欢乐谷运营状况及主题公园旅游地产盈利阶段分析

2007年十一黄金周7天运营状况
ຫໍສະໝຸດ Baidu深圳
北京
接待人数（万人）
公园收入（亿元）
350 300 250 200 150 100 50 0
本报告是严格保密的。
16.78
0.22
10.27
0.16
深圳欢乐谷接待人数历年增长
2002
2003
2004
2005
2006
接待人数（万人）
主题旅游地产盈利阶段分析——初期阶段：旅游资源开发引爆区域发展，旅 游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡发展
分期扩大规模，追加投入
Ⅰ期 2006.7.9
投入：20亿
Ⅱ期
Ⅲ期
每年都有不低于3千万元的投入，以更新景点项目 5万平米 45万平米
占地：54万平米
游乐设备数量：40多项，其它项目数量：50多 处景观、10多项表演20多项游戏和商业餐饮 景点项目每年都要更新1/3，保留1/3，淘汰 1/3，投资额在3000万左右，以保证其盈利性
乐园概况
深圳欢乐谷于1998.10.1日正式开始运营，在8年间共分为三期建设，共 分为九大主题区，西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里 拉森林、飓风湾、阳光海岸、欢乐时光、玛雅水公园。全园有大小项目100 多个，是国内项目数量最多，设施科技含量最高也最为先进的主题乐园
不断扩大规模，追加投资
多元化盈利（门票，餐饮，购物）
欢乐谷每个景区都设立餐饮场所，小吃零售亭遍布整个园区。 7个餐厅、12个主题商店与纪念品展馆，分布在主题公园各地
0% 20% 40% 60% 80%
门票收入 餐饮收入 衍生品购物收入
100%
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通过多元化盈利、不断追加高额投资、扩大规 模以保证项目的成功——深圳欢乐谷
东方花园 锦绣中华 海景花园 民俗文化村 旅游设施 锦绣中华 民俗文化村
1986年 1989年 1990年 1991年
11.2 30 2.9 20
6
地产收益
1988 3063.8 3937.9 4948 6680 7692 —— 28.53 25.65 35.00 15.15 3078 3904 4898 6539 7231 2300 2700 3100 4132 6000 2015 2495 2665 6165 7556 —— 18.86 6.81 131.41 22.52
未来发展前景：目前全世界以LOFT产业为代表的创 意产业每天创造的产值高达220亿美元，并以5%左右 的速度递增，在美国、英国等一些创意产业发达的 国家，其增长速度均逾10%。深圳致力打造“设计之 都”，并将“创意产业”打造成优势产业。OCTLOFT华侨城创意文化园被列为重点创意文化项目
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乐园投资 10.2 地产收益 乐园投资 景点数量 82个景点 内含21个民族 的24个村寨
1989 1990 1991 1992
占地规模 30公顷 20公顷
开业时间 1989 1991
投资 1亿 1.1亿
门票 70 90
经济效益 十年中, 营业收入总额达17个多亿， 创利6个多亿，总资产达3个多亿；锦、 民两景区先后在开业一年和一年多的 时间内收回全部投资，共接待海内外 游客四千多万人次。
第三阶段：区域关联产业初步形成，成为区域开发新的盈利点 2004-至今
2004 年起，深圳华侨城集团、华侨城地产以 LOFT为 启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意 产业为主体的新空间形式转换 ， 2006 年 5 月 19 日， 华侨城创意文化园在华侨城 LOFT正式挂牌，由此奠 定其在中国创意产业的战略地位 华侨城创意文化园入驻创意机构： OCT 当代艺术中 心、国际青年旅舍、高文安设计工作室、 a/u （雅 域）国际设计机构、都市实践建筑设计公司、 PAL 设计事务所、梁小武工作室、影像人俱乐部、鸿波 信息动漫基地、世纪凤凰传媒等

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通过高额投资、大规模、多元化盈利保证 项目的成功——北京欢乐谷
乐园概括
2006年7月9日开业，分别由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱 琴港、香格里拉和蚂蚁王国等六个主题区组成 ，历时4年建设，投入20亿 元，总占地 100 万平米。
开业近一个月时，客流量突破30万人次，单日最高人数达到2万人次， 开业84天，收入突破了一亿元。预计年客流量300万人次，年营业收入23个亿。
研究案例
欢乐谷运营状况及主题公园 旅游地产盈利阶段分析
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深圳欢乐谷位于深圳华侨城内，土地随华侨城4.6平方公里 一起属于划拨用地

