向某某诉张某等房屋买卖合同纠纷案

向某某诉张某等房屋买卖合同纠纷案

【基本事实】

本案原告向某某、被告张某、第三人陈某某、第三人黄某某

陈某某（因犯集资诈骗罪被判处刑罚）原系武汉某服饰有限公司法定代表人，张某某原系该公司职员，张某系张某某之女。坐落于武汉市江汉区北湖路3号1单元504号的诉争房屋（建筑面积100.47平方米）属张某所有。陈某某于2007-2008年期间多次向黄某某借款。

2007年12月，陈某某向黄某某借款50万元。同月25日，黄某某在某投资担保有限公司向张某及其父亲张某某提供《房屋买卖合同》一份，该合同主要内容为：“张某将上述房屋出售给向某某，成交总价为50万元；付款方式为以借款抵付购房款，过户后1个月结清，（收条、借条、约定借款利息、违约金等）都可抵付购房款，并约定由张某包过户给向某某，费用由张某全部承担，交易完成后再将借条换成收条；即日起28天内，张某腾空退出该房，并保证权属清楚，无纠纷、无债权；张某逾期不交付房屋，不还清借款，有欺瞒、不配合办理相关交接手续、不履行合同的，每逾期一天，按总房价的0.3%向向某某支付违约金，并按天累计赔偿；经双方协商，张某在2007年12月31日前退还清购房款（借款）承担相关费用，可按原价回购房屋”。张某在上述合同尾部甲方栏签名并捺手印，乙方栏有“向某某”签名并捺手印。当日，张某出具收条一张，注明：“今收到向某某的购房款人民币50万元整。若我不在30天内腾空交房，按月赔偿违约金5%至最高法规内”。因张某至今未向向某某交付该房屋，也未

办理权属过户手续，故向某某诉至法院，请求判令张某依约交付某市某区XX路X号房屋，并协助办理过户手续，张某赔偿经济损失3万元，并承担诉讼费、保全费。

张某辩称：2007年12月25日，陈某某为向黄某某借款50万元，请求张某父亲张某某给予帮助，张某某让张某在黄某某提供的房屋买卖合同上签名后，黄某某当场将借款50万元交给陈某某并扣除相关利息；向某某当时不在场，更未在合同上签名，张某从未见过向某某；本案名为房屋买卖，实为民间借贷，房屋买卖并非向某某、张某的真实意思表示；借贷行为发生在陈某某与黄某某之间，与向某某、张某无关；陈某某向黄某某借款本金260万元、利息45万元，共计305万元，现陈某某已归还283万元，已超额还清本金，即使考虑上述高额利息，也仅欠黄某某22万元，不应以张某价值50万元的房屋抵偿。综上，请求驳回向某某的诉讼请求。

黄某某述称：向某某与张某之间的房屋买卖合同关系发生于2008年9月，陈某某和黄某某之间50万元借款发生于2007年12月下旬，两者不是同一法律关系。从黄某某和陈某某之间的借款惯例来看，并不需要房屋抵押。向某某与张某之间的房屋买卖合同关系，与黄某某和陈某某均无关。请求支持向某某的诉讼请求。

陈某某述称：陈某某因其武汉某服饰有限公司资金周转问题向黄某某借款50万元，黄某某要求提供抵押担保，陈某某遂请求张某某帮忙。张某某以张某房屋作为抵押但保后，黄某某才将借款50万元交给陈某某。陈某某愿意承担该还款责任。

经审理查明：

1.湖北省武汉市中级人民法院于2011年3月22日作出（2010）武刑初字第31号刑事判决：陈某某犯集资诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身。该判决认定：陈某某实施集资诈骗数额共计1418.446万元，其中向黄某某集资305万元，案发前已还款283万元，骗得黄某某22万元。

2. 张某提出向某某未参与签订《房屋买卖合同》，且该合同尾部乙方栏“向某某”签名及手印缺乏真实性，请求进行司法鉴定。对此，向某某认为即使上述签名及手印非向某某所为，但均经其授权或追认，不影响合同效力，且张某申请鉴定的时间已超过法定期限，故拒绝鉴定。

【争议焦点】

向某某与张某之间是否有真实的房屋买卖关系

【法院判决】

驳回向某某的全部诉讼请求。案件受理费9050元、保全费3020元、其他诉讼费69元，以上共计12139元，由向某某负担。

【律师评析】

关于原被告之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系的问题：

1.从合同订立情况看，该合同由向某某与张某签订，交易的标的物为二手房，但签订合同之前，原告从未看过房屋；签订之时，原告也未出面，而是由黄某某持合同交张某签字；签订合同的地点是在黄某某的投资担保有限公司，通常情况下，购买房屋是个人及家庭生活中

的重要事项，购房人一般会尽到谨慎注意义务，向某某既不看房也不与出卖方见面，与常情不符。

2.从合同约定内容看，向某某与张某与2007年12月15日签订的《房屋买卖合同》虽约定张某将某市某区XX路X号房屋以50万元出售给向某某，但该合同也约定了“以借款抵付购房款50万元”、“（收条、借款、约定借款利息、违约金等）都可以抵付购房款”、“经双方协商，张某2007年12月31日前退还购房款（借款）承担相关费用，可按原价回购房屋”等内容，上述约定更符合以房抵债特征，与通常的房屋买卖合同内容完全不同；

3.从合同履行情况看，合同中虽然明确约定了“即日起28天内，张某腾空退出该房”，但合同签订后，张某并未腾出房屋，向某某亦未在约定的期限届满后及时要求张某腾出房屋，向某某于2008年11月24日提起本案诉讼，也是在陈某某于2008年11月6日全家逃逸之后；张某虽然于合同签订当日出具了收条，但该收条与合同约定的支付方式“以借款抵付房款50万元”不符，且向某某不能提供款项来源及支付形式的证据，现有证据不能证明其实际支付了该50万元；

④陈某某等人在刑事讯问笔录中的陈述、在本案中的陈述等均证明陈某某欲向黄某某借款50万元，黄某某要求陈某某提供抵押，因张某之父张某某在陈某某公司任职，故陈某某以张某的房屋抵押从而得到了借款。

综上，向某某主张其与张某的房屋买卖关系，并提交了双方之间的《房屋买卖合同》、《收条》等证据，但从该合同订立的时间、约定

的具体内容、履行的具体情况等方面分析，加之在张某否认与向某某之间存在真实房屋买卖关系且未实际收取购房款的情况下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。向某某还应针对双方当事人关系、交易背景及过程、款项来源及支付形式等事实提供证据，并对合同条款的文义作出合理解释，故向某某提供的现有证据不足以证明其与张某房屋买卖关系的真实性和客观性。