城市土地价格影响因素分析
土地市场价格影响因素与管理措施探讨
关键词： 土 地 市场 ； 土 地价 格 ； 影 响 因素 ； 管 理措 施 土 地 价格 机 制对 于 土地 的合 理 配置 与有 效 利用 具 有相 当重 要 的作 用 ， 如 果 土地 价 格 的上 升超 过 了土 地 的真 实价 格或 者 是超 过 了一 般 物 价水 平 ， 演 变 成 为 土地 价 格 高涨 ， 那 么就 必 然会 引发 土 地 投 机 问题 的产 生 ， 并 且 最 终 会逐 步 的形 成 土地 投 机与 土地 价 格高 涨 的恶 性循 环 。
地的需求是会进行变化的。 其 中住宅用地受到人 口增长以及居民收入的影响 是 较 为严 重 的 ， 商 服业 用 地泽 宇 城 市规 模 与 经 济 发展 密 切 相关 ， 而 工 业用 地 （ 二） 城 市经 济增 长 与城 乡一体 化 带来 的影 响 则 主要 是 与经 济发 展 与Ｇ Ｄ Ｐ 的增 长相 关 。在 对 土 地需 求 进行 预 测 时 ， 因 为影 城 市 经 济 的增 长会 带 来 聚 集效 应 ， 一 般 都 会使 得 土 地 租金 升 高 ， 并 最 终 响 因素 的不 同就应 该分 别进 行 预测 。对 于住 宅 用地 的需 求进 行 预测 ， 主要 指 使 得土 地 价格 提 高 。从较 长 的 时间段 来 看 ， 城 市 的经 济 增 长 的趋 势 和土 地 价 标 是城 市 人 口、 人 均居 住 面积 、 住 宅 用 地容 积 率 以及 住 宅 空 置率 和 拆 迁量 这 格 的变 化 趋势 是 大体 上相 同的 。 从２ ０ ０ １ 年 开始 ， 我 国 的经济 在 持续 发展 ， 最后 几个 因素 。 对 于 商服业 用 地 ， 主 要包 括 了各 种经 营 ｌ 生用 地 ， 在 进行 预测 时 主要 出现 了平 均低 价 的增 长率 的 持续 提 高 。到 了２ ０ ０ ８ 年， 因 为经 济 危 机所 带 来 的 需要 考 虑 的第 三 产业 Ｇ Ｄ Ｐ 增加值、 单 位 第 三产 业Ｇ Ｄ Ｐ 增加 值 所 需要 的 平均 用 影响 ， 城市的出口、 消 费 以及 投 资 的增 长 比率 等都 出现 了 相 对变 化 或 者是 下 房建筑面积以及商服业容积率等各项指标。对于工业用地需求量预测， 其思 降， 此时的总体平均地价也表现 出下降的趋势。 路 与 商服 业 用地 需 求 量 预测 的思 路 一直 ，其 所需 要 考 虑 的为 工 业 Ｇ Ｄ Ｐ 增 加 （ 三） 税收 结 构 值、 单位工业Ｇ ＤＰ ￣ Ｉ 值所需要的工业用房建筑面积以及工业用地容积率。 税 收能 够 对经 济 进行 调节 。 政 府通 过 对不 同税 收 政策 的制 定 来对 纳 税人 （ 二） 注重 土地储 备 投放 量设 计 的 行为 进行 影 响 ， 以此来 对人 们 的 经济 利益 进 行改 变 。 而不 同 的税 收 政 策 以 土地 储 备制 度 的 出现让 政府 对 土地 一级 市 场进 行 了垄 断 ， 使得 政府 能 够 及 税收 结 构 ， 对 土地 价格 所 产生 的 影响 也存 在 有 巨大 的差 别 。 近年来 ， 和 土地 更好 的对 土 地市 场进 行 调控 。但 是 在 当前 ， 因为地 方 上 的原 因使 得 土 地储 备 市 场有 着 密 切关 系 的房 地 产 行 业 的得 到 了快 速发 展 ，并且 其 重 要 性 １ ３ 益 突 的作 用不 能 够得 到有 效 发挥 。 当前 阶段 对 土地 储备 制 度进 行创 新是 为 了对 土 出， 面对 这 样 的情 况 我 国 出台 了 一系 列 的税 收政 策 ， 通 过税 收政 策 来对 土地 地市 场 的调 控机 制进 行 强化 。当土地 市场 价 格较 低 时 ， 可 以对 市场 中 的部 分 市 场价 格进 行宏 观 调 控 ， 当前 我 国出 台的 与土 地市 场 相关 的全部 税 种 总共 有 土地进行 吸纳， 以缓 和市场是上供过 于求 的情况 ， 防止 土地价 格的持续下
城市商服用地地价空间分布差异及影响因素研究
城市规划政策、土地供应 政策、房地产税收政策等 政策因素对商服用地地价 有较大影响。政策对土地 利用的限制越多，商服用 地供应越紧张，地价可能 越高。
商服用地的区位对其地价 有很大影响。靠近城市中 心、商业繁华区域或交通 便利地段的商服用地地价 通常较高。
商服用地的建筑特征也会 影响其地价，如建筑规模 、建筑结构、建筑质量等 。建筑规模越大、结构越 合理、质量越高，商服用 地地价通常越高。
要点二
结合空间计量经济学模型
运用空间计量经济学模型，分析商服用地地价的空间自 相关性和异质性，以便更准确地揭示地价空间分布的规 律和特征。
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政策因素
政府政策对商服用地地价空间分布也有重要影响，如土地使用政策、税收政策、财政政策等，这些政策会直接 或间接影响商服用地的价值和供求关系。
交通条件与基础设施影响分析
交通条件
交通条件包括公共交通设施的完善程度、交通便捷程度以及对外交通条件等，这些因素对商服用地地 价空间分布具有较大影响。
基础设施
城市化进程的加快导致城市土地资源 日益稀缺，地价上涨成为城市发展的 重要问题。
商服用地作为城市土地资源的重要组成部 分，其地价的空间分布特征及影响因素对 城市商业发展和规划具有重要意义。
目前，关于城市商服用地地价空间 分布的研究还比较薄弱，缺乏深入 的分析和探讨。
研究意义
通过对城市商服用地地价空间分布的深入研究，为政府制定合理的商服用地政策和城市规划提供科 学依据。
