信托投资基金的发展和现状
我国房地产信托投资基金发展趋势
颜永 廷 （９ ５ ） 男 ， 苏涟 水 人 ， 苏 财 经 职 业技 术 学 院 副教 授 ， 理 学 硕 士 ， 国注 册 会 计 师 ， 册 １６ 一 ， 江 江 管 中 注
资产 评 估 师 ， 究方 向为会 （ ） 、 融 证券 。（ 苏 淮安 ２ ３０ ） 研 审 计 金 江 ２ ０ ３
房 地 产 的定 期 租 金 收 入 ，因 此 Ｒ Ｉｓ的股 利 较 为Fra bibliotek 定 ， ＥＴ
分 是 投 资 房地 产 的 ，２ ０ ０７年 １ ０月份 发 行 的 ８个 房地 产 信 托 计划 真 正 用 于 房地 产项 目的只 有 ２个 ，而且 这 些 产 品 都 是 以 短期 融 资 为 目的 ， 限一 般 为 １ ３年 ， 供 明 期 ～ 提 确 的 预期 收益 率 ，服务 于单 个 的 开 发项 目，类 似 于 中 短 期 贷 款 。美 国 Ｒ Ｉ ＥＴ则是 以长 期 投 资 为 目的 ， 资 者 实 际 投
产抵押贷款投资 ，并委托 、 聘请专业机构和人员实施具
体 经 营 管理 的一 种 资 金信 托 投 资 方 式 ， 一般 以股 份 公 司
或封 闭 式 契 约型 信 托 的 形式 出现 。
１Ｒ Ｉｓ 标 准 化可 流 通 的 金融 产 品 。 Ｒ Ｉｓ 般 ．Ｅ 是 Ｔ ＥＴ 一 从 上 市 或 非上 市 公 司 收 购房 地 产 资 产包 （ 主要 是 商 业地 产 、 业地产 、 工 写字 楼 等 ）且 严 格 限 制 资产 出售 ， 大部 ， 较 分 收 益来 源 于房 地 产 租 金 收人 、 地 产 抵 押利 息 或 来 自 房
参 考 国外 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的经 验 ， 我 国发 展 Ｒ Ｉｓ 出相 关建 议 。 对 ＥＴ 提
房地产信托发展现状、问题与趋势
房地产信托发展现状、问题与趋势李梦琳孟丹丹河北经贸大学摘要：近些年，为抑制房地产市场风险，房地产调控政策陆续登台，信贷门槛不断提高，使我国的房地产企业很难向金融机构获取贷款。
在此背景下，房地产信托依靠自身优势及专业、独特推出房地产信托产品，成为当下房地产开发企业的创新型筹资工具。
本文以我国房地产企业融资现状为背景，首先分析房地产信托业务的发展规模及其现状；其次，对房地产信托业务发展环境、存在的问题进行剖析；最后，指出房地产信托业务未来的发展趋势。
关键词：房地产信托；金融机构；融资引言我国房地产行业发展至今，已有长达三十年的历程。
其主要融资来源是金融机构。
随着金融机构借贷门槛的不断提高，企业的发展总是处于缺乏资金的困境。
在房地产企业融资极度紧缩的情形下，信托业以其宽松的条件、灵活的方式，成为当下一种创新投融资模式。
随着《信托法》、《信托投资公司管理办法》的陆续颁布，使得信托行业有了更为完善的行业准则和政策约束。
目前，房地产信托企业在日益增大的房地产开发项目市场资金急需的情况下，发售了许多融资产品。
由此看出，房地产信托已然成为房地产开发企业重要的金融工具。
因此，分析我国房地产信托的发展现况、存在的问题及其发展前景，对于促进房地产和信托业发展具有非常重要的意义。
一、我国房地产信托的发展现状近些年来，我国金融业发生了巨大变化，国有大型商业银行相继完成股份制改革，陆续上市，多层次的资本市场建设逐渐推进。
同时，信托业的发展也取得了令人瞩目的成就。
信托行业规模已然越过保险行业，稳居我国金融业第二的位置。
它为投资着带来丰厚利润的同时，对我国高端资产运营市场起到了中流砥柱的作用。
（一）信托资产规模高速增长经过近十年的发展,信托行业的资产规模占当年度GDP 的比重已由当初的3.1%增长14.2%左右。
信托业的兴起和发展，推动了投资者储蓄向投资的转化，提高了商业银行的运行效率。
在长期看来，对我国资本市场的结构起到了很好的改善和优化。
我国房地产投资信托基金的现状与问题
我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。
REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。
一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。
受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
当代证券市场发展趋势与我国证券市场发展研究分析
当代证券市场发展趋势与我国证券市场发展研究分析【摘要】改革开放以来,特别是近些年来,中国金融发生了历史性的变化,无论是改革的深度、开放的广度,还是发展的速度都是前所未有的,银行、证券、保险业迅速发展,金融资产质量不断提高,金融体系逐步完善,金融改革加快推进这表明当今中国金融业更具活力、更加开放,正在成为世界金融格局中的新生力量中国金融改革已经取得了较大进展,但与现代金融制度的要求相比,还有很大的差距,改革任重而道远要使中国金融企业真正经得起开放条件下市场竞争的考验,经得起经济周期变化的考验,还必须继续推进银行、证券、保险企业的改革,完善公司治理,加快转变经营机制,强化内部控制和风险防范机制【关键词】当代证券市场发展趋势我国证券市场发展研究一、证券市场发展现状20世纪90年代以来,在高新技术快速发展和经济全球化的背景下,各国(地区)的证券市场发生了一系列深刻而重要的变化在有效推进金融自由化、加大金融业对外开放、国际金融竞争加剧以及随之而来的金融风险凸现的过程中,各国(地区)证券市场之间的联系更加密切,显示出全球化的趋势这些全球性的变化主要表现在以下几方面:(一)证券市场一体化在经济全球化的背景下,国际资本流动频繁且影响