土地价格理论及应用
房地产估价与土地估价的基本理论与方法
一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.(比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.）7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
(特别是在建工程,未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。
因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
三、房地产权益 1、概念及内涵：（1)房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。
土地评估——路线价法的应用
土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。
路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。
二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。
临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。
在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。
街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。
繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。
因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。
因此路线价法的理论基础也是替代原理。
三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
土地征用价格的理论分析及其对征地制度改革的意义
是产权 问题 。 因此 。 产权角度探讨 土地 征用 的补偿对 从
象和补偿标 准是 必要 的 关于土地 征用 中农 民是否拥 有 完整 的物权 ． 一直是土地 征用 中最有争议 的焦点 ． 学 术 界存在 两种截然 不 同的观点 ：１认 为农 民拥有 的是 （）
市场． 但应该 给农 民对补偿 “ 价还价 ” 利 。 讨 权 补偿应该
第 ３期
吴 丽 梅 ： 地 征 用 价 格 的 理 论 分 析 及 其对 征地 制度 改 革 的意 义 土
５
土地征用 的成本应 该包括直接使用 价值 、间接使 用价 值 、 选择价值 、 遗赠价值 和存 在价值 的损失 。一 般 情况 下 ． 直接使用价 值可 以根据市场直 接分析计算 得 ．
土地征用成本 负担 的范 围确定 之后 ．另一 个重要
问题就是收 益如何 分配？ 阿尔钦 曾经说 过 ： 价格问题就
国家 、 社会 可持续 发展都是 非常不利 的 。因此 ， 民对 农
土地 的权利应该包 括土地用途 改变后增殖 部分 ．在土 地 的用途转换权利 方面 ．要 限制农 民 自发 寻觅非农 化
估计 。由于农地转 换为建设用 地 的直接使 用价值成 数 倍上 升 。 而其他价值 损失往往 容易被忽 略 ， 导致农地 非
农化越来 越剧烈 目前土地征用补偿 费依 然是土地补偿 费 、安 置补 助 费 、 苗和 附着物 补偿 费 、 菜地 开发 资金等 四项 。 青 新 征地 补偿 费 的标准依 然 由该耕地 前三年 的平均亩产 值 决定 ．这 种补偿仅仅是 对土地征用 中农地 直接使用 价
响。 土地对 于农 民不仅仅发挥耕作 功能 ． 还有提供社会
６
第 ｌ ０卷
保障 、 生活空 间等功能 ． 土地征用带来 这些功能 的丧失
土地经济学第六章地价理论
3、社会因素 指社会发展状况和安定状况
1）政治安定状况——政局稳定，投资风险小 2）社会治安状况——社会秩序的好坏 3）土地、房地产投机 4）城市化进程 4、国际因素 1）国际经济状况
2）国际政治因素
5、经济因素
（1）经济增长（减少）
GDP、失业率、通货膨胀率 英国《经济学家》——“民间指标” 第一，新车销售量大大增加； 第二，司机需求量大大增加； 第三，出现置业人潮； 第四，赴海外度假者大大增加； 第五，纯种狗和纯种狗主人大大增加； 第六，女性做隆胸手术的人数与女性胸围 尺码俱增。
1、行政（制度）因素 行政因素主要表现在国家政策对土地价格的干预方面
（1）土地制度——包括土地所有制和使用制 （2）住房制度
（3）土地利用规划、土地利用计划
（4）城市规划 （5）租金、价格政策
（6）税收政策 （7）行政隶属变更
2、人口因素 1）绝对数量——人口密度 2）增长速度 3）人口结构——人口素质 4）家庭结构
（三）个别因素 1、土地本身因素：位置、肥力、面积、地势 地质、地块深度、形状 2、自然与生态环境因素：自然景观，空气、 水、声等的清洁度
3、经济因素：道路、交通、上下水、电力、 煤气及其他基础设施的状况 4、规划制约因素：覆盖率、容积率、 建筑物高度、地下开发深度
（四）其它因素 1、城市周围农用地的生产状况 2、购买者心理因素
口红指标——口红的销售量与经济状况相关 ——口红销售量低，经济繁荣 ——口红销售量多，经济衰退
（2）财政金融状况 （3）居民收入和消费水平 （4）利率水平
（二）区域因素 指土地所在地区的自然条件与社会经济条件。这 些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产 价格水平有决定性的影响。
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
土地价格
2.人口因素：人口密度，人口素质，家庭人口组成。
3.社会因素：政治治安状况，社会安定状况，房地产投机，城市化状况。
