文旅特色小镇商业定位与执行方案

Ｃ业态组合—按角色来划分业态
类型 旗舰店
主力店
次主力店
作用 提升形象
人流贡献
租金贡献
特点
租金承受能力
各业态中的旗舰品 通常承受租金能力一般，
牌,知名品牌
主要作用在于提升档次，
招商应该给圈套优惠
具有一定知名度， 具有一定带动作用，租金 行业中有一定影响 贡献主力之一 力
能吸引游客前来， 完善档次配套的类型，租 完善业态配比结构 金贡献主力之一
特色餐饮
餐饮
高档中餐
中西式快餐
便利店
社区标超
民俗精品展销区
服务配套 民俗精品
休闲吧
休闲水吧
商家
金刚石老师 千里走单骑、阅古楼等 如家、汉庭等 御膳宫、钦善斋等 红杏、银杏、大蓉和等 麦当劳、肯德基、味千拉面等 红旗、好邻居、红艳等 药店、相片冲印、银行、书店等 峨眉山本地收集特色民俗文化精品 避风塘、清风茶艺、沐浴保健中心等
中式快餐物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
步梯（部） 燃气管道
排污 物业交付装修标准
具体要求 150-400 100-200
1－2 ≥4 1 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 简单装修/毛坯
西式快餐物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 单层面积（㎡） 结构层高要求（m）
A租售定位—赢利模式策略
商业的赢利模式
纯销售模式
纯租赁模式
租售结合的模式
售 后 返 租 策 略
先 租 后 售 策 略
分 割 式 销 售 策 略
拍 卖 销 售 策 略
整 体 出 租 策 略
分 层 (片) 出 租 策 略
分 散 出 租 策 略
分层 与分 散结 合策 略
考虑到周边无类似商业存在及一期的开篇作用，最佳方式
行
交通
旅游专项 客运中心一个
娱
娱乐演艺
旅游演艺三台，淡季为一台； 以川剧、峨眉武术为主
乐
旅游目的地类
象城、易镇、大佛禅院、 温泉欢乐谷
小结： 峨眉山市还没 有一个旅游商 业综合体，市 场需求所在。
购
城市商业
市中心：名山中路、商业街、绥山中路， 营业时间：9：00——21：00
B商业定位
峨眉院子一期市场定位 峨眉院子一期消费定位
峨眉院子 商业定位及招商运营思路(初稿)
申明:本文档系峨眉山蓝光文化旅游置业有
限公司为经营、管理之需要而制定，其知识 产权归四川蓝光实业集团有限公司所有，属 本公司商业机密，未经许可不得外传。任何 人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经 本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内 容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯 《中华人民共和国刑法》的行为，当事人将 承担相应的法律后果。
各业态的物业条件
高档餐饮 风情客栈 中式快餐 西式快餐 便利店 服务配套 生活娱乐类
高档餐饮物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡）
中央空调 电梯（部） 步梯（部） 燃气管道
排污 停车位数量（个） 物业交付装修标准
湖项目提供很好的商业服务。
目录
第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略
第二部分 业态布局
A市场分析 B商业定位 C业态组合 D规划布局
A市场分析
项目SWOT分析 峨眉山旅游消费数据 峨眉山旅游消费地
项目SWOT分析
优势
1. 资源：依山水，佳通便利，面朝景区. 2. 产品：峨秀湖项目整体是由世界顶级创作管
1. 峨眉山拥有相当数量的中高档消费群和旅客 群
2. 暂时未有同等类型和体量的项目开业，我们 具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势 和可能。
3. 峨眉当时有高端商业消费的诉求.