深远,并最终导致全球证券市场相互联系日趋紧密,证券市场出现了一体化趋势具体反映在以下几个方面:首先,从证券发行人或筹资者层面看,异地上市、海外上市以及多个市场同时上市的公司数量和发行规模日益扩大,海外发行主权债务工具的规模也非常巨大其次,从投资者层面看,随着资本管制的放松,全球资产配臵成为流行趋势,个人投资者可以借助互联网轻松实现跨境投资,以全球基金、国际基金为代表的机构投资者大量投资境外证券,主权国家出于外汇储备管理的需要也形成对外国高等级证券的巨大需求第三,从市场组织结构层面看,交易所之间跨国合并或跨国合作的案例层出不穷,场外市场在跨国购并等交易活动的驱动下,也渐趋融合第四,从证券市场运行层面看,全球资本市场之间的相关性显著增强(二)投资者法人化机构投资者主要是开放式共同基金、封闭式投资基金、养老基金、保险基金、信托基金,此外还有对冲基金、创业投资基金等进入21世纪以来,国际证券市场发展的一个突出特点是各种类型的机构投资者快速成长,它们在证券市场上发挥出日益显著的主导作用根据经济合作和发展组织(OECD)机构投资者统计报告(2004),2001年底,28个OECD成员国的机构投资者总共管理着超过35万亿美元的总资产其中美国的机构投资者管理着超过19万亿美元的资产,超过了商业银行;欧洲的机构投资者管理着近12万亿美元的资产;日本的机构投资者管理着超过3.6万亿美元的资产;韩国的机构投资者管理资产超过3100亿美元机构投资者管理的资产总规模,在美国相当于国内生产总值(GDP)的191%,在英国为190.9%,日本为94.7%,法国为131.8%,德国为81%2001年底,美国居民个人金融资产的39.3%由各种各样的机构投资者负责管理和投资,这一比率在2000年底最高曾达到53%,是20世纪80年代末21.5%的两倍多(三)金融创新深化创新是金融业永恒的主题,进入21世纪,在新的金融理论和金融技术的支持下,有关产品、组织、监管等方面的发展千变万化、日新月异在有组织的金融市场中,结构化票据、交易型开放式指数基金(ETF)、各类权证、证券化资产、混合型金融工具和新型衍生合约不断上市交易;从功能上看,天气衍生金融产品、能源风险管理工具、巨灾衍生产品、政治风险管理工具、信贷衍生品层出不穷,极大地扩展了“金融帝国”的范围场外交易衍生产品快速发展以及新兴市场金融创新热潮也反映了金融创新进一步深化的特点在场外市场中,以各类奇异型期权为代表的非标准交易大量涌现,成为风险管理的利器而新兴市场在金融产品的设计和创新方面也开始从简单模仿和复制,逐步发展到独立开发具有本土特色的各类新产品,成为全球金融创新浪潮不可忽视的重要组成部分(四)金融机构混业化20世纪90年代以来,全球范围内的国际金融市场竞争愈演愈烈,金融创新使金融机构和金融业务的界限日益模糊,原来对金融业实行分业经营的国家,政府管制和法律限制被不断突破,混业经营趋势不断增强1999年11月4日,美国国会通过《金融服务现代化法案》,废除了1933年经济危机时代制定的《格拉斯—斯蒂格尔法案》,取消了银行、证券、保险公司相互渗透业务的障碍,标志着金融业分业经营制度的终结二、我国证券市场的发展战略与发展趋势研究中国证监会成立后,股票发行试点走向全国在市场创建初期,各方对证券市场的规则、自身权利和义务的认识不足,为了防止一哄而上,由股票发行引起投资过热,监管机构采取了额度指标管理的审批制度,具体做法是将额度指标下达至省级政府或行业主管部门,由其在指标限度内推荐企业,再由证监会审批企业发行股票1992~1998年间我国上市公司数量如图20.1所示,证券市场情况如表20.1所示在1997年亚洲金融危机后,为防范金融风险,中央政府对各地方设立的交易所场外股票市场和柜台交易中心进行清理,并对证券经营机构、证券投资和期货市场中的违规行为进行整顿,化解了潜在的风险2001年12月,中国加入世界贸易组织(下称“入世”),此后,中国证券市场对外开放步伐明显加快截至2006年底,中国已全部履行了“入世”时有关证券市场对外开放的承诺中国“入世”时证券业对外开放承诺包括:外国证券机构可以直接从事B股交易;外国证券机构驻华代表处可以成为所有中国证券交易所的特别会员;允许外国服务提供者设立合资公司,从事国内证券投资基金管理业务,外资比例不超过33%,“入世”后3年内外资比例不超过49%;“入世”后3年内,允许外国证券公司设立合资公司,外资比例不超过1/3,合资公司可以不通过中方中介从事A股的承销,B股、H股及政府与公司债券的承销和交易,基金的发起对外开放推进了中国证券市场的市场化、国际化进程,促进了市场的成熟和发展壮大。
不动产投资信托基金
运行模式
2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守 则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确 的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实 体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。
发展意义
发展意义
中国引入不动产投资信托基金有着非常重要的作用。 首先，引入不动产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既 参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进 房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对 以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出不动产投资信托基金，将大大地提高房地产金 融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。 其次，引入不动产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的 角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风 险化解能力，提高金融体系的安全性。 再次，引入不动产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