4.国际因素：国际政治状况，国际经济状况。
5.经济因素：经济发展状况，储蓄和投资水平，财政收支与金融状况，居民收入和消费水平，物价变动，利率水平。
（二）区域因素
主要包括：区域位置，繁华程度，基础设施条件，规划限制，环境质量。
学时
第1节土地价格的基本理论
第2节土地价格的影响因素；
2
2
4.教学内容：
一、土地价格基本理论
对土地价格比较经典的解释是：“土地是自然物，而非人类创造，不包含人类的劳动价值，因而土地也就没有价值，当然不存在其价值的货币表现——土地价格。但由于土地是一种垄断财产，土地的垄断是因为土地本身的稀缺性及其满足人类需要的特殊使用价值，所以土地有价格。”
5.环境质量
主要指自然环境，社会环境和人文环境等。
(三）个别因素
主要包括：面积，宽度，深度，形状，坡度，宗地临街情况，城市规划限制，土地使用年限。
（1）宗地面积必须适宜，过大过小都不适宜土地利用，从而影响地价。
（2）临街宽度过窄影响土地使用，也影响展示效果和收益，从而影响地价。
土地估价理论与方法：应用剩余法估价的例题解析
⼀、2000年试卷中采⽤剩余法估价的题⽬解析题⽬：（出⾃2000年⼟地估价理论与⽅法试卷计算题的第4⼩题）某市现有⼀宗⾯积为2000平⽅⽶的住宅⽤地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。
根据当地同类住宅市场⾏情，平均售价可达3800元/平⽅⽶；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平⽅⽶，第⼀年投⼊40%，第⼆年投⼊60%，并在各年内均匀投⼊。
贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。
若开发公司要以不⾼于700万元的代价取得该宗地70年期的⼟地使⽤权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值。
（⼀）审题1、明确题⽬的要求：地价、费⽤、利润率已知，求与总建筑⾯积有关的容积率，⽽总建筑⾯积⼜直接影响不动产总价。
2、明确题⽬给出的条件，弄清关键数据的真实内涵。
（⼆）⽅法选择与解题思路1、⽅法选择：本题属房地产开发项⽬投资分析问题，表⾯看是计算最低容积率，实际上是考察剩余法的另⼀种应⽤。
2、基本思路：从剩余法基本公式出发，应该考虑采⽤设未知变量和解⽅程的⽅式进⾏求解，即先设最低容积率为x，得到总建筑⾯积2000x平⽅⽶，然后分布计算不动产总价、建筑费、专业费和不可预见费、利息、税费、利润等；然后将计算结果和地价代⼊基本公式，得到⼀个含未知数x的⽅程，求解后即可。
（三）公式与计算步骤1、适⽤公式地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润2、计算步骤（1）选择计算⽅法，适⽤剩余法（2）计算不动产总价设最低容积率为x，则总建筑⾯积为2000x平⽅⽶3800元/平⽅⽶×2000x平⽅⽶=760x（万元）（3）计算建筑费、专业费和不可预见费1500元/平⽅⽶×2000x平⽅⽶=300x（万元）（4）计算利息，注意计算项⽬、计算基础与复利时间地价利息=700×[（1+5.85%）2-1]=84.30（万元）建筑费、专业费等利息=300x×40%×[（1+5.85%）1.5-1]+ 300x×60%×[（1+5.85%）0.5-1]=15.87 x（万元）（5）计算销售税费，注意计算基数760x×6%=45.60 x（万元）（6）计算开发总利润，注意利润率的计算基础760x×18%=136.80 x（万元）（7）代⼊公式进⾏计算地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润700=760 x-300 x-（84.30+15.87 x）-45.60 x-136.80 x解出x=3.0，即最低建筑容积率应达到3.0。
土地经济学第十七章 土地价格理论及应用
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
(一) 土地价格的内涵
我们知道，土地能向人类永续提供产品和 服务，即在一定的劳动条件下土地本身能 产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了 土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这 种地租是一种恒久的收益流。随着土地权 利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。 购买土地的权利，实际上是购买一定时期 的土地收益。因而，土地收益现值的总和 就表现为土地价格。土地价格是为购买土 地而支付的用货币表示的交换价值，是土 地未来地租的资本化。
（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活
中，预期一般是不正确的，因此，公式
（17—3）更具有现实性。
（二）西方现代地价理论
土地供求理论的核心是土地市场的供求 关系决定土地价格。
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货 币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象 劳动。
收益还原法的基本公式
在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲 将其折算成现值，则乘以贴现率（即复 利率）即可。
R1
a 1 1r
a 1r
式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为:
a Rn (1 r )n
收益还原法的基本公式
n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土
地价格，即有限年期的土地价格：
