杭州购房需求调研报告

第六届人居展购房需求调研报告

前言

杭州的房地产市场经历了2005年的调控影响后，在整个2006年的第一季度呈现的基本是一种羸弱的态势，整体成交量在日均30套左右的低位徘徊，潜在需求仍偏向于观望，而3月末开幕的人居展，正是一个检验供需双方心态和实力的平台。作为2006年第一次市场供应与需求层面大规模的碰触，必然产生集中的市场效应，而针对当前购房者开展的需求调研，将有助于我们清楚地认识现状，把握可依循的规律。

——调研方式：拦截式问卷访谈

——抽样方法：随机抽样

——采 样 点：杭州世贸展览中心

——样 本 量：回收问卷305份，其中有效问卷285份

——统计软件：SPSS

第一部分 消费信心研究

在当前的市场形势下，从需求层面来看，消费信心的确立是至关重要的一点。自去年以来，政府稳定房价的目的基本已经达到，但同时也面临着成交量锐减的窘境。而连续几个月的成交低迷也并非房地产市场的健康表现。作为需求方在持观望态度的同时，究竟对未来有何种预期是我们最关心的问题。

调研表明，有54.7%的购房者认为楼市走势会基本维持现状，有23.2%的人认为会回暖上升，22.1%的人认为会继续下跌。显然，超过半数的人对楼市的走势持中立意见，而看升与看跌的比例非常接近。结合购房时间来看，选择在半年内购房的比例为13.7%，半年到1年间的为30.9%，1-2年的比例最高，达到55.4%。从购房时间的统计中，我们可以看出消费者的观望态度并不算十分坚定，接近半数的人的购房打算在1年内，这部分人当中有投资目的比例非常低，基本都是自用型的需求。应该说目前消费信心有回复的迹象，虽然没有直接大量地转化为实际的预定和签约，但潜在的需求支撑还是比较明显的。

对未来走势判断

22.1%

54.7%

23.2%回暖上升

维持现状

继续下跌

预计购房时间

30.9%

55.4%

13.7%

半年以内

半年-1年

1-2年

从购房者对购房时机的判断中可以看出，在达到稳定期购房的人数最多，达到36.7%。选择下跌到较低阶段入市的比例也比较高。显而易见，每个购房者都希望在房价落到最低的

时候入市，但何时才是最低点是无法预知的，所以在下跌的谷底购房的理想化情况几乎是难以实现的。而市场稳定期是消费者可以感知的，市场整体处于相对稳定的状态，自住型的消费者才会放心购房，因而对于目前杭州的楼市来说，形成一个可期待的稳定的趋势是最有效提升市场信心的方式。

第二部分 基础需求研究

在对购房目的的调研中，改善住房条件、自住兼投资以及结婚用房成为当前大众突出的三大目的。值得注意的是，三大目的均是以自住功能为主，即使是“投资自住均可”一项，实际反映的也是在自住前提下的增值期望。而改善住房条件和结婚用房是长期以来人们对住房需求中的核心所在，不会有大的改变。大量自住型的需求对房屋产品产生的要求就更为细化和严格，对于开发商而言，在产品开发上应投入更多的力量。

消费者在购房区域的选择上呈现出了与以往不同的一些特征。滨江区一跃成为购房者首选的区域，其次是城西文教区以及市中心区。与往年的数据相比，市中心区域从原来的首位跌至第三。前三名的区域被选择的比例区间在10%-20%之间，而去年该组数据的比例区间在15%-25%之间。这一变化可以理解为消费者对传统热衷区域的选择率在下降，与去年的数据相比，选择比例在5%-10%的区域从2个增加到了5个。去年是“城西古荡蒋村板块和城西三墩板块”，今年三墩板块掉出该区间，多了城北大关、德胜、三塘板块；城东钱江新城板块；城东景芳、四季青、采荷板块；七堡、九堡、下沙板块。从这些现象来看，当前购房者的区域选择向四面扩散的态势较为明显，原先的重心西移的状态已逐渐弱化。

在对所选区域的认可因素里面，通过比例排序得到如下结果。“交通方便”是唯一选择比例高于20％的因素。10％－20%间的有5个因素，由高到低依次为“价格合适”、“离工作地点近”、“亲友都住此区域”“发展潜力大”、“一直住在本区域”。这些因素都是购房者在进行区域审视时比较重视的方面，就杭州目前各个区块的现状来看，不同的区块有相对应的不同的优势，这也是如今购房选择向外加剧扩散的原因之一。当然，我们也注意到，“配套设施好”这个因素被选择的比例只有7.4%，很显然，配套做的好的区块仍然比较少，在城市扩张的过程中，这一因素将是各个区块竞争力强弱的重要体现。

对于不同物业类型的选择方面，小高层的比例继去年首次超过多层后，又一次成为比例最高的被选择物业，今年二者间的差距较去年更大。可以预见，小高层在杭州的城市房地产开发中将在未来较长一段时间里占据主流物业类型的位置。其他物业类型中，高层的首选比例并没有增长，排屋、酒店式公寓、别墅的选择同样较少，后三者的客户群体比较小众化，首选比例不高可以理解，但高层的接受度一直没有大的增长是一个值得关注的问题，高层产品设计中所能体现出来的优势，目前来看还比较有限。然而随着城市开发的进一步前行，土地稀缺性所带来的限制会令高层产品的开发增多，而如何有效引导和迎合需求层面，是值得深思的。

再看室内间隔。统计结果基本符合常规性的判断。平层依旧是主流需求，错层带来一些室内空间的层次，属于有限的奢侈，跃层契合富裕人士的要求，LOFT 当然就比较小众化了。我们比较了3年以来消费者调研的统计结果，发现在室内间隔的选择上，基本没有发生明显的变化，各项比例均维持在极其有限的波动幅度内。由于收入阶层的差异而产生的选择差异，从比例上看是比较长效的，室内间隔的根本性调整没有意义，而对于功能细分和人性化细节的考虑才是产品设计中最能体现优势的。

首选的室内间隔类型

55.9%

23.1%

17.1%

3.9%

平层跃层错层

LOFT

户型选择方面，有四种户型的选择比例在15%以上，排序依次为3室2厅2卫、2室1厅1卫、3室2厅1卫、2室2厅1卫。从图表所反映的情况来看，有一个特征比较明显，卫生间的个数以满足基本需求即可。对整体户型的需求呈现的是细分的态势，前四种户型的选择比例差距不大，这表明购房者对不同产品的辨析能力在日益增强，随着对产品理解的深入，他们在户型选择上所作的判断将促进产品的优化升级。