发展政策
1
法律体系
2
人才培养
3
道德风险
4
信用制度
5
披露制度
法律体系
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的 市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开 和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单 一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此 目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发 展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些不动产投资信托基金的专项 管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使中国的不动产投资信托基金从一开始就以较 规范的形式发展。另外，还需对税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环 境。
我国公益信托的现状及发展
浅议我国公益信托的现状及发展————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：浅议公益信托在我国的规范发展摘要：公益信托作为公益事业发展的一种辅助手段，在西方发达国家运用得相当成熟，而在我国的发展尚处于起步阶段。
在我国公益慈善事业发展过程中暴露出种种问题的背景下，发展公益信托意义重大。
本文分析了公益信托在我国的发展现状以及遇到的瓶颈，探讨如何完善相关制度建设、发挥自身优势等来促进公益信托的发展，使之在公益事业的发展中发挥举足轻重的作用。
关键词：公益信托，公益信托监察人一、公益信托概述公益信托，在西方也称慈善信托，是指出于公共利益的目的，为使社会公众或者一定范围内的社会公众受益而设立的信托。
公益信托利用信托制度参与公益事务，是社会资源参与公益事业的重要途径之一，我国2001 年颁布的《信托法》在第六章用十五条的篇幅对公益信托做了专门规定，鼓励利用公益信托制度大力发展我国的公益事业。
根据《信托法》及《信托投资公司管理办法》中对于公益信托的定义，它涉及救济贫困、救助灾民、扶助残疾人、发展教育、科技、文化、艺术、体育、医疗卫生、环境保护等社会公益事业。
相对于一般意义上的信托来说，公益信托具有信托目的的公共性以及受益人不确定等特点，具有一定的特殊性。
二、公益信托发展的必要性和意义目前我国公益慈善事业主要依靠基金会等慈善组织。
据调查，我国基金会已超过1000家，基金总规模达100亿元人民币。
但近年来发生的“诈捐门”、“郭美美”等事件暴露出我国慈善事业捐助制度的不完善，基金会等慈善组织弊病丛生。
（一）缺乏有效监管和内部控制对于红十字会等慈善组织的监管不到位，缺乏明确的监管人、监管责任以及有效的法律约束。
对基金会运作缺乏监管容易造成善款挪作他用，妨碍了社会公共利益的实现。
另一方面，慈善组织内部缺乏有效的善款监察人。
如果设立了有效的善款监察人，及时通知捐助人善款到位情况，提醒其兑现承诺，并及时登记实际捐款额，将其公之于众，“诈捐门”事件就会减少很多。
房地产投资信托基金在我国的发展
予 以 完善 。 ３ ． ３配套制度的变革 国 内要推 出 Ｒ Ｉｓ相关 的税 收 、 产 ＥＴ ， 房地 产 权 登记 、 制度 都要 进行相 应 的修 改 。 会计 一
下，综合考虑风险与收益必然会缩减对房地 了房地产市场运行中各个环节的市场风险和 般而言，如果房地产信托投资基金的分红比 产企 业 的贷款 。于是 ， 渠道 多元 化 、 构建 高效 信用风险。在这条资金链中，银行是最后的 例 超 过 ９％ ， 该免 除公 司税项 ， ０ 就应 只向投资 并且 有利 于风险 分散 的房地 产 金融成 为 当前 “ 险承担 者 ” 风 。随 着我 国 房地产投 资 和房 地 者的投资收 征收税收， 从而避免双重征税。 我 国房地 产发展 一个 亟待解 决 的问题 。我 国 产 贷款 的大量 增加 ，这 种 高度集 巾 的风险 如 我 国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证 的房 地产投 资信 托正是 由于 国家 对房 地产 公 果 不 能得 到很 好 的控制 ，将会 形成 整 个金 融 券 化证 券 确定 明确 的税 收标 准 ，更谈 不上房 司信 贷资金 加强 了管理 ， 现时 清况 下 ， 地 体 系 的系 统风 险 ， 终 由于多 米诺 骨牌 效应 ， 地 产信 托 投资 基金 征税 标 准。但 要想 房地产 在 房 最 产公 司为 了保证 资金链 条而 与信 托投 资公 司 造 成严 重 的金 融危 机 。美 国的次贷 危 机就 是 信 托 投资 基金 真正 发展 ， 收 问题 不可 回避 。 税 合作 ， 推动 了房 地产 投资信 托 的发展 。 从而 个 很好 的例 子 。而 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的引入 则可 以丰 所 以 ，在 Ｒ Ｉｓ 出前相关 制度 也必须 做好 ＥＴ 推
