2016年营改增的应对及政策梳理
2016全面营改增解析讲解
问：营改增减税，为什么税率都提高了？因 为计税原理不同！
5月1日营改增：建筑业3%转换为11%，房地产业5%转
换为11%，金融业、服务业5%转换为6%。 两种税率含义不同，不可比： 营业税税率=税额/销售额全额；
增值税税率=税额/（销售额全额-购进金额）
还有，税率和征收率不可比
销售无形资产、销售不动产
（36）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用 权。 （37）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用 权归还给土地所有者。 （38）县级以上地方人民政府或自然资源行政主管部门出让、
营改增图解--我国流转税模式（布局）: 增、消、资、营“四税并存、交叉征收”的 “交叉”模式（1994年税改形成）
增值税 增值税
石油等七类 资源产品又征 资源税 烟酒等十多种 消费品又征 消费税
工业 商业 服务业
营业税
消费税税目税率表
税 目 一、烟 二、酒及酒精 税率
三.化妆品
四.贵重首饰及珠宝玉石 五、鞭炮、焰火 六、成品油（汽油、柴油等）
销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用
权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但 能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、 商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。 不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形 状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
（1）销项税额=销售额（不含税）×税率
销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和
增值税税率计算并收取的增值税额。 销项税额=销售额×税率 销售额，不包括销项税额，纳税人采用销售额和销
项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额＝含税销售额÷（1+税率）
2016年全面推开营改增试点政策介绍
为什么要进行营业税改征增值税的改革
二、社会经济发展的需要
分工不细化 大而全
生成 车间
分工细化
专业化
制造业 设计业 仓储业
研发 部门
存储 车间
交通运输业
研发技术业 货运代理业
广告业
鉴证咨询业 ……
设计 部门 信息 部门
生产 企业
检测 部门
运输 车队
文化创意业
信息服务业 ……
为什么要进行营业税改征增值税的改革
营业税改征增值税试点办法
1.征税范围
税目注释： 4、租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。 按照标的物的不同，有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务；形 动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。 将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给 其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等 按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 5、货物运输代理按.商务辅助服务经纪代理服务缴纳增值税 货物运输代理服务，是指接受货物收货人、发货人、船舶所有人、船舶 承租人或者船舶经营人的委托，以委托人的名义，为委托人办理货物运输、 装卸、仓储和船舶进出港口、引航、靠泊等相关手续的业务活动。
征收范围： （1）交通运输业 （2）建筑业 （3）邮电通信业 （4）文化体育业 （5）娱乐业 （6）金融保险业 （7）服务业 （8）转让无形资产 （9）销售不动产 税率：一律采用比例税率 应纳税额＝营业收入×税率
1.营业税
为什么要进行营业税改征增值税的改革
一、税收法制建设的需要
征收范围： （1）销售货物、进口货物； （2）提供加工劳务、修理修配劳务。 基本税率：17% 低税率：13％
2016全面推开营改增热点问题解答集锦
2016全面推开营改增热点问题解答集锦1. 什么是营改增？营改增（Value-added Tax Reform）是指将原先的销售税（Sales Tax）和附加税（Excise Tax）转变为增值税（Value-added Tax）。
增值税是一种按商品或服务的增值额计征税款的税种。
营改增的目的是通过改革税务制度，促进经济结构优化升级和减轻企业负担。
2. 营改增的背景和意义是什么？营改增的背景是我国税制改革的需要和经济结构调整的要求。
我国原先的营业税制度存在重复征税、歧视性税负等问题，不利于优化产业结构和提升国际竞争力。
在营改增之前，对不同行业征收不同的营业税率，使得服务业和制造业之间存在较高的税负差距，不利于经济发展。
营改增的意义在于推动税制改革和减轻企业负担，促进经济发展和转型升级。
营改增能够消除不同行业税负差距，提高资源配置效率，促进经济结构优化。
同时，营改增还能够减轻企业负担，降低生产成本，促进市场竞争力的提升。
3. 营改增的改革进展和影响如何？营改增改革自2012年开始试点，到2016年全面推开。
在改革进展方面，营改增的试点范围逐步扩大，涵盖了各个行业和地区。
在营改增全面推开后，税务部门加强了对纳税人的管理，改善了服务水平，提高了纳税人的满意度。
营改增的改革对于企业和经济的影响是深远的。
首先，营改增通过降低税负、减轻企业负担，促进了市场的竞争和效率的提高。
其次，营改增推动了企业结构调整和产业升级，促进了服务业的发展和制造业的优化。
最后，营改增的改革还提高了税务部门的管理水平和纳税人的合规意识，有利于建设诚信税收机制。
4. 营改增对不同行业的影响如何？营改增对不同行业的影响是不同的。
一般说来，服务业受益于营改增，而制造业受到一定冲击。
因为营改增能够降低服务业的税负，提高了服务业的市场竞争力，促进了服务业的发展。
但是，营改增对制造业来说可能会增加成本，对出口企业也可能带来一定的影响。
因此，营改增的推行需要根据行业的特点和发展需求来合理调整税制政策。