1. 对于文化旅游地产的认识和运作,我们尚在 起步阶段,如此大型旅游地产在全国都是很 罕见的,经验不足。
2. 相继会有同类型项目入市，对我们会是威胁 3. 铝厂的影响。
机会
威胁
旅游消费数据
2009年峨眉山市旅游人数达360万人次，同比增长8.8%；实现旅游收入35.65亿元，同比增
长23%。环峨眉区域自驾游的散客120万/年（成渝自驾游数量840万X艾肯弘扬提供的估算比例 14.5%得出），平均来访游客在峨眉山留宿时间为1.5天/人。
数据来源：峨眉山旅游局统计
2009年，峨眉山景 散客和团
B峨眉院子作用
品牌支撑－作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项
目的开篇力作，增 色添彩。
土地增值－成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持 利润获取－成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。 吸引买房人－有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。 服务业主及游客－完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀
娱乐类业态辐射面较广，服务性质较强，一般一、二、三楼均可，对给排水、供配 电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
给排水 供配电
排污 燃气管道 停车场车位 物业交付装修标准
具体要求 ≥200-500
2－3 ≥4 市政给排水 市政配电 提供接口，排污水管直径要宽 需要 50个以上 毛坯
具体要求 1,000-2,000 500－1,000
1-3 ≥4.5 ≥500 不需要，自装 1-2
1 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 50-200 简单装修/毛坯
风情客栈物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
进深 楼板承重（Kg/㎡）
建议采取租 售结合模式
A租售定位－连租带售策略
具体操作： 1、首先对项目进行整体包装 2、通过适当的宣传和推广，按合理的价格定位，以5%-6%的年回报率，以五年
返租方式进行销售。 3、同时进行租赁和销售的方式,”旺租旺售”策略.（先出租的带租出售）
优点： A：最大限度的保证项目的整 体经营形像和档次 B：最大限度的提高项目最终 整体销售利润 C：可在经营前期回笼部分资 金
审 批： 审 核： 编 制：
峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司
目录
第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略
第一部
峨眉院子
A峨眉院子定位 B峨眉院子作用
A峨眉院子定位
峨眉山水间 . 院落慢生活
在峨眉山的脚下建造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗 娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、 工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的风情底韵、精致华丽类似公馆 中高端消费的商业院落街区。
缺点： A：项目前期需要投入一定的 包装与推广、宣传费用 B：存在一定的经营风险，销 售受市场周期制约
B租售价格策略－市场比较法
目前峨眉山新兴商业主要集中于峨眉象城和易镇，同区域在名山门周边和佛光西路.
名称
经营业态
档次
商业 主力面积 形态 （㎡）
经营模式
租金
经营情况
佛光西路
餐饮、副食、杂 货
中低端
较靠近里面安静的地方
休闲吧
150-400
一至二层 延干道旁边餐饮区后面
茶道馆
200-400
一至二层 延干道旁边餐饮区后面
民俗精品展销 30-200
一层
介于餐饮区后，住宿区前的中间位置
便利店
100左右
一层
配套展区内
配套
10-80
一层
配套展区内
业态规划建议－建议引进商家名录
业态
茶道
峨眉茶道
住宿
风情客栈 快捷酒店
具体要求 50-100 1 ≥4 4－9 ≤15
提供接口 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带
简单装修
服务配套物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
开间（m） 物业交付装修标准
具体要求 30－200 部分商家30以下亦可
1 ≥4 3－10 毛坯
生活娱乐类物业条件
临街 商铺
50-70
租赁为主，自 30元/