土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。
现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率 （土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价 上升额为Vqe 。在不考虑税收的前提下，资产市 场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资 产的收益率。
剩余法评估土地价格的实际应用及示例
剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较（终稿）苏爱锋烟台卫正地产评估有限公司⼆○○七年⼗⼀⽉⼆⼗⼆⽇剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较受烟台市⼟地资产经营中⼼委托，将剩余法评估⼟地价格的相关理论和具体应⽤实例综合如下：⼀、剩余法的基本理论根据《城镇⼟地估价规程》，剩余法作为⼀种主要的⼟地评估⽅法，其基本理论及应⽤要求如下：1、基本公式V=A-B-C式中：V——待估⼟地价格；A——开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值；B——整个开发项⽬的开发成本；C——开发商合理利润。
2、⼯作程序⑴调查待估宗地的基本情况；⑵确定待估宗地的最有效利⽤⽅式；⑶估计开发建设周期和投资进度安排；⑷估算开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值；⑸估算开发成本和开发商合理利润；⑹确定待估宗地的⼟地价格。
3、估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利⽤⽅式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采⽤市场⽐较法与长期趋势法结合进⾏。
4、确定开发周期和投资进度安排应当参照类似不动产的开发过程进⾏确定。
5、确定开发成本开发成本是项⽬开发周期建设期间所发⽣的⼀切费⽤的总和。
在房地产开发项⽬中，整个项⽬的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费⽤、投资利息和销售税费。
6、计算利息地价款、⼟地开发费⽤或房屋建造成本、管理费⽤和购地税费等全部预付资本要计算利息。
销售税费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投⼊的进度安排，按复利计算。
在实际评估⼯作中，也可以把⼟地或房地产的未来价值及开发成本⽤折现的⽅法贴现⾄估价基准⽇，从⽽在剩余法公式中没有利息项。
折现率和利息率的选取应参照同期银⾏公布的贷款利率。
7、计算利润开发项⽬正常利润⼀般以⼟地或房地产总价值或全部预付资本的⼀定⽐例计算。
利润率宜采⽤同⼀市场上类似⼟地或房地产开发项⽬的平均利润率。
⼆、剩余法在中⼼评估具体应⽤中的设定条件1、开发完成后的不动产价值在现在的市场价格⽐较确定后按照年8%的上涨速度确定。
土地估价理论和方法(doc 13页)
土地估价理论和方法(doc 13页)土地估价理论与方法从目前掌握的资料来看，2011年全国土地估价师资格考试大纲沿用2010年版大纲，明确的考试范围和内容没有发生变化，考试委员会不指定考试教材。
2011年全国统一按照以下时间进行考试：9月17日土地管理基础与法规8∶30-9∶30土地估价理论与方法10∶30-12∶00土地估价实务基础14∶30-17∶009月18日土地估价案例与报告9∶00-11∶30土地估价相关知识14∶30-17∶00通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的内容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题内容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。
从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。
考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。
考试时间为一个半小时，土地估价理论与方法10∶30-12∶00。
本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。
例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。
其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。
土地资源价值评估：学习土地资源价值评估的方法和案例分析
02
土地资源价值评估的主要方法
市场比较法在土地资源价值评估中的应用
市场比较法的原理
• 通过类比和对比的方法，评估土地资 源的价值 • 以市场价格为基础，计算土地资源的 价值
市场比较法的应用步骤
• 选择参照物，收集交易数据 • 分析参照物与待评估土地的相似性和 差异性 • 计算待评估土地的价值
收益还原法在土地资源价值评估 中的应用
土地资源价值评估的应用领域
土地资源价值评估在土地管理中的应 用
土地资源价值评估在土 地市场中的应用
土地资源价值评估在资 产评估中的应用
• 土地资源总量控制和用途管制 • 土地资源分区和规划 • 土地资源保护和恢复
• 土地资源的出让和转让 • 土地资源的租赁和抵押 • 土地资源的投资和开发
• 企业并购重组中的土地资源评估 • 企业上市和融资中的土地资源评 估 • 企业破产和清算中的土地资源评 估
02
成本逼近法的应用步骤
• 收集土地开发成本数据 • 计算土地开发利润 • 确定土地价值
03
土地资源价值评估的案例分析
商业用地土地资源价值评估案例分析
商业用地土地 资源价值评估
的特点
01