房地 产投 资信托 （ Ｅ Ｔ ）是 从事 房 地产 Ｒ Ｉｓ， 买 卖 、开 发 、管理 等经营 活动 的一 种金 融 方 式。 具体 而言 ， 由房地 产投 资信托 基金 公 司 是 公 开发 行收 益凭证 （ 基金单 位 、基金 股份 如 等 ）将 投资者 的不 等额 出资汇 集成 一定 规 模 ， 的信托 资产 ，交 由专门 的投资 管理 机构 加 以 管理 ，获 得收 益 由基 金券 持有 人按 出资 比例 分享 ， 险共担 的一种 融资模 式 。Ｒ Ｉｓ 际 风 ＥＴ 实 上是 由专 业人 员管理 的房 地产 类 的集合 资金 投 资计划 。 １房地产投 资信托 在我 国的 发展现 状 Ｉ Ｅ Ｔ 在我 发展 的背景 ． Ｒ Ｉｓ １ 近年来 房地产 贷款 在金融 机构 新增 资 产 中的 比重呈 快速上 升 的趋势 ，大约 ７ ％的房 ０ 地产 开发 资金来 自银行 贷款 的支 持 ，成为 与 银行业 高度 依存 的一个行业 。 随着 ２ ０ 年 我 ０８ 国房 地 产业 销 售 量及 销售 价 格下 滑 的 影 响 ， 房地 产抵 押贷款 的风 险 日 突 出 ，银 行作 为 显
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1.发展成绩在过去十年里，我国房地产投资信托基金市场取得了长足的发展。
根据中国证监会发布的数据显示，截止到2019年底，我国共发行了超过200只房地产投资信托基金，募集资金总额超过5000亿元。
这些基金涵盖了商业地产、住宅地产、工业地产等多个领域，为房地产行业提供了大量的融资支持。
房地产投资信托基金也为投资者提供了一个多元化的投资渠道，为市场的稳定发展做出了积极贡献。
2.存在问题我国房地产投资信托基金发展过程中也面临着不少问题。
由于我国房地产市场的特殊性，市场风险较大，很多投资者对于房地产投资信托基金还存在着不少疑虑。
目前我国房地产投资信托基金领域的监管政策尚不完善，对于基金的募集、投资和退出等方面的规范还有待进一步完善。
房地产投资信托基金的投资标的和运作方式还比较单一，缺乏创新性和灵活性，难以满足市场的多样化需求。
市场竞争激烈，各家基金机构之间的产品同质化严重，亟待提高产品的差异性和竞争力。
1.强化监管我国房地产投资信托基金市场需要加强对于基金的监管力度，明确基金的募集、投资和退出等各个环节的规范和限制。
对于违规操作的基金机构和从业人员，要依法依规进行严厉惩处，加大市场整治力度，提高市场纪律和规范。
2.创新产品房地产投资信托基金应该根据市场需求，着力研发新型的创新产品，通过拓宽投资领域和提高资产配置灵活性等方式，丰富产品线，满足不同投资者的多样化需求，增加产品的差异性和竞争力。
3.加强风险防范鉴于我国房地产市场的特殊性，房地产投资信托基金的风险防范工作尤为重要。
基金机构应该严格控制投资风险，建立健全的风险管理体系，及时发现和化解各类潜在风险，保障投资者的权益。
4.提高透明度房地产投资信托基金应该提高透明度，主动公开基金的运作情况和投资收益，及时向投资者披露相关信息，建立良好的沟通机制，增强市场的透明度和公信力。
5.加强行业合作房地产投资信托基金市场需要加强行业内外的合作交流，共同研究解决市场共性问题，提高整个行业的发展水平。
中国信托行业发展历程及现状分析
中国信托行业发展历程及现状分析一、信托行业综述1、信托定义按照中国人民银行提供的定义，信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。
而信托公司是指依法设立的,以营业和收取报酬为目的,以受托人身份承诺信托和处理信托事务的金融机构。
2、信托业务分类信托业务是信托公司的表外资管类业务，灵活性极强，可依据客户需求进行定制化，业务种类横跨融资市场和投资市场，从业务本质上看主要分为主动管理和被动管理两类：3、中国信托行业发展历程自1979年新中国第一家信托公司成立以来，中国信托业已走过40多个春秋，这四十多年里，中国信托行业大致走过了三个阶段。
1979年至2007年间，中国经济转轨，融资需求旺盛，银行功能单一，难以满足社会各层面融资需求。
中国信托业开启了信托投资时代，信托业务呈现多样化特征，“类银行”和“类证券”业务均有涉及。
其间,信托业历经6次大整顿，初步建立信托业基础监管体系框架，推动中国信托业进入下一个阶段。
2008年起，随着“四万亿”刺激经济计划出台，银信合作时代拉开序幕，信托业被赋予“银行贷款的补充”的使命，促使信托业发展迅速，信托资产规模实现了近10倍的增长。
然而，金融机构套利需求兴起，部分信托公司因其制度的灵活性而成为金融机构套利的通道，伴随着信托资产规模高速增长的是整个信托业“虚胖”。
2017年始，伴随国内经济增长减速换挡，供给侧结构性改革步入深水区，在金融严监管、资管新规出台的背景下，信托牌照“优势”逐步减弱，券商、基金、保险资管、银行理财子公司等金融机构不断与信托争夺资管市场份额，信托行业又一次来到了转型分化的十字路口。
二、中国信托市场发展现状2010-2017年，中国信托资产规模由3.04万亿元高速增长至26.25万亿元，每年增速都超过15%，2017年同比增速29.82%。
2017年之后，在“去杠杆、防风险”强监管的驱动下，信托通道业务大幅缩减，导致行业整体信托资产规模持续下降，信托资产规模从2017年的26.25万亿元的高点渐次回落。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金也越来越受到投资者的青睐。