VS
社会经济条件
社会经济条件的优劣对商服用地地价空间 分布也有一定影响，如当地经济发展水平 、产业结构、就业情况等。这些因素会影 响商业活动的繁荣程度和商服用地的价值 。
城市规划对土地价格的影响分析
城市规划对土地价格的影响分析城市规划是城市发展中不可或缺的一环，它涵盖了许多方面，其中之一是对土地价格的影响。
城市规划的合理与否，直接决定了土地市场的供需关系和价格水平。
它对土地价格的影响有着明显的效果。
本文将从城市规划对土地价格的影响机制、影响因素以及实际案例等方面进行分析。
首先，城市规划对土地价格的影响机制主要体现在以下几个方面：供需关系、土地用途、土地开发利用等。
首先来看城市规划对土地供需关系的影响。
城市规划将城市划分为不同的功能区域，对土地的合理利用和分配起到了重要的作用。
例如，在商业区规划中，拥有更多商业资源的区域将受到更高的人群吸引，从而带动了该区域土地的需求，进而推高了土地价格。
此外，城市规划还规范了土地的用途，划定了不同区域的规划用途，对土地的开发和利用方式进行调整。
例如，在保护性规划中，限制了农业用地向城市扩展的可能性，从而增加了城市用地的稀缺性，提高了土地价格。
其次，城市规划对土地价格的影响还受到多种因素的影响。
其中，城市发展阶段、地理位置、发展潜力等是重要的因素。
随着城市的发展，土地供需关系会发生变化，土地价格也会受到影响。
例如，在城市初期阶段，土地相对充裕，土地价格较低。
但随着城市规模的扩大，土地供应逐渐减少，供需关系逐渐紧张，导致土地价格逐渐攀升。
地理位置也是影响土地价格的重要因素之一。
处在城市核心区域或交通枢纽附近的土地更容易被规划为高价区域，因为地理位置的优势会带来更多的商机和便利，从而推高了土地价格。
此外，土地的发展潜力也会影响到土地价格。
例如，在城市规划中，部分土地可能被规划为重点发展区域，如科技园区或新兴产业区，这些区域因其发展潜力大而受到开发商和投资者的追捧，推高了土地价格。
最后，我们来看一些实际案例，以进一步说明城市规划对土地价格的影响。
例如，中国的特色小镇规划在过去几年中受到了广泛的关注。
这些特色小镇通过规划合理的功能区域和土地利用方式，吸引了大量的人气和投资。
地价的构成与影响因素
地价的构成与影响因素地价是指土地的市场价格，它是由各种因素共同影响形成的。
地价的构成与影响因素主要有以下几个方面：1.土地本身特性：土地的位置、面积、形状、地形地势等是影响地价的重要因素。
地理位置优越、土地面积较大、形状规整、地势平坦等特点通常会使地价上升。
2.城市经济因素：城市的经济发展水平、产业结构和发展前景等都会对地价产生较大的影响。
经济发达的城市往往吸引更多的人口流入和资本投入，从而增加了土地的需求和价值。
3.地区资源：土地本身的资源丰富程度及利用价值也会对地价产生较大的影响。
例如，富含矿产资源或者具有农业生产潜力的土地往往比较高价。
4.土地政策和规划：土地政策和规划的变化也会对地价产生影响。
政府的土地使用政策、土地供应政策、土地开发规划等都会对地价形成产生直接或间接的影响。
5.市场需求和供应：市场的需求和供应关系直接决定了地价的高低。
需求大于供应时，地价会上涨；供应大于需求时，地价会下降。
6.土地用途：土地用途的不同也会对地价产生影响。
一些特定用途的土地，如商业用地、住宅用地、工业用地等，根据各自的需求和供应情况，其地价会有所差异。
7.公共基础设施：城市的公共基础设施建设水平也会对地价产生影响。
优质的道路、交通、供水、供电等基础设施会提高土地的使用价值和市场价格。
8.自然环境因素：土地所处的自然环境、景观特色等也是地价产生影响的因素之一、如地处风景名胜区、近水亲近山等地段，其地价会相对较高。
以上是地价的构成和影响因素的主要方面，当然还有其他一些因素也会对地价产生影响。
总体来说，地价的高低是由多种因素综合作用的结果，需要综合考虑各种因素的相互关系。
影响当前土地二级市场交易的主要因素分析及对策建议
影响当前土地二级市场交易的主要因素分析及对策建议1.引言土地二级市场是城乡统一的建设用地市场的重要组成部分。
我国实行土地有偿使用制度30多年来，基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对促进土地资源优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。
在严格管控城镇开发边界和城镇建设用地总量的背景下，存量土地的战略地位逐渐凸显。
“十四五”期间，全国新增建设用地规模将控制在2950万亩，比“十三五”期间压减约300万亩，此后按照每五年逐步递减的趋势，管控新增建设用地。
面对新增建设用地不足的现实情况，从“增量”转向“存量”成为必然选择。
国家自2017年起开始开展土地二级市场改革试点实践，2019年国务院办公厅正式出台土地二级市场指导意见，土地二级市场建设进入了快速发展期，交易服务平台、配套制度、政府服务监管等日趋完善，但如何更好的实现土地二级市场要素的自由流动依然成为当前各地研讨的重要课题。
2.我国土地二级市场发展现状2.1我国土地二级市场进入了新型发展期2019年7月国务院办公厅出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《指导意见》），对全国土地二级市场的建设进行了顶层部署。
据不完全统计全国29个省（自治区、直辖市）先后出台了贯彻落实《指导意见》的实施意见或管理办法，江苏、浙江、甘肃等多个省、市建立了土地二级市场交易平台，土地二级市场建设进入了蓬勃发展阶段。