• 注重地理位置和交通便利性 • 考虑商业氛围和市场需求
商业用地土地 资源价值评估
的方法
02
• 市场比较法 • 收益还原法
提高土地资源 价值评估准确
性的途径
02
• 加强评估人员培训 • 更新评估技术和工具 • 建立评估信息共享机制
05
土地资源价值评估的未来发展趋势与展望
土地资源价值评估方法的创新与发展
土地资源价值 评估方法的创
新
01
• 利用大数据和人工智能技术 • 发展空间分析和地理信息系 统应用
地租地价理论的应用的例子
地租地价理论的应用的例子在西方古典经济学家中，威廉·配第为极差地租理论奠定了初步的基础；亚当·斯密已在实际上肯定绝对地租的存在，只是未明确提出绝对地租的概念；大卫·李嘉图运用劳动价值论研究地租，对极差地租理论做出了突出的贡献。
但他错误的否定绝对地租的存在。
1威廉•配第1.1威廉·配第(Willian Petty,1623～1687) 是英国古典政治经济学创始人,他对地租理论做出了开拓性贡献。
1.2主要著作有《赋税论》、《政治算术》、《献给英明人士》、《货币略论》等.1.3威廉·配第的地租地价观点概括而言：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。
威廉·配第的地租地价理论具体而言：1.认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余或净报酬，即收获的产品扣除生产费用以后的剩余部分，以公式表示即：地租＝市场价格—生产成本. 2.配第首先提出了地价可由土地获得的地租资本化后得出的观点，这一理论经历三百多年，从本质上未被动摇过。
3.关于级差地租，配第论述了其基本原理：即由于土地肥沃程度、距市场的距离以及耕作技术水平的差异，而造成了地租的差异。
马克思正是在此基础上提出了级差地租Ⅰ(包括两种形式)及级差地租Ⅱ的概念。
2 弗朗斯瓦·魁奈2.1弗朗斯瓦·魁奈（Francois Quesnay 1694—1774 ）是资产阶级古典政治经济学奠基人之一，法国重农学派的创始人和重要代表。
2.2主要经济著作有：《明证论》、《租地农场主论》、《谷物论》、《经济表》等。
2.3弗朗斯瓦·魁奈的地租地价观点概括而言：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。
魁奈提出“纯产品学说”，并以此为基础，研究了社会总资本的再生产与流通。
他认为，财富就是物质，就是使用价值，工业只能改变财富的形态，不能增加财富的数量，只有农业才能使财富增加。
土地价格理论及应用
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
(一) 土地价格的内涵
我们知道，土地能向人类永续提供产品和服 务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生 纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了土地纯 收益，即地租。
运用该法测算所得价格最贴近市场的真实 水平，因此，在条件许可情况下，市场比 较法通常为估价首选方法。
市场比较法的基本公式
VD VB A B D E
式中： VD ——待估宗地价格； VB——比较实例宗地价格；
A——待估宗地情况指数/比较实例宗地情 况指数=正常情况指数/比较实例宗 地情况指数；
(一) 土地价格的内涵
因此，土地价格的本质内涵是在正常市场条 件下土地所有者转移地租的资本化价值。这 一地租，或土地纯收益，是劳动者所创造的 剩余价值的一部分；而这一部分剩余价值的 资本化价值，在正常市场条件下能够弥补自 然土地所应具有价值补偿和凝固在土地中的 土地资本价值的补偿。不同的权利所分割的 地租量不同，其价格的市场表现值也不同。
B——待估宗地估价期日地价指数/比较实 例宗地交易日期地价指数；
市场比较法的基本公式
D——待估宗地区域因素条件指数/比较实例 宗地区域因素条件指数；
E——待估宗地个别因素条件指数/比较实例 宗地个别因素条件指数。
市场比较法的应用程序
（1）收集宗地交易实例； （2）确定比较实例； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行估价期日修正； （6）进行区域因素修正； （7）进行个别因素修正； （8）进行使用年期等修正； （9）求出比准价格。
成本逼近法的基本公式
常用的几种土地评估价方法应用比较
常用的几种土地评估价方法应用比较摘要：本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。
我国国有土地使用制度正式从无偿无期使用转向有偿使用的标志是1990年顾布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
国有土地使用制度的这一转变促进了土地市场的发展和规范,也促使与土地相关的方面发生了许多新的变化。
在此之前土地使用权主要是通过无偿划拨供给的,由于无偿,也就很少有人去研究土地使用权到底价值几何。
而现在随着地产市场的发育与成熟，跟土地使用权有关的一些经济活动都非常需要土地估价,如土地使用权出让,抵押,转让,企业改组上市,清产核资等。