然而，目前我国房地产投资信托基金市场的发展还面临着一些问题和挑战，需要采取相应的发展对策。
一、发展状况近年来，我国房地产投资信托基金市场呈现出快速发展的态势。
根据数据统计，2019年我国房地产投资信托基金的募集规模达到1.3万亿元，同比增长了42.34%。
同时，截至目前，我国房地产投资信托基金的发行总规模已经突破了5万亿元。
二、问题与挑战1、政策限制。
目前，我国房地产投资信托基金的发展仍受到政策的限制，比如对于房地产的融资规模、投资标准等方面存在一定限制，而且监管也比较严格。
2、风险管理。
房地产投资信托基金涉及到的风险较多，如信托公司的信用风险、项目风险、市场风险等。
因此，如何加强风险管控，防范风险事故发生，是房地产投资信托基金发展过程中需要重点解决的问题。
3、市场竞争。
当前，我国房地产投资信托基金市场竞争激烈，各种投资主体层出不穷，难以抢占市场份额，同时也面临着投资难度大、回报率低等问题。
三、发展对策1、政策引导。
政府应该出台更加明确的政策，进一步规范房地产投资信托基金的融资和投资，以推动其在市场中的发展。
2、加强风险控制。
信托公司在管理房地产投资信托基金过程中，应该加强风险控制和风险管理，避免风险事故的发生。
3、创新产品设计。
信托公司应该注重挖掘市场的需求，推出符合市场需求的创新产品，在市场竞争中占据优势。
4、提高专业能力。
为了更好地管理和运作房地产投资信托基金，信托公司应该不断提升自身的专业能力，完善人员培训和管理体系。
总之，随着我国房地产市场的发展和投资者对房地产领域的需求不断增强，房地产投资信托基金市场的前景广阔。
但是，要想在这个市场中获得更好的发展，就必须不断优化自身的管理和运作，加强风险控制，提高专业能力，才能更好地满足市场需求，在市场中占据更大的市场份额。
我国房地产投资信托基金的发展模式探讨
我国房地产投资信托基金的发展模式探讨作者：范宇鸿来源：《中国管理信息化》2018年第24期[摘要]随着我国市场经济的快速发展，房地产行业迎来了快速发展的黄金时期，同时房地产信托基金也迎来了黄金发展时期。
房地产信托基金是房地产发展过程随着房地产不断发展过程中出现的新型融资方式，可以更好地规范房地产业投资模式。
开拓新型的房地产融资新渠道，可以有效减少房地产行业因市场过度介入而造成的损失，能够更好地促进房地产基金信托的健康发展。
基于此，本文重点分析了房地产投资信托基金的发展模式。
[关键词]房地产投资信托基金；发展模式；法律规范doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.24.062[中图分类号]F832.49 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2018）24-0-02房地产投资信托基金通过对专业投资机构资产进行委托管理，然后按照规定的基金投资策略进行基金投资，然后为发行的投资基金发放资金募集凭证，由专业的投资基金信托公司进行土地购买、房地产建设以及房地产销售，以及其他方式比如，个人房地产抵押贷款或者其他机构房地产抵押贷款等从中收取利息，同时把基金投资所得利润按照一定的份额分给投资者。
1 房地产投资信托基金的特征房地产投资信托基金是在20世纪60年代由美国人提出来的，我国的房地产行业与银行业密不可分，相互依赖度很高，其中70%的银行贷款都是放贷给房地产行业，尤其是最近几年，我国房地产行业发展非常快速。
信托基金与房地产投资信托从根本上讲具有根本的区别，虽然他们之间具有一定的联系，但是房地产投资信托基金主要对房地产行业进行投资，虽然信托基金也是投资的金融产品，但是都是以信托公司为实体，他们本质区别在于：1.1 以房地产行业为实体投资对象房地产投资信托基金主要以房地产行业为实体投资对象，对于投资人的收益和对相关的国家税务都有着明确的合同规定。
房地产投资信托是股权类的信托投资产品，换句话说信托基金的投资人可以对投资的房地产实体拥有产权。
我国信托业发展的现状、困难及对策探讨
普遍缺 乏社会信 任 。从 资产所有 者看 ，
在 金 融 投 资 领 域 ，居 民仅 有 的 少 数 几 种 金融投 资 品种中除 国债和银 行存款 外， 基 金 黑 幕 事 件 、保 险 公 司投 保 容 易 索 赔
难 ，理 赔 纠 纷 不 断 、 股 票 市 场 一 次 次 的 欺 诈 圈 钱 陷 阱 ， 严 重 打 击 了 公 众 的 信
务顾 问等 中介业 务；受 托经营 国务 院有
关 部 门 批 准 的 国 债 、 企 业 债 券 承 销 业 务 ；代 理 财 产 的 管 理 、 运 用 与 处 分 ； 代 保 管 业 务 ：信 用 见 证 、 资 信 调 查 及 经 济 咨 询 业 务 ； 以 自有 财 产 为 他 人 提 供 担 保 以及 为 了 公 益 目的 而 设 立 的 公 益 信 托 等 业 务 。 可 见 ， 清 理 整 顿 后 的 信 托 投 资 公 司 、 务 范 围广 ， 具 有 强 人 的 投 资 理 财 ｌ 能 力 。 信 托 投 资 机 构 原 有 的 投 资 、 贷 款 、 项 目选 择 、项 目融 资 、租 赁 业 务 、 产 权 重 组 、 产 权 托 管 、 企 业 兼 并 收 购 等 方 面 的 实 践 和 经 验 ， 也 使 其 从 事 投 资 业 务和其它 中介咨询业 务更具优 势 。 此外 ，信托投 资 公司还具有 银 行、 保 险 、证 券 等 金 融 机 构 所 不 具 备 的 混 业
熟。
行分业经 营的政 策之下 又具备 了一独特
的竞争优势 。