2.2当前我国土地二级市场发展还存在很多不足近年来我国各级政府做了大量工作，土地二级市场得到快速发展，但市场活力的培育、市场运行的完善仍需要一个发展过程，活跃度不够和运行不够规范依然是当前迫切需要解决的主要问题。
目前，多地土地二级市场交易平台已上线运行，为交易各方提供了公开、公正、透明的交易环境，但多数平台交易量并没有出现预想的井喷式增长，存在信息发布量少、交易量小、市场活力不足的情况。
土地市场价格影响因素及管理策略分析
土地市场价格影响因素及管理策略分析摘要：随着当前社会经济水平快速发展，社会各界对于土地资源都更加重视。
土地资源是社会发展的重要自然资源，在发展过程中土地资源的分配以及价格都会直接影响到经济发展和人们生活。
基于此，本文首先阐述了分析土地价格影响因素的意义，接着分析土地价格的具体特征，最后介绍了土地价格的影响因素以及预防调控土地市场价格的措施，希望能给有关人员可供参考之处。
关键词：土地资源；市场价格；影响因素；预防调控1.引言对于土地市场价格来说，国家能够以政策为载体，起到直接影响和宏观调控作用，从而对社会经济进行间接调节与控制。
但是在市场经济体制下，土地价格有着对多方面的影响因素，导致其预防调控存在一定的复杂性与困难性。
因此只有对于这些方面的因素进行控制和管理，才能合理分配和定价土地资源，为经济发展奠定良好基础。
2.土地市场价格影响因素分析意义随着社会发展，人类社会活动也越来越丰富，土地资源被赋予了商品特点，从而有了土地价格。
长久以来，政府都能对土地资源价格进行一定的调节与控制，由国家相关主管部门来进行全国地价的制定。
县级以上政府主管部门管理本区域土地价格。
在城市的发展过程中，土地价格也会有所变动。
当城市经济发展较快时，对于土地资源有着较大的需求，会导致土地价格升高。
近些年来受到经济因素的影响，一些地方政府以偏低价格来进行招商引资，完成经济目标。
但是这种通过降低土地价格来满足短期经济指标的行为是不利于经济稳定性的。
另一方面，地方政府往往将GDP作为经济发展目标，时常有不合理土地定价的问题，虽然低价土地能够增加GDP值，但是也造成了开发商囤地、炒地的问题，导致房地产价格持续走高。
另外，如果片面追求经济增长值，也会导致低价和房价的上涨，形成一种恶性循环的局面，导致经济的稳定性和健康性受到威胁。
因此通过全面分析土地价格的影响因素，通过土地价格的直接与间接管理相结合的手段，以基准和标准地价进行调控，建立科学合理的土地价格机制，从而保障土地资源配置的合理性，这也有利于房地产市场的稳定。
地价的影响因素（一）
主要地价影响因素
影响⼟地价格的因素，可按照因素与⼟地的关系及影响范围分为⼀般因素、区域因素和个别因素。
(1)⼀般因素
⼀般因素是指影响⼟地价格的⼀般、普遍、共同的因素。
这些因素对⼟地价格总体⽔平产⽣影响，是决定各个地块⼟地价格的基础。
①⾏政因素
⾏政因素主要是指国家政策对⼟地价格的⼲预。
国家从全社会利益和宏观经济发展⾓度出发，制订有关政策，或推动⼟地的转移，或限制某类⼟地的利⽤等，从⽽达到提⾼⼟地总体利⽤效益的⽬的。
这种⼲预，对⼟地价格影响⾄关重⼤。
影响地价的⾏政因素有：⼟地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和⾏政⾪属变更等。
⼟地制度：包括⼟地所有制和⼟地使⽤制等。
⼟地制度直接制约着⼟地价格的存在、上涨或下跌。
住房制度：住房制度改⾰以取消补贴、实⾏住房商品化为⽬标，从⽽促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。
城市规划：在城市规划中，对⽤途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。
同⼀块⼟地⽤于商业、住宅和⼯业时的地价有很⼤的差异。
⼀般商业⽤地效益，住宅⽤地次之，⼯业⽤地效益最低。
规定⼟地⽤途对维护城市功能分区的完整性、⼟地利⽤总体效益的及⼟地利⽤社会效益与经济效益结合的合理性有重要意义。
容积率：指建筑⽤地中总建筑⾯积与总⽤地⾯积之⽐。
容积率⼤，意味着单位⽤地⾯积上可建的建筑⾯积⼤，可以获取的预期收益⾼，因⽽单位⾯积地价也就⾼；反之则地价也低。
在限制容积率的地区，容积率的⾼低直接影响着所限制地区的地价⾼低。
中国城市土地价格影响因素计量研究的开题报告
中国城市土地价格影响因素计量研究的开题报告
一、选题背景
随着城市化进程的加快，土地资源的供需矛盾日益突出，城市土地
价格成为了城市发展过程中的重要因素。
城市土地价格涉及到城市规划、土地利用、房地产市场等众多方面，是影响城市经济发展的重要因素。
因此对城市土地价格的影响因素进行研究，对于城市土地资源管理、土
地政策制定、城市规划等具有现实意义。
二、研究目的
本研究旨在探究影响中国城市土地价格的因素，并量化各影响因素
的作用程度，以便为土地资源管理、土地政策制定、城市规划等提供参
考依据。
三、研究内容和方法
本研究计划运用计量经济学方法，以中国城市土地价格为研究对象，量化影响城市土地价格的各因素的作用程度，并分析各因素对城市土地
价格的影响机制。
具体研究内容包括：
1. 构建影响城市土地价格的多元回归模型，选择影响因素包括但不
限于经济发展水平、城市规模、建设用地需求、土地供给量、政策因素等。
2. 运用实证分析方法，对数据进行预处理，比较不同影响因素间的
相关性，确定各因素的权重。
3. 利用多元回归模型，量化各因素对城市土地价格的影响，分析各
因素的作用机制及其政策意义。
四、预期成果
通过对影响中国城市土地价格的因素进行计量研究，将有助于提升
政府部门及市场主体对城市土地资源的有效利用和管理，为城市经济发
展、房地产市场的稳定和可持续发展提供参考依据。
研究成果可作为城市土地资源管理、土地政策制定、城市规划等相关领域的决策参考。