土地价格评估是指土地估价人员,根据估价目的,按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验,通过对影响土地价格因素的分析,对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断.土地估价方法主要有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,路线价法,基准地价系数修正法等在这儿种估价方法中,最常用到的有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,基准地价系数修正法各种估价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围,也有相应的限制条件,宗地估价时,必须根据估价方法的特点,限制和适用范围,选择适宜的方法.1.市场比较法市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据瞽代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,井依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况,期日、区域以及个别因索等差别,修正得出待估土地的评估期日地价的方法.采用市场比较法测算出的价格,称为比准价格.市场比较法以替代原则为理论依据,正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键.所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区,并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性, 交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用.市场比较法不但可以评估土地价格,还可以评估土地租金等.市场比较法需要选取近期市场上正常交易、与估价对象相同或类似的案例进行比较,修正得到估价对象的比准价格.因此市场比较法具有较强的现实性,容易被人们所认同.但是如果在非正常的市场情况下,比准价格往往偏离收益价格.2.,收益还原法收益还原法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率(还原利率)统一折算到估价期日现值的一种估价方法.采用收益法测算出来的价格,通常称为收益价格收益法是基于预期原理,即未来收益的现在价值,在估价时点,购买一宗一定使用年限的土地,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取纯收益,那么,以现有的一个货币额与这将米源源不断的纯收益的现值之和等同起来,这个货币额就是该宗土地的价格.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的土地.收益法评估结果的准确度,取决于不动产纯收益和资本化率确定的准确度.收益法中的收益为客观收益,为此类企业的平均收益,扣除各个企业收益中属于特殊的、偶然的要索对实际收益的影响后得到的一般正常收益,它可直接应用于估价中.3.假设开发法假设开发法(又称剩余法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造.买卖有关的专业费.利息,利润、税收等费用后,以价格余额米确定估价对象土地价格的一种方法.假设开发法主要适用于待开发土地的估价(如生地,毛地,熟地)、土地整理,复垦、待拆迁改造的再开发房地产的土地价格,在建工程等假设开发法使用的前提:1要有一个良好的社会经济环境,房地产政策、法规比较健全:2假设待开发土地将按照最有效使用原则进行开发:3有一个完整,公开及透明度高的房地产资料库,便于获取有关房地产投资开发的资料:假设在开发期间各项成本费用的投入是均匀或分段均匀投入的.4.成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.由于土地的价格大部分取决于效用,而非取决于其成本,故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差.故采用成本逼近法估价有一定的限制,一般成本逼近法适用于:1新开发土地,不适用建成区域己开发土地估价:2土地市场欠发育,交易实例少的地区,无法用市场比较法估价时采用:3工业用地估价,城区或市区工业用地除外:@既无收益又无交易情况的学校,公园及公共建筑,公益设施,园地等特殊性土地的估价.使用成木逼近法时要根据不同的土地取得情况,分析土地取得费的构成,迭择合适的计算方法若新开发土地为农村集体土地,则土地取得费就是征地费用征地中各项费用以待估宗地所在地区政府规定的标准或应当支付的客观费用来确定.若新开发土地为城镇建成区拆迁改造,则土地取得费按拆迁安置费计算.5.基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件进行比较的基础上,确定相应的修正系致,用此修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地在估价期日价格的方法.基准地价系致修正法的理论依据是替代原理,即在正常的市场条件下,具有相似条件和使用价值的土地基准地价是某级别或匀质区域内分用途的土地使用权平均价格,在该级别或匀质区域内该种用途的其他土地的价格都在基准地价上下浮动基准地价所对应的土地条件,是土地级别或匀质区域内该类用途土地的一般条件通过待估宗地与级别或匀质区域内同类用地一般条件的比较,对照因索系数修正表选取适宜的修正系数,对基准地价进行修正,即可得到待估宗地的价格.基准地价系数修正法,是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种方法,其估价精度与基准地价及基准地价修正系数体系密切相关.它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估.6,不同估价方法的偏重不同例如成本逼近法偏重于对土地取得成本的分析、收益还原法和剩余法则偏重于对未来收益的判断,不同的着眼点会形成估价结果的差异,因此需要结合估价对象的特点、不同的估价目的,选用合适的估价方法,并根据具体情况对选用的方法估价结果进行分析,确定估价对象宗地的价格参考文献:[1]艾建国,吴群.不动产估价[M].中国农业出版社,2002.[2]国土资源部土地估价帅资格考试委员会,土地估价理论与方法[M].地质出版社,2002.[3]中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程.国家质量监督检验检疫总局,2002.。