【2016 36 “营改增”政策要点解读】综述
2016年财税讲座••经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
现将《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》印发你们，请遵照执行。
•本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。
《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）、财税〔2013〕121号、财税〔2014〕43号、财税〔2014〕50号和财税〔2015〕118号，除另有规定的条款外，相应废止。
在境内销售服务的单位和个人，为增值税纳税人。
•单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。
否则，以承包人为纳税人。
•解读：•与原营业税相比，将“提供劳务”表述为“销售服务”。
虽表述不同，但内容和实质一致。
•在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
纳税人分类管理 一般纳税人和小规模纳税人按年应税销售额标准分为一般纳税人和小规模纳税人；•年应税销售额标准在500万元（含本数）以上的为一般纳税人，财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。
•年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
符合一般纳税人条件的应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。
•解读：•新成立的企业：直接用年不含税销售额和500万比较；•原营业税企业：不管是原采用3%还是5%的纳税人，都按原营业额/（1+3%）的金额和500万进行比较，或直接按原营业额是否超过515万来判断•1、营改增后纳税人将按照增值税的规定进行分类管理。
2016年营改增最新政策
5% 100.00 100.00 5（营） 5.60 5.60 94.40
11% 100.00 90.09 9.91 11.10 5.50 1.19 88.90 -5.50
“营改增”后，收入、成本都会因增值税因素而降低。 成本费用中取得增值税专用发票抵扣进项税款会降低税负，若无法取得增值税进项抵扣，税负将有较大提高, 不动产租赁因难以取得进项税票建议选择简易征收，但采用简易征收，主管税务机关可以按照下述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算，企业 实际税负要高于计算税负，各企业应做好相关测算。[不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税 项目销售额）÷当期全部销售额]
02
简易征收率通常为3%，不动产租 赁5%： 小规模企业代开增值税专用 发票 一般纳税人适用简易征收 非禁止项目(如使用过固定资 产)暂可开具增值税专用发票
已“营改增”
• • • • • 交通运输服务 现代服务 邮政服务 电信服务 动产租赁 • • • • • 一般11% 一般6% 一般11% 基础电信11%、增值电信6% 一般17%
预收款 未提供劳务 先开具发票
索取收款凭证
先书面合同 后完成服务时 间
整体原则：收付实现制
例外：先开具发票立即缴税
1.5.1 建筑业“营改增”
建筑业：工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务、其他建筑服务
营业税 项目 税率 境外 清包 甲供 建筑业 老项目 简易 全部价款 和价外费 3% 用-分包 款 免税 计税 依据 计税 方式 税率 增值税 计税依据 免税 全部价款和价外费 用-分包款 相关政策 完全在境外
2016年5月1日
2012年10月 安徽地区运输业、Βιβλιοθήκη 代服务业与动产租赁 首先“营改增”
财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人[ 指按照《营业税改征增值税试点实施办法》( 以下称《试点实施办法》) 缴纳增值税的纳税人] 有关政策（一）兼营。
试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1. 兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
2. 兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。
3. 兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
（二）不征收增值税项目。
1. 根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。
4. 存款利息。
5. 被保险人获得的保险赔付。
6. 房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
7. 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
( 三) 销售额。
2. 贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。
3. 直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。
4. 金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。
若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。
金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
2016年营改增税务政策解析
2016年营改增税务政策解析与学习一、相关背景随着我国经济持续快速发展，我国相关税收制度也在不断完善。
从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。