营为辅
㎡.月
一般，出租率70%
餐饮、旅社、酒 名山牌坊周边 店、副食、纪念
品
中低端
临街 商铺
30-50
自营为主
由于租赁经营租金太
—
高，将会入不敷出， 其周边商业多为当地
居民自营
自驾游人群主 要来自：成都、 重庆和周边地 区；会议人群 主要来自省内 占65%的比例
是以周末为高 峰，消费以 温泉和吃为主； 旅游人群高峰 期在每年的4月 至11月
旅游消费地
吃
餐饮类
住
酒店类
大型餐饮点三个： 美食村、美食街、 好吃街
以峨眉当地特色 美食为主：野菜、 雪魔芋、烧烤等
峨眉山市共有饭店196家 市区：9家星级饭店 4星一家；3星四家；2星级四家， 景区17家： 5星一家，4星级两家，3星级四家，2星级八家，1星级2家
理团队打造，国际知名品牌入驻，产品组合 丰富，水准高。 3. 政府：大力支持，政企强强联合。 4. 企业投入：蓝光集团百亿巨资打造。
劣势
1. 资源整合：文化旅游操作经验不足，距离城 市距离较远，短期内较难吸引长期客户。
2. 项目开发周期长，压力大。 3. 高档会议,餐饮长期受红珠山等老牌酒店先
入为主的影响,尚需时间改变消费观念。 4. 后期配套产品未形成集群效应。
外宾和国
国内游客
区，按照门票数量 队客人比
内客人比
以：北京，
计算，共接待中外 例为：
例为：
上海、江
游客280万人次。
8：2
1：9
浙及广东
外宾中东南亚 游客占总量的 80%，以台湾、
以色列客源 呈上升趋势： 2009年达3
地区游客 为主：比 例超过50%
新加坡、香港
万人次
和日本为主
自驾游人群主
未进山门客源 总数在80万 人次：自驾游 与会议人群比 例为3：7
给排水 供配电 中央空调 电梯 电话线 燃气管道 排污 货区（㎡） 停车位（个） 物业交付装修标准
具体要求 2000-3000
1000 1-3 2.8-3.2 10-20 ≥500 市政给排水 市政配电 提供与否需与发展商沟通 1-2 提供配口 提供城市燃气管道配口 预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位 20 30-50 毛坯/或按照装修要求提供
中央空调 电梯（部） 步梯（部）
排污 物业交付装修标准
具体要求 200-500
1－2 100-250
≥4 需要，预留2-5个机位接口
不要求 1-2
设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 简单装修/毛坯
便利店物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m）
开间（m） 进深（m） 排油排污 店前走道 物业交付装修标准
所占比例
租售策略
先租后售 提升利润 价值空间
先租后售
连租带售
ห้องสมุดไป่ตู้
群羊店 其它
功能配套 填空补漏
以服务配套类为主， 丰富业态，贡献租金的主 以完善一站式的商 力之一 业需求
以消化富裕面积为 一般很低 考虑
连租带售 连租带售
D业态分区及规划建议
人流动线的规划 业态分区 业态规划建议 各业态的物业条件
人流动线规划
借用830资料已经确定的动线规划
业态分区
注：各分区可适当叠加，相互交叉，以达到业态最佳搭配。
业态规划建议－单体要求
根据各业态的布点，则主要有以下基本要求：
业态 餐饮 客栈
经营面积 （平米） 50-2000
500-3000
经营楼层
位置
一至二层 一至三层
主力餐饮在项目主人流进出口较佳，能作 为项目形 象店加以点缀
市场定位
市场定位是最重要定位之一，主要有以下三种： 功能定位：弥补市场缺口,以吃、住、行、游、购、娱为一体的
旅游地产综合体； 业态类型：以高中档餐饮和风情客栈为主；休闲、娱乐为补，
兼有日常生活消费、社区配套等；
形象定位：峨眉山高档特色商业示范；
消费定位
消费特点：
峨眉山过夜的异地游客以泡温泉为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本 案之峨眉院子项目填补这一市场空白，将会有较大的市场空间。消费水平 350-750元超过52%，本案以中高端商业定位为佳，
市调数据自艾肯公司资料
Ｃ业态组合
高中档特色餐饮（吃）、风情客栈（住）、茶道文 化（乐）、民俗精品展区（游）、服务配套（娱）
五大业态构成了峨眉院子一期的基础业态
Ｃ业态组合－业态市调
据市调餐饮、住宿在消 费比例当中占据44%，峨 眉山旅游对餐饮和住宿 的需求还在增加，所以， 餐饮与住宿在本案业态
比例中应该会超过44%
目录
第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略
第三部分 租售定位
A租售定位 B租售价格策略
A租售定位
租售定位原则： 以目前项目周边商业气氛不浓厚，商业项目不成熟的问题为依据； 以公司的开发意图为准：
✓ 产品以最终销售，利润最大化的经营目的。
*项目租售策略建议如下：