第五章土地价格理论及应用
土地税收而确定的价格。 2、抵押价格
抵押价格是土地作为信用担保而确定 的价格。
二、中国土地价格管理制度
1．土地估价制度 2. 估价机构和估价人员的资格认证制度 3．基准地价和标定地价定期公布制度 4．城镇地价监测体系 5．土地供应计划制度和土地储备制度 6．土地交易最低限价制度
2．土地使用权转让价格
土地使用权转让价格是指土地使用者 之间依市场规则转移土地使用权，受让 者向转让者支付的代价。
3．租赁价格
租赁价格是土地使用权人将土地使用 权再转租给他人而获得的报酬。
4．地役权价格
地役权价格是土地使用者为获得在他 人土地上通行或通过等权利而支付的代 价。
（四）其他价格形式
第二节 土地价格的评估
一、土地价格评估的目的 二、土地价格评估的原则 三、土地价格评估的基本方法
一、土地价格评估的目的
（一）土地估价有助于土地交易的顺利进行 （二）土地估价有助于企业投资决策 （三）土地估价有助于土地市场的完善 （四）土地估价有助于土地市场管理
二、土地价格评估的原则
（一）公平原则 （二）最有效利用原则 （三）替代原则 （四）预期收益原则 （五）供需原则
(一) 土地价格的内涵
土地价格的本质内涵是在正常市场条件下， 土地在未来年期所能提供的土地纯收益（地租） 的资本化价值。所有者转移地租的资本化价值。 这种土地纯收益，是劳动者所创造的剩余价值的 一部分，可能来自本宗地劳动者，也可能因为土 地资源的稀缺和垄断，来自全社会劳动者剩余价 值的转移。这一纯收益的资本化价值，在正常市 场条件下能够弥补自然土地所应具有价值补偿和 凝固在土地中的土地资本价值的补偿。
第五章 土地价格理论及应用
土地估价基础与实务
土地估价基础与实务土地估价是一项重要的物业服务，它不仅涉及经济效益的分析，而且在社会经济发展中扮演着重要角色。
土地估价应遵循估价理论与估价实务，以实现准确而可靠的估价效果。
一、土地估价理论土地估价理论要求估价专家熟悉影响土地价值的因素，以便更好地掌握土地估价的基本原则，并熟悉估价方法及其适用范围，以保证估价的精确性和有效性。
土地估价理论主要涉及以下几个方面：1.场价值法这是最常用的估价方法，根据考察市场上面积、用途、位置相同的土地价格，推算出待估土地价格。
有时根据实际情况加以修正，以确定估价价格。
2.益法根据土地的潜在收益和当前市场投资收益综合分析，以测算土地的市场价格。
3.较法比较法基于其它同类土地的价格进行推算，根据与待估土地有关的因素，如地理位置、交通条件、市政设施等，推算出其价格。
4.唇法润唇法是把土地分割成多个小块，对每一块小土地做独立估价，最后综合地价单价。
5.资法投资法是把土地的经营收益作为估价的依据，通过把土地估价的收益率改变，计算出一组估价结果，由此推断出土地的估价价格。
二、土地估价实务土地估价实务是根据估价理论在实际估价中的运用，包括土地考察、影响因素分析、估价原则判断、数据处理、估价结论等步骤。
1、土地考察土地考察是估价实务中的重要环节，是对待估土地的形势、规划、政策、构造、地貌等各方面情况进行调查的过程，以便对待估土地进行准确的评估。
2、影响因素分析影响因素是指市场价值、收益率、地理位置等因素，它们对于土地价格形成有重要影响。
影响因素分析是一项重要的技术工作，要求土地估价师综合运用经济学、心理学、社会学、地质学和地理学等学科的知识，以确定影响土地价格的各类因素。
3、估价原则判断估价原则不仅存在于估价理论中，同时也是估价实务中的重要依据。
估价原则要求估价师在进行估价活动时，必须秉承客观、公正和专业的原则，以确保估价结果的准确性和可靠性。
4、数据处理数据处理是估价实务中的重要环节，主要包括数据的采集、定性分析和定量评价等。
土地经济学第六章
二、西方经济学家对土地价值 与土地价格的理论观点
1 古典价值论：17世纪中叶至于9世纪初，以劳动价 值论为基础
威廉· 配第 亚当· 斯密 李嘉图
2 庸俗价值论：18世纪末至20世纪初，生产要素理论
萨伊 马尔萨斯 马歇尔
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土 地 经 济 学>第五章 地价理论
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一、我国土地价格管理制度
2. 我国土地价格体系
交易地价：是指土地买卖双方按市场交易规 则，在土地市场中实际成交的价格。是已经 实现了的价格。有出让价格、转让价格、租 赁价格、地役价格等。 其他价格：课税价格、抵押价格等。
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一、我国土地价格管理制度
二、西方经济学家对土地价值 与土地价格的理论观点
1. 现代西方经济学家对土地价格分析：以市场价格为基础 土地收益理论
土地价格是土地收益的资本化 土地收益： 正常情况下的、土地处于最佳利用方向时 地纯收益 公式 V = a / r
V —— 土地价格； a —— 土地纯收益； r —— 土地还原率
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土 地 经 济 学>第五章 地价理论
三、地价评估
2. 地价评估的主要方法 市场比较法
公式：PD= PB×A×B×C×D
PD— 待估宗地地价； PB—比较实例宗地地价； A、B、C、D为修正系数：交易情况、交易时间、区域因 素、个别因素等修正。
适用范围：土地交易活跃、土地市场规范
3. 我国土地价格管理的意义
极大地推进了城镇国有土地有偿使用进程， 为土地市场发育奠定了基础； 有效地促进土地资源的优化配置，调控了 土地供求关系； 保障了不同权利主体间的土地收益分配； 显化了土地资产，为国有企业改革注入了 活力。
土地经济学知识重点汇总
土地经济学知识重点汇总 Prepared on 22 November 2020土地经济学第一章导论1.土地：是一个由各项自然因素并综合了人类劳动的自然—经济综合体2.土地概念的区分（1）土地与土壤土壤是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。