记后 的公司 ；第二 ，科学 的公 司经营机 制 并 未 完 全 真 正 建 立 ， 管 理 中依 然 存 在 不规 范行为 。在整 顿中 ，获准保 留的信 托 公 司 对 一 些 问 题 并 没 有 真 正 地 予 以解 决 ， 形 式 上 的 文 件 代 替 了 公 司 运 作 机 制 的 真 正 建 立 。 这 些 问 题 对 于 未 来 的 公 司 规 范 运 作 将 产 生 一 定 的 负 面 影 响 。 当 然
信托公司在资产管理市场中的现状与目标
信托公司在资产管理市场中的现状与目标摘要：近年来，信托公司随着我国资产管理市场规模的快速增长而获得了长足发展，同时也受到来自其他金融机构因政策松绑而形成的强烈挑战。
本文从信托公司的现状出发，结合信托公司受到的挑战，提出信托公司的战略目标，并就如何实现该目标，给出了自己的一些建议。
关键词：信托公司；资产管理；现状；挑战；目标随着中国经济持续高速增长，社会财富不断增加，富裕人群也逐步增多。
招商银行与贝恩公司联合发布的《2013中国私人财富报告》中指出：2012年中国个人持有的可投资资产总体规模达到80万亿元，可投资资产1千万元以上的中国高净值人士数量超过70万人，人均持有的可投资资产约3100万元，共持有可投资资产22万亿元；预计到2013年底，中国高净值人群数量将达84万人，高净值人群持有的可投资资产规模将达到27万亿元。
由此催生出了巨大的资产管理需求，形成了快速增长的资产管理市场。
一、信托公司在中国资产管理市场中的现状及挑战目前，在中国的资产管理市场上存在着多种金融机构的经营管理：商业银行、证券公司、基金公司、保险公司、信托公司等等。
各金融机构顺应市场趋势，结合各自主营业务特点和领域，不断加强资产管理业务的研发能力和管理能力，以多元化的投资手段和高标准的展业能力推动资产管理市场有序发展。
（一）信托公司与其他金融机构相比的优势。
在我国金融业目前仍然实行“分业经营、分业管理”监管体制下，各金融机构的资产管理基本上还被限定在特定的市场范围内，比如：商业银行的资产管理主要针对于货币市场，证券公司的资产管理则被局限在资本市场范围之内，基金公司的资产管理主要被局限在资本市场上的公募证券投资基金范围之内，而保险公司的资产管理则被严格局限在保险资金的范围之内。
相比于以上金融机构，信托公司的优势是信托的制度功能和跨市场投资能力。
信托制度是一种具有高度灵活性的财产管理制度，能够保证信托财产权利与利益的分离、保持信托财产的独立性，能够充分维护信托财产的安全；另外，信托公司配置信托资产，不仅可以在包括货币市场、资本市场、金融衍生品市场在内的集中交易性金融市场上进行标准化金融工具的配置，还可以在非集中交易性金融市场上配置各种非标准化的金融产品；同时，信托公司还可以在除货币市场、资本市场等金融市场之外的实业投资市场上进行多种形式的资产配置。
基础设施投资基金发展
基础设施投资基金发展随着现代经济的发展，基础设施建设成为了一个重要的瓶颈。
作为经济发展的基础，基础设施建设被政府部门和企业广泛投资。
然而，这些投资往往难以满足需求，因为基础设施具有高风险、大规模和长期投资的特点。
基础设施投资基金的出现，就是为了应对这些问题。
本文将介绍基础设施投资基金的定义、发展历程、形式和推动因素，以及未来发展趋势。
一、基础设施投资基金的定义基础设施投资基金是一种专注于基础设施建设、运营和维护的投资基金。
它的投资对象包括道路、桥梁、隧道、机场、港口、发电厂、水库、石油和天然气管线等基础设施项目。
基础设施投资基金由管理团队和投资者组成。
管理团队从事基础设施投资的策略、管理和执行，投资者则从中获取投资收益。
基础设施投资基金的投资方式包括股权投资、债权投资和混合投资等形式。
二、基础设施投资基金的发展历程基础设施投资基金的起源可以追溯到1980年代。
当时，一些发达国家开始探索基础设施投资基金的运作。
1990年代，随着私有化和市场化改革的推进，一些国家的基础设施开始引入了民间资本，以缓解投资短缺的状况。
随着基础设施投资基金的兴起，国际金融机构如世界银行、国际金融公司等也开始介入基础设施投资领域。
进入21世纪后，基础设施投资基金的发展趋势更加明显。
不少国家出台了相关政策，鼓励和引导基础设施投资基金的发展。
随着投资者对基础设施投资基金的认识和信任度提高，基础设施投资基金的规模也不断扩大。
三、基础设施投资基金的形式基础设施投资基金的形式很多，包括公开基金、私募基金和股权投资信托。
其中，公开基金是指向公众发行的基金，通过证券交易所进行交易。
而私募基金则是向特定的投资者发行，如机构投资者和高净值人士等。
股权投资信托则是基于法人的独立法律实体，它仅通过股份的所有权参与投资。
四、基础设施投资基金的推动因素基础设施投资基金的发展得益于以下几个趋势：1.政府减负随着政府治理理念的变革、财政收入下降等多重原因，政府开始减少对基础设施投资的直接投入。
基础设施领域不动产投资信托基金 书
一、概述随着城市化进程的不断加快，我国基础设施建设需求日益增长，基础设施领域的不动产投资信托基金（REITs）因其稳健的投资属性和良好的流动性备受市场关注。
近年来，我国不动产投资信托基金的发展呈现出快速增长的态势，对基础设施建设和资本市场做出了积极贡献。
本文将围绕基础设施领域的不动产投资信托基金展开探讨，剖析其发展现状和未来发展趋势。
二、基础设施领域不动产投资信托基金的定义和特点1. 不动产投资信托基金是指由投资者和托管人等合作组建，通过集合投资方式，以购物、持有和运营不动产为主要目的，向投资者提供投资收益的信托基金。
2. 基础设施领域不动产投资信托基金具有长期稳定的租金收益，具有稳健的投资特点。
3. 基础设施领域不动产投资信托基金在我国资本市场中具有较高的流动性，为投资者提供了良好的投资选择。
4. 基础设施领域不动产投资信托基金具有风险分散和资产配置的优势，有助于提高国家基础设施建设的融资能力。
三、基础设施领域不动产投资信托基金的发展现状1. 近年来，我国基础设施领域不动产投资信托基金的规模持续扩大，涉及领域包括道路、桥梁、港口、机场等基础设施领域。