土地价格影响因素
土地价格影响因素
影响土地价格的一般因素
1，社会状况方面的因素：
①市场化程度，②工业化和城市化水平，③人口状况，④信仰与生
活方式，⑤社会治安状
2，经济状况方面的因素：
①经济发展状况，②财政收支与金融状况，③居民收入水平和消费税水平，④储蓄盒投资水平，⑤物价变动，⑥利率水平，⑦不动产投机行为
3，行政影响因素力方面的因素：
①土地制度，②土地利用规划，③城市规划，④地价政策，⑤税收政策，⑥住房政策，⑦交通管制，⑧环境法律保护，⑨行政隶属变更，⑩货币政策与管制，⑾，工业和商业管理政策等。
二，影响土地价格的区域因素
1，土地的位置
2，周边条件：
①区域的繁华程度，②交通条件，③基础设施建设，④公用设施建设，⑤环境质量，⑥周边利用状况，⑦污染状况。
三，影响土地价格的个别因素
1，物理状况
①土地的面积，②土地的形状，③临街深度和宽度，④坡度及平整状况，⑤内部基础设施
2，权利状况
①土地权利的影响，②城市规划的限制（主要有宗地的容积率，建筑物的高度，建筑的密度，宗地的用途等），③使用协议的限制（主要包括使用年限进行限制，开发时间的限制，建筑房屋的类型，产业类型，农作物种类等），④相邻关系的限制（相邻权和地役权等）。
浅谈我国城市土地价格评估的影响因素
块 土地 上各个 连续 投资劳 动生产 率的差 异而产生 的超额 利润转 化的 地租 为级差 地租 ｌ １ 。 土 地的有限性 和不可再 生性能形成经营上的 垄断， 使 土地 所有者获 得 持久而 稳定 的超 额利 润 ， 这就 是产 生级 差地租 的原 因。 马克 思进 一步 提 出， 由于土地 私有 权的存 在 ， 即使是 使用最 劣等的 土地 也 必须支付给 土地 所有者 地租一 绝 对地 租 。 绝对 地租 的产生 条件 是农 业资本有 机构成低于社会平均 资本 有机构成 。 １ ． ２ 土地供求理论 在 现代市场 经济中， 土 地与其 他商品一样 ， 其价格 取决于对土 地的
改
浅谈我国城市土地价格评估的影响因素
李瑞新
贺州市国土资源局 广西贺州 ５ ４ ２ ８ ９ ９
【 摘 要 】在现 实经济 生活 中， 地价有力地促 进 了 土地资源合理利 ③社会 因素 用， 显化 了国有土地资产， 支持了 国有企业改制； 同时， 地价是政府在经营城 社会 发展 状况 和安 定状况 对 地价有很 大影 响 ， 主要有 政治 安定状 市土地 、 制 定和 实施 土地供应 计划 、 调控土 地供应结构 时的科 学参考， 也 况、 社会 治安状 况、 房地 产投机和 城市化进程 等四个主要方面。 是土地市场交易、 房地产开发， 建设项 目 投 资决策和房地产税制改革的ｔ－ Ｊ ｒ － 土地 的非 成本性 和 易投 机 ｝ 生 使 土地市 场价格不 仅可以极 大的脱离 依据 。 文章针对我 国城市土地市场价 格 问题 的现 实需要和实际动态， 通过 成本 ， 甚 至可以极 大地 脱离实物 层面的供 求关系 。 在 市场 经济条件 下， 系统 总结出国内外城市地 价 水平影响 因素， 并探 讨了 城市土地 价格评 估的 由于 土地 的特殊 性 ， 往 往决定 土地 市场价 格 的并不是 政府 供 给多少土 地， 或者是 需求者 实际需要 多少土地 ， 而是社会普 遍的土地价 格预期状 况的重要 指标 之一 是国民收入 。 国民收入 增加 ， 意
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程1 总则1、1 规程制定的目的为了规范土地估价行为,统一估价程序与方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共与国城市规划法》、《中华人民共与国城市房地产管理法》、《中华人民共与国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定本规程。
1、2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”与“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区与国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市,就是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1、3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位与具有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得少于７名。
宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估,土地估价师不得少于２名。
1、4 职业道德土地估价应讲职业道德。
估价人员与估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作,不得作任何虚假的估价,应为客户保守秘密,按标准收费。
1、5 土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年。
1、6 土地估价的法律依据土地估价除应符合本规程外,还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
1、7 规程解释权本规程由国土资源部负责解释。
2 城市土地估价基本原则与程序2、1 城市土地估价的基本原则2、1、1 土地估价应遵循下列原则:1.合法原则;2.最高最佳使用原则;3.替代原则;4.预期收益原则;5.供需原则;6.估价时点原则;7.多方法相比较原则。