自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市；2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，将广播影视服务业纳入试点范围。
2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围； 2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。
二、公司状况及营改增相关政策自从2014年3月公司并购重组以来，在以集团董事长陈成仟为首的集团领导班子的带领下，广西鸿运设计有限公司的各项业务都在不断扩大，公司的产值也在逐年上升，自2016年12月，我公司由原来的小规模纳税人正式升格为一般纳税人，增值税税率由原来的3%上升为原来的6%。
一个企业要做到高效益，不仅仅要开源，还要注意节流，这两方面能做好，企业才有可能不断发展壮大。
我公司以前是小规模纳税人，不用考虑增值税的抵扣问题，如今已经升为一般纳税人，税率比原来提高了一倍，这对公司的长期发展来说，可以说是一项长期的税收负担，目前的利好就是一般纳税人可以通过取得增值税专用发票来抵扣公司应交的增值税，减轻企业纳税负担，而要取得进项税抵扣，就必须取得增值税专用发票。
如今各行各业都实现了营改增的过度，公司往后的成本费用支出很多都可以通过取得增值税专用发票用来抵扣增值税，为了公司降低税负，结合国家营改增相关政策以及公司实际情况，特列出以下费用项目供大家参考：由于营改增政策对于公司所有员工来说是一个新鲜事物，大家对增值税专用发票的认识也不够深刻，在此结合国家营改增最新政策以及公司实际情况，总结一些要点，希望大家在以后的工作中能够参照执行：1、向收款方索取增值税专用发票，必须是两联，一联是红色的发票联，一联是绿色的抵扣联；2、无论收款方是一般纳税人还是小规模纳税人，都有权向对方索取增值税专用发票，这是法律赋予一般纳税人的权利；3、收款方具备提供增值税专用发票条件的，账款必须对公转账；4、收款方销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。
2016年营改增的应对及政策梳理
2016年营改增的应对及政策梳理一、做好内控。
1、尽快梳理各类货物供应商、服务商的情况，分析可取得专票的情况，比较进项与预计收入，有能力的着手税收筹划方案。
2、按照上述比对结果重新审议采购策略、产品服务定价策略的合理性，修订后做好合同的修订、内部培训及对外业务宣导。
3、执行前税局会组织举办政策宣讲、操作培训等会议，了解、掌握当地税局对营改增政策实施执行的安排和要求；熟悉相关计税方法；掌握相关软件的操作如税控开票、认证、申报等。
4、营改增前处理好营业税未尽事宜，如多交的申请退税；未开票的即时开票；未用完的发票核销等。
特别注意工期横跨营业税、增值税的在产、在建项目税务处理要求。
5、做好账务处理提示，如营改增后无增值税相关科目的要进行设置；二、尽快熟悉营改增相关政策入新颁布的《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过度政策的规定》等需要认真的理解。
1、年应销售额超过规定标准（500万）的企业，须转为一般纳税人；未超过标准的企业，会计核算健全（按会计制度规定设置账簿、根据合法、有效凭证核算），能够提供准确税务资料的，也可申请成为一般纳税人。
年应税销售额是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额，包括免税销售额。
（《增值税一般纳税人资格认定管理办法》2010年国家税务总局令第22号）向其他单位无偿提供服务或无偿转让无形资产、不动产，用于公众事业或以社会公众为对象的除外；财政部和税务总局规定的其他情形。
5、兼营注意事项A、分别核算适用不同税率或征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
B、分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。
6、混合销售注意事项除从事货物生产、批发或者零售的单位和个体的混合销售行为按销售货物缴纳增值税外其他单位和个体的混合销售行为按销售服务缴纳增值税。
7、销售额汇率问题折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日人民币汇率中间价。
2016年“营改增”实施细则全面解读
2016年“营改增”实施细则全面解读“营改增”5月1日起全面推行，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
什么是“营改增”?营改增之后有哪些影响?详情如下营改增是什么意思?营改增就是营业税改增值税。
增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。
为什么要“营改增”?1、避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端、能有效降低企业税负。
2、把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，从深层次影响产业结构。
营改增范围：1、扩大试点行业范围：将建筑业、金融业、房地产业、生活服务纳入营改增范围2、将不动产纳入抵扣6%、0），小规模纳税人，可选择简易计税方法征收3%的增值税。
二手房交易营改增的影响一、营改增后二手房交易增值税怎么缴?二手房交易中所需缴纳的增值税部分，仍由地税部门代征，纳税人无需“两头跑”。
二、营改增后二手房交易增值税交多少钱?比如某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元，买房方需要承担10万营业税。
在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调;税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。
在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。
2016年营业税改征增值税试点改革及有关企业会计处理规定
营业税改征增值税试点改革及有关企业会计处理规定第一讲第一部分课程导读一、我国流转税简介（一）营改增前，我国流转税体系：（二）营改增后，我国流转税体系：二、营改增的原因重复征税严重，税负重。
三、营改增的好处（1）小规模纳税人的税负明显下降。
（2）大部分一般纳税人的税负略有下降。
