土地价格理论及应用

(一) 土地价格的内涵
因此，土地价格的本质内涵是在正常市场条 件下土地所有者转移地租的资本化价值。这 一地租，或土地纯收益，是劳动者所创造的 剩余价值的一部分；而这一部分剩余价值的 资本化价值，在正常市场条件下能够弥补自 然土地所应具有价值补偿和凝固在土地中的 土地资本价值的补偿。不同的权利所分割的 地租量不同，其价格的市场表现值也不同。
（二）西方现代地价理论
土地经济学的开山鼻祖伊利认为，土地所 能带来的收益是确定其价值的基础。“把 预期的土地年收益系列资本化而成为一笔 价值基金，这在经济学上就称为土地的资 本价值，在流行辞汇中则称为土地的售 价。”
Байду номын сангаас
（二）西方现代地价理论
现代土地价格理论又可分为土地收益理论和土地 供求理论。
在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或 劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自 然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳 动。
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
(一) 土地价格的内涵
我们知道，土地能向人类永续提供产品和 服务，即在一定的劳动条件下土地本身能 产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了 土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这 种地租是一种恒久的收益流。随着土地权 利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。 购买土地的权利，实际上是购买一定时期 的土地收益。因而，土地收益现值的总和 就表现为土地价格。土地价格是为购买土 地而支付的用货币表示的交换价值，是土 地未来地租的资本化。
(二) 土地价格的特点
1. 土地价格是土地的权益价格 2. 土地价格不是土地成本的货币表现，不依
生产成本定价 3．土地价格由土地的供给与需求决定，而土
地需求影响更大 4. 土地价格呈总体上升趋势 5. 土地价格具有强烈的地域性
三、影响土地价格的因素
(一)一般因素 1. 经济发展状况 2. 财税体制 3. 相关政策 4. 城市规划 5. 城镇化速度 6. 土地资源禀赋 7. 土地产权状况
（二）西方现代地价理论
阿尔弗雷德·马歇尔（Alfred Marshall）是 现代地价理论的创始人。他在边际效用价 格理论基础上，应用古典学派的供应—成 本模型分析地租地价，认为供给与需求同 时对价格发生作用，完善的市场机制使价 值、价格与成本达到均衡，构建了市场均 衡价格理论。
（二）西方现代地价理论
保罗•萨缪尔森(Paul A. Samuelson)认为， 土地的自然供给是无弹性的，而土地的需 求是一种引致需求，土地的价格由土地的 市场供给和市场需求决定。由于土地供给 无弹性，因此，土地价格主要由土地需求 决定。
（二）西方现代地价理论
弗·冯·维塞尔（F.V.Wieser）认为，当人们把资本 运用于土地上面的时候，当人们把土地和资本拿 来互相比较、互相交换的时候，地租资本化的标 准就被发现了。“是土地和资本开始按照它们所 生产的租金数额来互相交换，于是人们就用资本 的价值来表示土地的价值。”“正像资本只有按 同一利率来计算的时候才能够正确地互相比较一 样，土地和资本也同样地只有采取资本的利率来 估价土地的时候才能够正确地加以比较。”
第十七章 地价理论及其应用
第一节 地价理论 第二节 地价评估 第三节 地价管理
第一节 地价理论
一、地价基本原理 （一）马克思主义地价理论的主要观点
马克思在批判地继承古典政治经济学地租理 论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租 和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。 (1)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价
(一) 土地价格的内涵
2001年我国颁布《城镇土地估价规程》 国家标准，规定我国城镇土地估价的价 格内涵是:“在正常市场条件下一定年期 的土地使用权未来纯收益的现值总和。 其权利特征是出让土地使用权。划拨土 地使用权价格、承租土地使用权价格是 其特殊形式，租赁权价格、地役权价格 是其派生形式”。
值，但有使用价值，并存在价格。 (2)土地价格的实质是地租的资本化。 (3)土地租金是出租土地的资本化收入。
（二）西方现代地价理论
现代地价理论形成于19世纪末。现代地价 理论的核心就是持有土地可能得到的利益， 不仅只有土地的利用收益，而且还应把卖 掉土地产生的利益考虑进去，因此，不只 是土地收益决定地价，而且资产市场也参 与了土地价格的决定。
（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活
中，预期一般是不正确的，因此，公式 （17—3）更具有现实性。
（二）西方现代地价理论
土地供求理论的核心是土地市场的供求 关系决定土地价格。
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货 币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象 劳动。
R Vqe i
Qq q
进一步推导出：
q
PVR(n
1)
qne (1 i)n
式中：PVR（n-1）——到 n-1年后的利用收益现
值和；
qne ——n年后的预期地价。
（二）西方现代地价理论
如果对未来的预期是正确的话，公式 （17—3）的地价与（17—1）表示的古 典地价没有本质区别，因为这时 qne qn
土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。
现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率 （土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价 上升额为Vqe 。在不考虑税收的前提下，资产市 场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资 产的收益率。
（二）西方现代地价理论
公式表示如下：
(一) 土地价格的内涵
一般情况下，土地价格是指公开市场条件 下形成的土地价格。无论是土地估价还是 土地交易,其价格条件一般是指公开市场。 在公开竞争的市场里，买卖双方均了解市 场行情，公平竞争，没有不正常因素的影 响，价值规律能有效地调节市场。
(一) 土地价格的内涵
雷利•巴洛维教授认为：“市场价值：（1）如 法庭所定义的，是一种财产带到公开市场展 销，允许有充足的时间觅到对产品应有的及 目前实用的所有用途有全面了解的买者，而 出售所得用货币计量的最高价格；（2）经常 地指卖者乐意出售，买者乐意购买，并且两 者都不受压力时的价格；（3）是在有足够时 间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期 望价格。”