2. 我国政府加大基础设施领域不动产投资信托基金政策扶持力度，出台了一系列鼓励基础设施领域不动产投资信托基金发展的政策措施，为其健康发展提供了有力支持。
3. 基础设施领域不动产投资信托基金的投资人裙逐渐多样化，涉及机构投资者、个人投资者等不同类型的投资人。
四、基础设施领域不动产投资信托基金的未来发展趋势1. 随着我国基础设施建设需求的不断增长，基础设施领域不动产投资信托基金将继续保持稳健增长的态势。
2. 未来，我国基础设施领域不动产投资信托基金市场将进一步规范，相关监管政策将更加完善，为其健康发展提供有力保障。
3. 我国基础设施领域不动产投资信托基金将深化与金融机构、资产管理公司等合作，拓宽融资渠道，为基础设施建设提供更多的资金支持。
五、结论基础设施领域不动产投资信托基金作为一种重要的投资方式，对于促进基础设施建设和资本市场的发展具有重要意义。
浅析中国保险资金投资信托产品的发展现状及问题
Finance金融视线 2018年3月021浅析中国保险资金投资信托产品的发展现状及问题中国建设银行深圳市分行 卢烨 邓伟菁摘 要：自2016年保险资金开放投资信托业务以来，保险公司和信托公司之间的联系日益密切。
但是由于保险资金运作方式单一、投资期限错配以及制度不完善等因素，造成保险资金投资信托产品问题重重，对金融市场的稳定发展造成了不利影响。
本文在系统分析保险资金信托化原理、发展动机及存在问题的基础上，提出了完善保险资金投资信托产品发展的相关建议。
关键词：保险资金 投资信托产品 发展现状中图分类号：F842 文献标识码：A 文章编号：2096-0298(2018)03(b)-021-02近年来，我国保险业一直保持着快速增长，资金规模不断扩大，产业业务愈加丰富。
但与此同时，我国对保险资金的管理较为严格，保险资金的运用渠道相对狭窄。
为提高保险资金投资收益率，拓宽保险资金投资领域，2006年，我国保监会发布了《保险资金间接投资基础社会项目试点管理办法》，允许保险资金投资信托公司投资基础设施项目信托计划。
《关于保险资金投资有关金融产品的通知》对外公布于2012年10月，由保监会审核通过，信托公司进行资金集合，执行信托计划等的金融产品被接纳，保险投资信托运用就这样拉开了序幕。
随后两年，保险资金投资信托产品经过快速发展，投资结构也发生了重大变化，根据保监会保险数据统计报告，2012年末，我国保险业保费收入为15488亿元，保费资金运用68500亿元，投资债券、银行存款、股票及证券投资基金、其他的比重分别为44.67%、34.16%、11.8%、9.37%；2014年末，我国保险业保费收入为20234亿元，保费资金运用为93314亿元，投资债券、银行存款、股票及证券投资基金、其他的比重分别为38.15%、27.12%、11.06%、23.67%。
2012年~2014年间，其他投资的比重由9.37%快速攀升到23.67%，保险资金在投资信托上的力度对此作出了不可忽视的贡献，保险业与信托业务的相辅相成，不仅可以解决信托公司大额资金来源问题，而且对保险公司来说也是资产优化组合的过程，因此有利于行业间的优势互补，有利于金融资源的优化配置。
我国房地产投资信托基金的发展现状及前景分析
潮流并 成 为房 地产 界 与金 融界 的双 赢交 易 ， ＥＴ 是 不二 选 Ｒ Ｉｓ
因而具有相当高的流动性。第三 ， ＥＴ 所募集 的资金一般委 Ｒ Ｉｓ 托专业的管理公 司进行集 中管理 。有经验 的房地产专业人员 擅长于股市运作 ， 并且时刻关注市场 的变化 ， 进行多元化组合 投资 ， 选择不 同地 区和不 同类型 的房地产项 目及业 务 ， 可有效 降低投资风险 ， 取得较高的投资回报 。
１ ＥＴ 在我国发展 的背景 ． Ｉｓ Ｒ
值 。第 四， ＥＴ 的所有权和经营权 相分离 ， Ｒ Ｉｓ 同时保持信托财产 独立 性和信托管理 的连 续性 ，并受 到很严厉 的监管 。第五 ， Ｒ Ｉｓ ＥＴ 是资金信托 和财产信托 的结合 ， 其他投资基金一般需要 投资者支付货币资金来获得受益凭证 ，而Ｒ Ｉ在接 受货 币资 ＥＴ
金的同时 ， 还接受房地产 。
近年来房地产贷款在金融机构新增 资产 中的比重呈快速
上升 的趋势 ，大约７ ％的房地产开发资金来 自银行贷 款的支 ０
持， 成为与银行业高度依存 的一个行业。随着２０ 年我 国房地 ０８
产业销售量及销售价格下滑 的影 响 ，房地 产抵押 贷款 的风险
日显突 出，银行作为盈利机构 即使在 国家放 宽信 贷政 策的背 景下 ， 综合考虑风险与收益必然会缩减对房地产企业 的贷款 。 于是 ， 构建渠道多元化 、 高效并且有 利于风险分散 的房地产金
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ｌ 我国房地产投资信托基金的发展现状及
前景 分析
何 红
一
、
房地产投 资信托概况
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信托投资基金的发展和现状
发展制约
发展信托投资基金乃大势所趋,但是,目前至少还存在三个制约因素:
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首先是税收优惠政策的缺失。
信托投资基金在美国发展的最为成熟,其中一个重要的原因是美国对信托投资基金的税收政策,根据《1960年美国中国税收法案》规定,如果信托投资基金将每年盈余的大部分以现金红利方式回报投资者,则无需缴纳所得税,这就避免了对信托投资基金和股东的双重征税问题。
同样,亚洲做信托投资基金相对成功的新加坡当局一直积极鼓励外国将境外的房地产透过新加坡信托投资基金的架构在新加坡上市,为此提供了一系列鼓励外国投资者的措施和降低成立