根据《经济日报》刊登的数据，上海试点的一般纳税人中，85%的研发技术和有形动产租赁服务、75% 息技术和鉴证咨询服务、70%的文化创意服务业纳税人税负均有不同程度下降。
（3）原增值税一般纳税人的税负因进项税额抵扣范围增加而普遍下降。
四、营改增政策实施实施思路：从经济发达大城市试点，然后再辐射到全国。
按照国家规划，我国“营改增”分为三步走：第一步，在部分行业部分地区进行“营改增”试点。
上海作为首个试点城市2012年1月1日已经正式启动“营改增”。
财政部 国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知?〔2011〕111号第二步，选择部分行业在全国范围内进行试点。
财政部 国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知 〔财税（2012）71号〕试点地区：北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省（含宁波市）、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）。
试点日期：北京市应当于2012年9月1日完成新旧税制转换。
江苏省、安徽省应当于2012年10月1日完成新旧税制转换。
福建省、广东省应当于2012年11月1日完成新旧税制转换。
天津市、浙江省、湖北省应当于2012年12月1日完成新旧税制转换。
第三步，在全国范围内实现“营改增”，也即消灭营业税。
试点地区先在交通运输业、部分现代服务业等生产性服务业开展试点，逐步推广至其他行业。
交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上增值税一般计税方法。
金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。
2016年营改增讲解
一、营改增相关法规：
• 1、财政部 国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运
输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知（财 税【2012】71号）
• 主要内容： • 试点地区：北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省、
福建省、湖北省、广东省（含深圳市）。
• 试点日期：北京市应当于2012年9月1日、江苏省、安徽
营业税改征增值税
2016年2月
• 对待此次改革的正确认识是，结构性减税是“有
增有减、结构性调整”的一种税制改革方案，区 别于全面的、大规模的减税，更强调有选择性的 减税，但不排除部分企业会增加税负。因为从单 个企业说，随着它的成本结构不同、发展时期不 同，体现在它的这一环节缴纳的税收也是不同的， 如果企业当期进项抵扣少，税负就会增加。作为 企业，应该放远眼光，利用先行试点的机遇抢得 发展先机，拓宽国内外市场，进一步提升市场竞 争力。
及应税服务销售额分别计算确定。
• 增值税批发零售业务年销售额70万元，应税服务
销售额505万元，由于应税服务营业额超过500 万，应按规定认定为一般纳税人；
• 增值税批发零售业务年销售额70万元，应税服务
450万元，合计520万元，虽然合计金额达到80 万及500万标准，但由于批发零售业务年销售额 未达到80万，应税服务营业额未达到500万，不 应认定为一般纳税人。
三、纳税人-小规模纳税人标准
• 上海锦城会展服务公司，2011年12月经主管税
务机关认定为试点应税服务范围，截止2011年 11月30日，公司连续12个月的营业额505万元。 公司是否必须进行增值税一般纳税人认定？
• 不含税销售额=505/(1+3%)=490.29<500万 • 该公司不需要申请增值税一般纳税人认定。 • 但是，如果企业有要求，并且（一）有固定的生
2016年营改增最新政策解读：营改增后必须知道的7个征收管理的问题
2016营改增最新政策解读：营改增后必须知道的7个征收管理的问题1、分支机构是否需要办理营改增手续?不适用跨地区汇总纳税人的企业，分支机构应按规定办理营改增手续。
2、兼有国地税业务的企业已经是一般纳税人，也有国税的发票，是否还要办理营改增手续?目前，不需要办理营改增的手续。
3、纳税人提供业务管理服务，与客户签订的合同是按季收费，6月末收取二季度管理费时应如何开票?全额开具国税发票还是按比例划分后分别开具地税和国税票?应全额开具国税发票。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第四十五条的规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
4、5月1日全面实施营改增之后，作为纯地税纳税人，原有的开票设备是否还能够使用?如不能使用应如何办理?原有开票设备不能再继续使用，您需要重新到国税机关核定增值税发票，参加技术服务单位免费税控操作培训，购买新的开票设备。
同时，根据《关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知》(财税〔2012〕15号)文件规定：增值税纳税人2011年12月1日(含)以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减(抵减额为价税合计额)，不足抵减的可结转下期继续抵减。
5、房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准?以开工日期为准。
根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
2016年营改增最新政策36号文件
2016年营改增最新政策36号文件2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)(以下简称36号文)，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点【营改增是什么意思】，房地产业全部营业税纳税人纳入此次试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
本指南对36号文中有关房地产业的政策规定进行了归纳，随着行业办法等规定的出台，我们将一、纳税人和扣缴义务人(一)在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
