区的创新点。

2．定向市场分析

紫薇·尚层以其独具的LOFT公寓优势，为未来高新行政办公中心区的白领阶层和精英人士，让人肆意发挥自己的想象，畅想时尚与浪漫。项目的公寓和写字楼由平层和LOFT产品组成，可以满足不同人群的需求。LOFT产品的优势是“买一层享两层”，5.4米的挑空可以隔成两层。社区由四个组团组成，拥有四个景观花园、空中花园、下沉式阳光广场等景观配套。

紫薇·尚层西接高新二次创业区CBD，管委会办公地址，南接新型工业园，北承高新区建成区，电子科大学和石油大学，东邻电子工业园。超市、学校、医院、公园等一应俱全。项目周边交通方便，规划中的市政道路以及丈八路、太白路、绕城高速、南三环为项目创造了便捷的交通环境。

3．项目分析

（1）.项目名称：高新行政中心LOFT公寓

（2）.项目规模：总栋数10栋1700户左右1梯2、3户设计项目共分2期

（3）.推售情况：现推建成的一期项目

（4）.宣传主题：只交一成，即做业主

（5）.价格：10月均价7920元/㎡，环比上月下降 -0.14%，同比去年上涨13.43%

（6）.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）

（7）.优劣势分析

优势分析

a、本项目由西安紫微地产开发有限公司开发，实力雄厚，能给买家充足的信心。

b、位于城市中轴线，发展潜力巨大。

c、地处交通主干道太白南路和丈八东路交汇点，交通十分便利；

d、项目以准现楼发售，增强买家信心。

e、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、公园等；

劣势分析

a、教育配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。

b、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。

c、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。

d、外来人员多，治安问题多，影响买家心理；

4．竞争对手资料分析

对手一

（1）.项目名称：兰泰假日花城小区

（2）.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成

（3）.推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层

（4）.宣传主题：新都市、新市民、新文化、新生活

（5）.价格：均价8186元/m2

（6）.对手优劣势分析

优势分析

①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；

②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；

③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力；

劣势分析

①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理；

②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；

③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率；

对手二

（1）.项目名称：裕昌·太阳城

（2）.项目规模：由3幢连体9层组成

（3）.推售情况：现推C—H座的3～9层

（4）.宣传主题：享受家在公园旁的舒适与休闲

（5）.价格：6580～11030元/m2，均价8516元/m2

（6）.对手优劣势分析

优势分析

①该楼盘是本区一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买；

②邻近交通主干道210国道，交通异常便利；

③该楼盘紧靠电子商城，公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；

劣势分析

①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售；

②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心；

③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象；

5．项目周边配套状况

（1）.社区配套

①大学：西安电子科技大学；石油大学；西安文理学院

②中学：唐南国际中学；电子一中

③小学：丈八小学

④银行：中国工商银行

⑤便利：电子商城；人人乐；西安高新医院

6.项目企划思路

由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们的企划思路：充分利用先天优越的交通环境，项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“高新中心区宜商宜住精品公寓典范”，塑造独特的品牌形象。

把握市场需求，迎合买家心理。随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。