2、1、2 遵循合法原则,就是指估价人员与估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规与规定,所评估的对象应以合法使用与合法处分为前提。
2、1、3 遵循最高最佳使用原则,就是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
估价人员应对土地的现状用途与未来用途就是否就是最高最佳使用作出判断,并在估价报告中说明。
城市经济学-整理
城市中土地位置与价格关系1各种经济活动和生活活动对土地位置都有要求，土地位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此土地位置不同，价格有较大差异，尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右2土地价格与位置优劣成正相关。
土地位置优劣的形成，一是自然地形的限制，二是后天人工的支配3土地位置优劣的判定标准虽然因不同的使用类型而有所差异，但在一般情况下，凡是接近经济活动中心，要道通口，交通流量较大，有利于商业高度发展的地带，地价一般较高；反之，闭塞街巷，郊区僻野，地价一般较低。
城市空间结构的三大古典模式同心圆模式：1925年伯吉斯，城市内部空间结构以不同用途的土地围绕单一核心，有规则的从内到外扩展，形成圈层结构。
这一顺序以中心区为核心，由内向外，由五个同心圆组成，在宏观效果上，基本符合单中心城市。
扇形模式：霍伊特1939年，利用租金的高低作为住房质量的象征，证明各类城市居民居住用地趋向沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。
多核心模式：麦肯齐1933年，后由哈里斯、乌尔曼于1945年加以发展，随着城市的发展，城市中会出现多个商业中心，其中一个主要商业区成为城市的主要核心，其余为次核心。
多核心模式基于地租理论，支付租金能力高的产业位于城市中心部位，认为城区内土地并不是均质的，所以各土地利用功能区的布局无一定的顺序，功能区面积大小也不一样，空间布局具有较大的弹性。
如何理解主导产业？如何确定主导产业是指在一国经济发展的某阶段，对产业结构和经济发展起主导作用的产业。
随着工业化阶段，主导产业是更替变化的。
确定城市的主导产业应确认是否具有以下特性：第一，主导产业必须与区域经济发展阶段与发展水平相适应。
第二，应具有明显的比较优势，市场潜力大，输出前景光明。
第三，良好的经济效益和较快的经济增长速度。
第四，产业关联效应强。
主导、优势、支柱产业的比较优势产业是指那些在当前经挤量中其产出占有一定份额，运行状态良好、资源配置基台理．资本营业教率较高，在一定空间医域和时阅范围内有较高投入产出比率的产业。
城镇土地分等定级的因素分析与确定
三、城镇土地分等定级的因素分析与确定（一）影响城镇土地等级的因素主要有：1、区位因素城市地价水平具有明显的集聚分布特点，在空间上明显受宏观区位的影响。
城市区位差异对各个城市经济发展产生深远影响，其地价水平的等级差别也就根据各个城市不同的预期经济效益区分开。
我国呈现东高西低、南高北低的宏观地价坡度，大体格局为：1.全国大中小城镇的地价形成三级制度;2.在全国、各大地区、各省与自治区范围内分别形成了三级地价中心城市体系; 3.地价的线性分布：一是沿海开放城市线，主要包括深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连等城市，基本遵循着南高北低的变化趋势。
这条特征线表明沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高。
二是长江沿岸城市线，主要有南京、武汉、重庆等城市，从平均水平来看，这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低变化的基本特点，三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市，京广、京哈铁路是我国南北贯通的交通线路，这条线也基本反映了我国城市地价南高北低的趋势。
四是西安至乌鲁木齐的西北线，西北线的地价水平依然遵循东高西低的特点，而且落差较大。
2、自然因素包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。
（1）城镇土地地质条件城镇土地的岩土承载力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹没状况等工程地质条件，不仅与城市形成十分密切，更为城市提供必要的用地条件，影响到城市用地布局，城市职能。
如地形影响着交通线型、走向及基础设施的建设，以及建筑群体的布置等。
建筑土质与地基承载力决定着建设项目布局和工程建设的经济性。
良好的地质环境易产生较好的经济效益。
而在沿河地势地洼的软土层地带建房屋，需要修河堤，防止洪水淹没，同时还要加固地基基础，降低地下水位，从而增加城市建设的投资。
（2）城镇环境质量环境状况通过的生态效益和社会效益影响在土地进行的一切社会经济活动，不仅影响到城市的的发展，居民切身的利益，还会直接影响土地的利用方式，利用强度。
城市土地利用效率评价及影响因素
城市化水平越高，土地利用效率也越高，因为城市化意味着土
地资源的优化配置和高效利用。
社会治理水平
03
社会治理水平越高，土地利用效率也越高，因为良好的社会治
理可以提供更好的公共服务和管理。
环境因素
自然地理条件
自然地理条件对城市土地利用效率具有重要影响，如地形、气候 、水资源等条件。