北京华侨城2002年与北京当地企业合资成立北京世纪华侨 城实业有限公司，当地公司以土地入股，地价大概70~80万/ 亩，在南磨房乡营造北京世纪华侨城旅游主题社区。总用地 面积146．7公顷的超大规模社区，包括约100公顷的主题公 园欢乐谷和占地46．7公顷、总建筑面积83．87万平方米的 大型地产项目，房价高出区域均价700~1000元/平米。
Ⅰ期 1998.10.1
投入：10亿
Ⅱ期 2002.5.1
3.5亿
Ⅲ期 2005.5.1
1.8亿
占地：17万平米 18万平米 5万平米 欢乐谷每年投入3-5千万元资金用于改造和新建项目.欢乐谷确改造园区发展计划，每 隔3年时间推出一组新的投资5000万元以上大型娱乐项目，每隔2年推出一组中型的娱乐
项目（1000-5000万元），每年一组小型娱乐项目推出。
深圳欢乐谷从开业运营 以来，接待人数稳步增长， 2005、2006两年连续两 年超过300万人，收入超 过3亿元。

2006年运营状况：(北京欢乐谷仅开业5个月)
深圳 接待人数（万人） 公园收入（亿元） 300 3.7
北京 86 1.19
北京欢乐谷开业仅5个 月，人气迅速提升，接待 人数共计86万，收入1.19 亿元
项目的第一阶段，房地产收益和旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益，整体第一阶段地 产与旅游达到了平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域逐步克服陌生，价格平台明显提升
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主题旅游地产盈利阶段分析——第二阶段：旅游成为区域开发 稳定现金流，对地产开发促进明显，地产开发进实现高回报
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
第一阶段：地产与旅游的平衡发展 1986-1993
项目 开发时 间 占地面积 建筑面积 资金平衡
时间
罗湖
售价 增长率 （港元）
福田
售价 增长 率 —— 26.84 25.46 33.50 10.58
南山
售价 增长 率 —— 17.39 14.81 33.29 45.21
华侨城
售价 增长率
（公顷）
（万M2）
世界 之窗
欢乐 谷
一期：17万 平方米， 二期：18万
一期：共分八大主题区：西班牙广场、卡通 城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森 本报告是严格保密的。 林、飓风湾、阳光海岸，加上独具特色的玛
一期：1998 年10月1日； 二期：
一二期 各投资 4亿
120
主题旅游地产盈利阶段分析——第三阶段：良好的资源环境以及产业 孵化氛围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点
多元化收益（门票，餐饮，购物） 门票
05年游客量302万人次，经营收入超过 3 亿元，与 04 年同比增长二十几个百分 点，重游率 41.5%。乐园内分布各式餐饮 场所，如面点王、肯德基、星巴克咖啡、 雪糕点及纪念品商店等。
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餐饮
12%
53%
46%
35%
购物
北京、深圳两处欢乐谷游乐园运营状况
项目 开发时间 占地面积 （公顷） 湖滨花园 桂花苑 世界之窗 中旅广场 欢乐谷 波托菲诺 旅游 设施 1993年～1994年 1993年～1994年 1994年 1996年～1997年 1998年～2001年 2001年～2002年 0.9 2.5 48 1.6 35 80 108 景点数量 118个世界著名景观，景区分为世界广场 、 亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲 区、世界雕塑园和国际街八大区域。 12.9 建筑面积 （万M ）
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2
资金平衡
发展阶段 代表楼盘
1996～1997年 中旅广场 华侨城产业配套 8000
2000～2004年 波托菲诺、纯水岸 高尚人文社区 9000~15000
7.2 6.7
地产收益 地产收益 乐园投资 地产收益 乐园投资 地产收益
住区形象 价格变化
项目的第二阶段前期房地产收益与旅游的 投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开 始增多，此时区域价值已建立；到第二阶 段后期，房地产收益实现高额的资金回报
开业时间 1994年6月 18日 投资 6.5亿 门票 120 经济效益 开业至2002年底，世界之窗共 接待游客2300多万人次，营业 收入28亿元。 “世界之窗” 的利润总额已连续3年超过1亿 元 2002年，深圳欢乐谷全年入园 人数达230万人次；2003年3月 底，已接待游客695万人次。
占地规模 48万平方米