(二)纳税人的分类 1.增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下：(1)一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。
(2)一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。
(3)征税办法不同。
一般纳税人适用一般价税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。
2.应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
(三)一般纳税人的管理 1.年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
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2016年营改增的应对及政策梳理
一、做好内控。
1、尽快梳理各类货物供应商、服务商的情况，分析可取得专票的情况，
2、按照上述比对结果重新审议采购策略、产品服务定价策略的合理性，
3、执行前税局会组织举办政策宣讲、操作培训等会议，了解、掌握当地
相关软件的操作如税控开票、认证、申报等。
4、营改增前处理好营业税未尽事宜，如多交的申请退税；未开票的即时
产、在建项目税务处理要求。
5、做好账务处理提示，如营改增后无增值税相关科目的要进行设置；
二、尽快熟悉营改增相关政策入新颁布的《营业税改征增值税试点实施
增值税试点过度政策的规定》等需要认真的理解。
1、年应销售额超过规定标准（500万）的企业，须转为一般纳税人；未超过标准的企业，会计核算健全（按会计制、有效凭证核算），能够提供准确税务资料的，也可申请成为一般纳税人。
年应税销售额是指纳税人在连续不超过
2、营改增后的税率
3、不允许与允许抵扣的情况
4、视同销售
向其他单位无偿提供服务或无偿转让无形资产、不动产，用于公众事业或以社会公众为对象的除外；财政部和税务
5、兼营注意事项
A、分别核算适用不同税率或征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
B、分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。
6、混合销售注意事项
除从事货物生产、批发或者零售的单位和个体的混合销售行为按销售货。
7、销售额汇率问题
折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日人民币汇率中间价。
8、折让、中止、退回事项
按规定开具红字增值税专票，未按规定开具的，不得扣减。
9、价外费用
价外收取的各种性质的收费，但不包括代收的政府性基金或行政事业收
10、不得开具增值税专用发票的情形，无规定则不禁止。
A、向消费者个人销售服务、无形资产、不动产
B、适用免征增值税规定的应税行为
11、纳税义务、扣缴义务时间
12、不征收、免征增值税项目
13、特殊业务销售额的确认
14、进项税额抵扣的特殊事项
A、适用一般计税方法的试点纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产、不动产在建工日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
此规定不适用融资租入的不动产以
B、原增值税一般纳税人购进自用摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。
15、特殊征收率业务
17、试点前发生的业务处理方式
16、增值税即征即退
（1）一般纳税人提供管道运输服务，对其增值税实际税负超过3%的部分
（2）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税
后回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。
（3）商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事
2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征(4) 2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的
征即退政策。
情况，比较进项与预计收入，有能力的着手税收筹划方案。
理性，修订后做好合同的修订、内部培训及对外业务宣导。
握当地税局对营改增政策实施执行的安排和要求；熟悉相关计税方法；掌握
的即时开票；未用完的发票核销等。
特别注意工期横跨营业税、增值税的在
置；
点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征般纳税人；未超过标准的企业，会计核算健全（按会计制度规定设置账簿、根据合法成为一般纳税人。
年应税销售额是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征
用于公众事业或以社会公众为对象的除外；财政部和税务总局规定的其他情形。
算的，从高适用税率。
不得免税、减税。
销售货物缴纳增值税外其他单位和个体的混合销售行为按销售服务缴纳增值税率中间价。
事业收费；以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
教育
并在会计制度上按固定资产核算的不动产、不动产在建工程，其进项税额应自取得之二年抵扣比例为40%。
此规定不适用融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建其进项税额准予从销项税额中抵扣。
的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人中的一般纳税人，当月起对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。
亿元的，在2016年7月31日前对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即
的部分实行增值税即征即退政策。
点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售税即征即退政策。