房地产税收评估

房地产税收评估

一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提

我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适合城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，展开房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提升地方政府使用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这个征管措施还需要一定的制度和环境条件。

（一）税制改革：整合现有房地产税制，即时开征新的房地产税或物业税

在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种实行整合，即时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提升房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差别。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节即时组织收入，防范收入流失。同时，持续改进征收技术手段，增强税收征管，充分体现主体税种功能。

（二）社会条件：展开房地产税评估征税适宜的政治经济环境

房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不但关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千

上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。因而展开房地产税

评估征税，需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳

税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识，关键还在于能否得到城乡居民认可，广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税理解有较大的分歧，政府就不宜贸然

推行这个征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。

与我国经济发展阶段和财富的积累水准要相适合。如果错误地估计了

城乡居民的富裕水准、财产状况，评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定，政府宏观经济监管有力。

二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题

房地产税评税，就是使用一定科学方法，准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面，使房地产税收能够体

现纳税人的收益与水平，公平税负：另一方面，保证政府财政收入随

经济增长而增长，达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围

绕这个问题，需要进一步研究以下几方面的内容：（一）确立房地产

税评估征税的基本准则房地产税评估征税，和一般资产评估既有相似、相同之处，也有严格区分，需要建立相对应的评估准则。以指导房地

产评估征税工作的顺利展开。

1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标，房地产评估

征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平，要求在评估征税

中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其

价值，作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平，对性能相同或

相似、地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论其民族、年龄、性别、国籍、文化水准等，都采用同样的方法评估征税：

如纳税人是法人，评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进

与否等不同而有所区别。

2.合法准则。经过几十年的努力，我国在房地产管理、资产评估领域

已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章，如《城市房地产管

理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和

规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守

现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以维护

国家税法的严肃性、权威性，保护政府财政利益，同时维护纳税人合

法权益。

3.科学准则。在房地产评税工作中，评估人员所面临的经济社会情况

较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等，种类繁多，且房地产市场

供求关系受多种因素影响波动较大，房地产价格被认为是观察一个国

家和地区经济运行状况的“晴雨表”。所以，在评税活动中，评估机

构和人员采用的评估方法、技术和程序等，要能科学、准确地反映房

地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产

经济的发展而增长，又不增加纳税人的负担。

4.时点准则。时点准则要求房地产价值评估结果，应是评估对象在估

价时点的合理价值。因为房地产价格随市场供求关系等因素持续发生

变化，对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值。

同时，房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力，对政府来说，既不可能也不必要随时或每年对房地产的价值实行评估，就需要

合理确定评估征税的周期，一方面，能够较准确地反映房地产价值的

变化。比较法，将评估对象与在评估试点的近期有过交易的类似房地

产实行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算

估价对象合理价值的方法。比较法的操作步骤有：搜集交易实例；选

择可比实例；建立价格可比基础；实行交易情况修正：实行交易日期

修正；实行房地产状况修正；求取比准价格。比较法适用于具有交易

性的房地产，而对特殊工业用房、学校等很；少发生交易的房地产，

则难以适用该方法。

2.地产价值的评估。地产价值的评估可采用基准地价系数修正法、路

线价法等方法。基准地价系数修正法是以地产所处地段的基准地价为