生态环境质量
生态环境质量对城市土地利用效率具有重要影响，生态环境质量 越好，土地利用效率越高。
缺乏有效的监督机制
一些城市在土地利用方面缺乏有效的监督机制，导致一些企业和个人 违规使用土地，造成了土地资源的浪费和环境的污染。
03
CATALOGUE
城市土地利用效率影响因素分 析
经济因素
01
02
03
经济发展水平
城市经济发展水平直接影 响土地利用效率，随着经 济水平的提高，土地利用 效率也会相应提升。
土地利用效率是指一定区域内单位面积土地上承载的经济价值或社 会效益。它反映了土地利用的集约程度和产出水平。
土地利用效率的内涵
土地利用效率强调土地的产出价值与投入的关系，即在相同的投入 条件下，获得最大的产出。
土地利用效率的外延
土地利用效率不仅包括经济价值，还涵盖了社会、环境等多方面的 效益。
土地利用效率的评价方法
城市土地利用效率评价及 影响因素
2023-11-10
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• 城市土地利用效率评价 • 城市土地利用现状及问题 • 城市土地利用效率影响因素分析 • 提高城市土地利用效率的措施建
议 • 结论与展望 • 参考文献
01
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城市土地利用效率评价
土地利用效率的定义
土地估价的影响因素和评估要点
土地估价的影响因素和评估要点1. 引言在现代社会中，土地估价扮演着重要的角色。
不论是购买土地、进行投资、还是进行法律程序，土地估价都是必不可少的环节。
然而，土地估价是一个复杂的过程，受到许多因素的影响。
本文将分析土地估价的影响因素，并探讨有效评估土地价值的要点。
2. 土地估价的影响因素2.1 土地位置土地的位置是决定价值的关键因素之一。
城市中心地段的土地通常拥有更高的价值，因为其便利的交通、商业、服务设施等。
相比之下，偏远地区的土地价值较低。
2.2 土地用途土地的用途对其估价有重要影响。
不同的土地用途，如住宅、商业、农业或工业，其价值定位不同。
一块适合建造高层住宅的土地，其价值可能远高于适合农业用途的土地。
2.3 区域规划区域规划对土地估价有着直接的影响。
政府规划对特定区域内的土地用途、容积率限制等进行规范，从而直接影响土地的供需关系和价值定位。
2.4 市场需求与供应市场需求和供应状况对土地价值也有重要的影响。
当市场需求超过供应时，土地价值往往会上涨。
相反，当供应大于需求时，土地价值可能会下跌。
2.5 基础设施和配套设施周边的基础设施和配套设施对土地价值有着直接影响。
交通便利性、医疗、教育和购物设施等都是影响土地估价的重要因素。
2.6 法律和政策法律和政策的制定也会直接影响土地估价。
例如，政府可能会制定限制性规定，限制某些土地用途，或者对土地进行征收和拆迁，从而影响土地价值。
3. 土地估价的评估要点3.1 市场调研与比较分析进行土地估价时，市场调研和比较分析是至关重要的。
通过了解市场上类似土地的成交价格和市场趋势，可以更准确地评估目标土地的价值。
3.2 土地利用潜力评估评估土地利用潜力是确定土地价值的重要步骤。
需要评估土地是否适合当前用途或是否具备转换为更有价值用途的潜力。
3.3 土地权属和法律审查确保土地权属清晰并进行法律审查是土地估价过程的重要一环。
确保土地所有权的合法性和相关法律的合规性，可以提高估价的准确性和可靠性。
我国城市土地价格影响因素研究综述
我国城市土地价格影响因素研究综述作者：黄卉来源：《价值工程》2011年第28期摘要：近年来，房地产市场发展带来的城市土地价格飞涨引起了各界人士的关注与探讨，城市土地价格已成为重要的研究课题。
本文拟针对国内关于城市土地价格影响因素的研究成果进行归纳和总结，期望对未来的研究及土地价格管理提供参考。
Abstract: In recent years, people from different field have researched and payed attention to soaring price of city land brought by the development of real estate market. The price of city land is becoming an important research subject. This paper inducts and summers the research about the factors that influence the price of city land in China hoping that it could provide reference to the management of land price.关键词：城市土地价格；影响因素；研究综述Key words: the price of land in city；influencing factors；overview of research中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）２8-0269-020 引言自上世纪80年代起，学者们对城市土地价格相关问题进行了大量的研究，研究范围相当广泛，并且不断深入。
不同学者对土地价格认识的分歧，实际上源于对土地价值的理解角度不同，代表性的研究有：任克强，田树柏（1994）[1]认为城市土地价格是土地租金的构成。
大中城市基准地价分析
大中城市基准地价分析随着城市化进程不断加速，大中城市基准地价一直是各界关注的焦点。