①从相互关系上看，土壤仅仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤。
②从本质特征上看，土壤的本质是肥力，即为植物生长供应和协调营养条件及环境条件的能力；而土地的本质是生产力，它是在特定的管理制度下，对某种（或一系列）用途的生产能力。
③从形态结构上看，土壤是处在地球风化壳的疏松表层；而土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面。
（2）土地与国土国土不单指土地，而是国家管辖的地理空间，包括领土、领空和领海（3）土地与景观土壤、风化壳、大陆沉积物、潜水和地表水、植被、近地表大气及物理化学作用彼此紧密联系的综合体称为景观，例如黄土高原、砂质荒漠、冰川山地等都属于一定的景观类型。
它与土地的最大区别主要在于只考虑自然地理因素的作用，而极少考虑社会经济因素的“综合体”的影响。
（4）土地与土地资源资源：生产资料和生活资料的天然来源，包括自然界中没有经过加工而以现存形式存在的一切天然财富。
广义的资源包括：资金、设备、人力、时空等。
土地资源：是指人类生产、生活和生存的物质基础和来源，是生产要素和生态环境要素。
（5）土地与土地资产，土地资本资产：为一定经济主体所拥有的，能够带来一定收益的各种财产和权益的总称。
广义的资产是指能以货币计量的经济资源。
土地资产：是指归一定经济主体所拥有的（国家社会、企事业单位或个人）经过一定的经营方式，能够实现增值的土地。
土地资源与劳动的结合，具有所有权与获益性。
土地资本：为提高土地生产率而投入并固定在土地上的资本。
其收益是利息或经营利润，而不是地租，如灌溉排水工程、施肥等。
3.土地的自然特性①位置固定性②面积有限性③质量差异性④功能永久性4.土地的经济特性①供给的稀缺性②利用方向变更的相对困难性③报酬递减的可能性④利用后果的社会性5.土地的自然特性和经济特性的关系①土地的自然特性是土地自然属性的反映，是土地所固有的，与人类对土地的利用与否没有必然的联系。
地价基础知识与估价方法
①交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方， 政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评 估，形成各自底价。 ②基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、 专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。 ③课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土 地价格。
按土地价格表示方法可分为
土地总价格：是指一宗土地的整体价格，一般不能反 映土地价格水平的高低。 单位面积地价：又称土地单价，是指单位土地面积的 价格，一般可以反映土地价格水平的高低。 单位面积地价=土地总价格÷土地总面积 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位 建筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格 水平的高低。 三者之间关系： 楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积 楼面地价 = 土地单价÷容积率
经济因素
包括：位置、基础设施条件、规划限制、 环境质量
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响 的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、 宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、 土壤肥力、地质条件等
中国土地价格体系
（一）基准地价 （二）标定地价 （三）交易地价 （四）其它价格形式
（四）主要估价原则
合法原则
替代原则 最有效使用原则 估价时点原则 预期收益原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则
合法原则
合法原则要求土地估价应以估价对象的合 法权益为前提进行。合法权益包括合法产 权、合法使用、合法处分等方面。
合法原则
合法产权
应以房地产权属证书和有关证件为依据。
周期的影响
土地价格变动受政府调节的影响
二、 土地估价
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第一节 地价理论 第二节 地价评估 第三节 地价管理
第一节 地价理论
一、地价基本原理 （一）马克思主义地价理论的主要观点
马克思在批判地继承古典政治经济学地租理 论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租 和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。 (1)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价
保罗•萨缪尔森(Paul A. Samuelson)认为， 土地的自然供给是无弹性的，而土地的需 求是一种引致需求，土地的价格由土地的 市场供给和市场需求决定。由于土地供给 无弹性，因此，土地价格主要由土地需求 决定。
（二）西方现代地价理论
弗·冯·维塞尔（F.V.Wieser）认为，当人们把资本 运用于土地上面的时候，当人们把土地和资本拿 来互相比较、互相交换的时候，地租资本化的标 准就被发现了。“是土地和资本开始按照它们所 生产的租金数额来互相交换，于是人们就用资本 的价值来表示土地的价值。”“正像资本只有按 同一利率来计算的时候才能够正确地互相比较一 样，土地和资本也同样地只有采取资本的利率来 估价土地的时候才能够正确地加以比较。”