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成本及税务优惠。
这些优惠包括:免除个人投资者于新加坡信托投资基金分红的所得税;免除新加坡信托投资基金物业出售的印花税;对外国非个人投资机构的税率由20%降至10%等措施以吸引更多本地及外地利得财富基金在新加坡上市。
只有在的政策鼓励下,信托投资基金才能吸引更多的投资者。
目前,中国还没有这方面的优惠税收政策出台,对于营业税、租赁税等的征收,表现出不鼓励长期持有基金的态度,这会在很大程度上削弱信托投资基金的竞争力。
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其次是监管的相关法规还未完善。
信托投资基金由于其运作流程设计比较复杂,本身不可以直接经营管理所属的资产,要委托专门的管理机构管理,具有双重代理关系,这样进一步加大信息不对称的程度,而且由于信托投资基金的投资领域被要求限制在房地产及相关领域,其透明度远不如信托网,其价值的确定、财务状况等难以被真正的了解。
这些都对监管提出了更高的要求,需要进一步的完善现有的法律监管体系,以保证信托投资基金的健康运行。
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再次是专业人才的缺乏。
信托投资基金的高收益与低风险,很大部分来自于专业的管理,这类的管理人需要是房地产业的专才,也需要精通金融知识,目前中国房地产信托行业还处于初级的发展阶段,管理人员以房地产专业人士居多,他们的金融操作能力普遍较弱,复合型人才欠缺。
人才的培养是个较为缓慢的过程,在发展初期,中国企业应该多跟国外企业合作,借助其管理团队运营,同时培养自己的团队。
同时改善自身的报酬激励机制,大力引进国外的人才,特别是那些有海外经历的留学
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可编辑生。
基金现状
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从创立到最新公布业绩阶段,能统计到的32只信托投资基金仅6只跑赢大盘。
其中,2008年6月15日才创立的平安证大增长二期,到公布业绩的7月13日业绩仍为负。
在跑赢大盘的6只信托投资基金中,跑赢大盘20个百分点的仅1只———深国投赤子之心(中国),该产品创设于2004年2月20日,截至2008年7月31日,累计净值增长180.40%,同期大盘增长率为159.68%,高出20.72个百分点。
跑输大盘的26只信托投资基金产品中,接近大盘涨幅的只有9只,其余均低于大盘涨幅10
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可编辑个百分点以上。
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而在公布最新业绩的信托投资基金中,能单独计算7月份业绩的17只信托投资基金仅2只跑赢大盘,占比为11.76%。
而在公募基金方面,2008年7月份259只偏股型基金净值增长率超过大盘的有46只,占比17.76%,比信托投资基金11.76%的跑赢率要高。
2008年7月份偏股型基金净值增长率平均值为13.33%,同期信托投资基金中达到该增长率的仅4只,除了跑赢大盘的2只外,另外2只为平安东方港湾马拉松、平安晓扬中国机会二期,7月净值增长率分别为14.06%和14.12%。
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值得一提的是,“股神”林园2008年2月28日创设的深国投林园,截至2008年7月20日净值增长率才27.74%,而同期大盘上涨了40.88%。
挺进上市十大流通股东
随着上市半年报的公布,一向低调的信托投资基金逐渐阳光化。
351家公布半年报的上市中,就有4只信托投资基金现身3家前十大流通股股东名单上。
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其中,深国投明达2期、深国投明达3期双双选中古越龙山,分别持有古越龙山91.5387万股和66.8791万股,6月末的总市值高达3882.82万元。
业内人士认为,由于深国投明达3期4月2日才成立,因此是在第二季度建仓古越龙山,从该股近3个多月的震荡走势来看,其对深国投明达3期净值增长的贡献比较有限。
公开数据显示,截至7月20日,深国投明达3期实际增长率为17.05%,同期上证指数涨幅则为27.45%。
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而平安晓扬中国一期持有83.46万股山河智能,尽管持股数量相对较少,但含金量却是最高的———2008年6月末的市值高达5875.25万元。
二季度,山河智能的涨幅高达81%,同期平安晓扬中国一期实际净值增长率也高达37.88%,将大盘远远抛在身后。
目前,山河智能股价已由6月末的70元涨到百元之上,如果平安晓扬中国一期持有该股至今,这部分股票市值将突破8400万元。
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此外,深国投睿信持有160.3426万股中江地产,2008年6月末市值为2980.77万元。
二季度,该股涨幅达到了85%,而深国投睿信2008年4月10日至2008年7月10日之间的净值增长率为27.78%,跑赢了同期大盘。
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