基准地价是指土地经过评估后确定的在一定期间内的平均交易价格。
由于大中城市的土地资源有限，使得基准地价成为各类土地开发与利用活动的重要参考指标。
本文将从土地供求、发展规划和经济环境三个方面对大中城市基准地价进行分析。
首先，土地供求是影响大中城市基准地价的主要因素之一、随着城市化进程的不断推进，大中城市的人口密度越来越高，土地供应日益紧张。
由于土地的稀缺性，使得土地供求关系日益紧张，经济学中的供求理论在基准地价分析中得到了广泛应用。
当土地供应不足以满足市场需求时，基准地价往往会上涨；反之，当土地供应过剩时，基准地价则可能会下降。
其次，城市发展规划对于大中城市基准地价的影响也十分重要。
城市规划部门会进行区域划分和用地用途规划，合理调配土地资源，引导城市发展方向。
对于发展潜力较大的区域，规划部门可能会集中投入资源进行基础设施建设和城市更新，从而推动当地的发展，并在一定程度上影响基准地价。
同时，城市规划的科学性和灵活性也是影响基准地价的重要因素。
合理的城市规划能够提高土地的使用效率，促进土地的价值提升，进而影响基准地价的水平。
最后，经济环境是影响大中城市基准地价的重要因素。
经济环境的好坏直接关系到土地价值和基准地价的变化。
一般来说，经济繁荣的城市往往土地价值较高，基准地价也相应上涨；相反，经济不景气的地区土地价值较低，基准地价也可能会下降。
此外，政府的土地政策也会对基准地价产生重要影响。
政府通过调整供地计划、土地出让方式等手段，来引导土地市场发展，从而影响基准地价。
政府的相关政策，如住房、土地、税收等，也会对基准地价产生一定的影响。
综上所述，大中城市基准地价受到土地供求、发展规划和经济环境等因素的共同影响。
了解和研究这些因素的变化和影响对于准确判断基准地价的走向和变化趋势具有重要意义。
只有在充分了解土地市场的基本情况，并结合城市的发展规划和经济环境，才能更好地预测大中城市基准地价的变化，为土地开发和利用提供科学依据。
城市土地价格变化影响因素分析
城市土地价格变化影响因素分析城市土地价格是决定城市发展的重要因素之一，城市土地价格的波动会直接影响到城市经济、社会和人民生活的方方面面。
近年来，随着城市发展速度的不断加快，土地的供需矛盾日益加剧，土地价格也在不断上涨。
本文将从经济、政治、人口、环境、产业等方面对城市土地价格变化的影响因素进行分析。
一、经济因素城市经济发展是土地价格变化的主要原因之一。
城市经济的发展会引导相应的资源要素向城市聚集，其中土地资源的需求量大幅度增加，导致土地价格上涨。
同时，随着城市经济的不断发展，城市人口的不断增加，城市人口对住房的需求也不断增大，这也直接进一步推动了土地价格的上涨。
城市经济的发展也会带来土地利用的不断扩大，如按照市场和投资的原则来规划建设城市社会空间，使得城市土地资源价值提升。
与此相反，市场繁荣度下降、土地上建筑物老化严重、交通不便，都会造成土地价格的下降。
二、政治因素政治因素也是影响城市土地价格的重要因素。
政府的宏观调控政策对于土地价格的影响很大。
政府对于土地的供给能够对地方价格起到很大的影响。
政府会根据土地供需情况采取不同政策，比如增加或者减少土地供应量来控制其价格水平。
此外，城市政策也会对城市土地价格产生影响，政府对土地的现有规划、建设、改造和保护等，都会对土地市场的需求和供给产生一定的影响，可能导致土地价格的上涨或下降。
三、人口因素人口因素也是影响城市土地价格的重要因素之一。
城市人口数量、结构对城市土地价格的影响很大，其中包括城市人口的数量、年龄和收入，甚至包括族群、文化素质等一系列因素。
城市人口数量的变化和职业结构的改变会对土地市场产生相应的影响。
比如，城市人口数量增多，同时经济越发达，土地价格就会在短时间内上涨；相反，城市人口出现倒退，也可能导致土地价格的下降。
四、环境因素环境因素也会对城市土地价格产生影响。
城市环境质量的好坏、人们对绿化和环境保护的态度等都会对土地市场产生影响。
当城市环境质量较高、居住条件优越、绿化保护完善时，城市土地价格也会相应上涨。
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城市土地价格影响因素分析
钟帅
发布时间:2011-03-16
摘要：利用中国35个大中城市2000—2008年的数据建立面板模型，对影响城市土地价格的因素进行实证检验。
实证结果表明了长期内城市土地价格与城市人口规模具有显著的正相关关系，城市人口规模的扩张成为了土地价格不断上涨的推动因素。
与此同时，考量了居民收入水平、储蓄水平以及房地产开发对城市土地价格变化的影响。
关键词：城市，土地价格，人口规模，面板数据
一、理论探讨
中国自从1998开始启动城市住房商品化改革以来，城市土地这一重要的自然资源和生产要素逐渐开始由市场机制进行配置。
随着中国城市住房商品化改革逐步推进，城市化进程的快速深入，对城市土地的需求持续高速增长。
与此同时，伴随着土地招标、拍卖、挂牌以及协议出让等交易制度的不断发展和完善，中国城市土地市场逐渐形成，城市土地价格的形成、变化及其背后的推动因素成为理论界和实务界关注的焦点。
Capozza和Helsley(1989)提出的单中心城市地价的动力学模型认为城市土地价格由农业价值，转换成本，区位价值和发展价值四部分构成，而在长期由人口规模增长所表征城市发展速率才是造成城市间土地价格差异的根本原因。
胡冠军（2007）采用全国27个大中城市2000—2004年土地市场样本数据建立城市地价水平的Panel Data 模型，验证了城市人口规模与土地价格存在正相关关系。
柯善咨、何鸣（2008）根据单中心城市模型和中国土地市场若干特点建立了城市地价检验模型，并利用地级及地级以上城市地价的横截面数据进行了计量分析，结果表明城市人口和收入是城市地价的重要决定因素。