(一) 土地价格的内涵
一般情况下，土地价格是指公开市场条件 下形成的土地价格。无论是土地估价还是 土地交易,其价格条件一般是指公开市场。 在公开竞争的市场里，买卖双方均了解市 场行情，公平竞争，没有不正常因素的影 响，价值规律能有效地调节市场。
(一) 土地价格的内涵
雷利•巴洛维教授认为：“市场价值：（1）如 法庭所定义的，是一种财产带到公开市场展 销，允许有充足的时间觅到对产品应有的及 目前实用的所有用途有全面了解的买者，而 出售所得用货币计量的最高价格；（2）经常 地指卖者乐意出售，买者乐意购买，并且两 者都不受压力时的价格；（3）是在有足够时 间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期 望价格。”
(一) 土地价格的内涵
2001年我国颁布《城镇土地估价规程》 国家标准，规定我国城镇土地估价的价 格内涵是:“在正常市场条件下一定年期 的土地使用权未来纯收益的现值总和。 其权利特征是出让土地使用权。划拨土 地使用权价格、承租土地使用权价格是 其特殊形式，租赁权价格、地役权价格 是其派生形式”。
在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或 劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自 然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳 动。
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
(人类永续提供产品和 服务，即在一定的劳动条件下土地本身能 产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了 土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这 种地租是一种恒久的收益流。随着土地权 利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。 购买土地的权利，实际上是购买一定时期 的土地收益。因而，土地收益现值的总和 就表现为土地价格。土地价格是为购买土 地而支付的用货币表示的交换价值，是土 地未来地租的资本化。
（二）西方现代地价理论
阿尔弗雷德·马歇尔（Alfred Marshall）是 现代地价理论的创始人。他在边际效用价 格理论基础上，应用古典学派的供应—成 本模型分析地租地价，认为供给与需求同 时对价格发生作用，完善的市场机制使价 值、价格与成本达到均衡，构建了市场均 衡价格理论。
（二）西方现代地价理论
值，但有使用价值，并存在价格。 (2)土地价格的实质是地租的资本化。 (3)土地租金是出租土地的资本化收入。
（二）西方现代地价理论
现代地价理论形成于19世纪末。现代地价 理论的核心就是持有土地可能得到的利益， 不仅只有土地的利用收益，而且还应把卖 掉土地产生的利益考虑进去，因此，不只 是土地收益决定地价，而且资产市场也参 与了土地价格的决定。
(二) 土地价格的特点
1. 土地价格是土地的权益价格 2. 土地价格不是土地成本的货币表现，不依
生产成本定价 3．土地价格由土地的供给与需求决定，而土
地需求影响更大 4. 土地价格呈总体上升趋势 5. 土地价格具有强烈的地域性
三、影响土地价格的因素
(一)一般因素 1. 经济发展状况 2. 财税体制 3. 相关政策 4. 城市规划 5. 城镇化速度 6. 土地资源禀赋 7. 土地产权状况
（二）西方现代地价理论
土地经济学的开山鼻祖伊利认为，土地所 能带来的收益是确定其价值的基础。“把 预期的土地年收益系列资本化而成为一笔 价值基金，这在经济学上就称为土地的资 本价值，在流行辞汇中则称为土地的售 价。”
（二）西方现代地价理论
现代土地价格理论又可分为土地收益理论和土地 供求理论。
（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活
中，预期一般是不正确的，因此，公式 （17—3）更具有现实性。
（二）西方现代地价理论
土地供求理论的核心是土地市场的供求 关系决定土地价格。
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货 币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象 劳动。
(一) 土地价格的内涵
因此，土地价格的本质内涵是在正常市场条 件下土地所有者转移地租的资本化价值。这 一地租，或土地纯收益，是劳动者所创造的 剩余价值的一部分；而这一部分剩余价值的 资本化价值，在正常市场条件下能够弥补自 然土地所应具有价值补偿和凝固在土地中的 土地资本价值的补偿。不同的权利所分割的 地租量不同，其价格的市场表现值也不同。
R Vqe i
Qq q
进一步推导出：
q
PVR(n
1)
qne (1 i)n
式中：PVR（n-1）——到 n-1年后的利用收益现
值和；
qne ——n年后的预期地价。
（二）西方现代地价理论
如果对未来的预期是正确的话，公式 （17—3）的地价与（17—1）表示的古 典地价没有本质区别，因为这时 qne qn
土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。
现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率 （土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价 上升额为Vqe 。在不考虑税收的前提下，资产市 场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资 产的收益率。
（二）西方现代地价理论
公式表示如下：