张娟凤、贾生华（2008）基于衍生需求模型构建理论框架，对长三角城市的实证研究认为城市基础设施投资强度、人均持有流动资产水平和城市住宅开发量三个决定因素对于解释城市间住宅土地价格差异有显著性贡献。
自从1998年国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，城市住房商品化改革逐步深入，中国城市土地价格经历了一个持续的快速上涨阶段，与此同时，中国的城市化率水平从2000年的 36%上涨
到2008年的46% 。
在不断推进城市化进程中，中国各大中城市市辖区人口的持续上升从根本上构成了对城市土地不断增长的需求，推动城市土地价格水平不断上涨。
同时，考虑到从人口规模扩张到形成对土地的有效需求的过程中，有效支付能力和房地产开发商的参与必不可少，因此必须同时考量城市居民收入水平、储蓄水平和房地产开发对城市土地价格的影响。
二、模型与实证检验
文中所有数据均来自历年的《中国统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》。
城市土地价格水平用各城市历年的土地交易价格指数来度量，本文选取了全国有代表性的35个大中城市作为样本，所有数据均以2000年为基期进行折算。
用这35个城市的年末非农业人口数表示城市人口，用城市的职工平均工资水平来代表城市居民的平均收入水平。
用各个城市历年的年末城乡居民储蓄余额与城市人口数之比表示城市人均储蓄水平。
最后，为了衡量一个城市的房地产开发水平，我们采用一个城市当年的房地产投资额占城市GDP的比重来作为这个城市当年的房地产开放水平的指标，房地产投资额占城市GDP比重越高，说明该城市当年房地产开发水平越高。
综合考虑城市人口，平均收入水平，储蓄水平和房地产开放水平对城市土地价格的影响，利用全国35个大中城市2000—2007年的数据建立面板模型。
笔者分别检验了线性，半对数和双对数三种形式，发现只有双对数函数拟合度较高，同时考虑到双对数形式函数具有清晰的经济学意义，故本文中采用双对数形式建立面板数据模型如下：
下标i代表城市，t代表时间，c为截距项，Pi，t，popi，t，Wi，t，Si，t分别表示该城市当年的土地交易价格指数（2000年基期折算），非农业人口数，平均工资和人均储蓄额。
ri，t是该城市当年房地产投资额占城市GDP的比重，表示房地产开放水平。
εi，t为误差项，?鄣i，t为偏离平均截距项的个体效应水平。
根据常数项采用不同的形式，面板数据模型可分为合并模型，固定效应模型和随机效应模型。
通常我们可以根据F来确定是采用合并模型还是固定效应模型，而通过Hausman检验可以确定是采用固定效应模型还是随机效应模型。
通过对数据的检验结果可知，以上面板数据模型应采用固定效应模型。
本文采用截面固定效益模型，?鄣i代表横截面固定效应，同时利用GLS回归方法（cross-section weights）消除面板数据中的截面异方差，利用 White Period 加权矩阵得到稳
健方差，消除序列相关对回归结果的影响。
模型回归结果如下：
三、研究结论与启示
从回归结果可以看出，整体上城市土地价格水平与城市人口规模、人均储蓄水平和房地产开发水平均呈现显著正相关，而土地价格同职工平均工资的正相关水平并不显著，置信概率为0.073。
首先，城市土地价格水平与城市人口规模为显著的正相关关系，弹性系数为0.174，城市人口的增加直接推动了土地价格水平的上涨。
如同单中心城市土地价格模型所揭示的那样，在长期中城市人口的增长决定了城市的土地价格价格水平。
实证分析表明中国城市化进程的推进，城市人口规模的扩张成为了推动了城市土地价格水平的不断上升的主要动力之一。
其次，城市土地价格水平与城镇居民的人均储蓄余额显著正相关，而与代表居民收入水平的城市职工平均工资的正相关水平并不显著。
收入和储蓄同时形成成了城市人口对土地需求的购买了，然而实证结果表明中国城市居民通过购买商品住房而对城市土地形成的间接需求是由财富水平而不是收入水平主导的。
最后，城市的房地产开放水平，即一个城市当期房地产投资额占城市GDP的比重，同样与城市土地价格水平显著正相关。
房地产开发商作为城市人口对土地形成需求的中介环节，能够有效的整合包括银行信贷、行政许可等各种资源，在土地市场上迅速形成需求。
一个城市的房地产业的产值比重越高，必然意味着这个城市通过房地产开放商这一中介环节进入土地交易市场的银行信贷资金越多，这毫无疑问地将会推高该城市地土地价格水平。
在政府对土地市场以及房地产市场宏观调控的过程中，应当密切关注长时期内人口因素变化对房地产市场所产生的深
远影响，人口规模的扩张或缩小，人口结构的变化都可能在长期成为决定房地产市场和城市土地市场的决定性因素。
同时应将城市居民的财富水平纳入到考量房地产市场发展的分析框架之中，而不是仅仅局限于衡量城市居民的收入水平。
参考文献:
[1]Capozza，D.R.，Helsley，R.，The Fundamentals of Land Prices and Urban Growth.Journal of Urban Economics，1989，(3):295-306.
[2]胡冠军.基于Panal Data 模型的城市地价水平影响因素研究[D].杭州:浙江大学硕士学位论文，2007:4.
[3]柯善咨，何鸣.市场和政府共同作用下的地价——中国城市的实证研究[J].当代经济科学，2008，(3):25-32.
[4]张娟凤，贾生华.城市间住宅土地价格差异的决定因素——基于长江三角洲城市的实证研究[J].中国软科学，2008，
(5):74-80.
《经济研究导刊》 2011年3期。