第十七章 地价理论及应用

三、地价评估 方法
为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区选取了A、B、C三宗类 似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下
影响因素
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/m2） 5000
5200
4900
成交日期
2002.1.31
2002.3.31
2002.7.31
交易情况
+2%
0
-3%
区域因素
（一）基准地价 某一时点某一区域商业、住宅、工业等土地类型的法定最高年期的土地使用权的 平均价格。 （二）标定地价 县级以上政府部门公布的一定范围的均质区域内若干宗地在各方面具有代表性 和中庸性的标准宗地的评估价。 （三）交易地价
土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中的成交的价格 （四）其他价格形式
汇报人： 导师：
目录
01
地价理论
＋
＋
02
03
地价评估
地价管理
01 地价理论
ONE
01地价理论
一、地价基本原理
二、土地价格的内涵、特点
三、影响土地价格的因素
四、地价与其他价格关系
一、地价基本原理
（一）古典经济学的地价理论
批判继承
（二）马克思主义地价理论
（三）现代西方经济学地价理论
一、地价基本原理
A单价修正 5000 100 （1 0%）5 （1-1%）4 100 100 4756.37元/m2
102
100 99
B单价修正 5200 100 （1 0%）3 （1-1%）4 100 100 4948.58元 / m2
100
103 98
C单价修正 4900 100 （1-1%）3 100 100 4852.98元/m2
（ 一 ） 古 典 经 济 学 地 劳动价值论——地租的真实价值由所能支配的劳动量来衡量 价 ---地租地价不由土地改良成本决定而由市场有效需求决定。理 论
一、地价基本原理
基础：劳动价值论
（
1、自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格。二
）
使用价值 土地关系
地租
土地价格
马
解： （1）计算土地取得费
土地取得费按开发区的平均征地费计算 土地取得费=5万/亩=75元/m2
（2）计算土地开发费 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/m2
（3）计算投资利息 例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2
年，土地开发费又分为两部分，其中40％为第一年投入，计息期为1.5年；另 外60％在第二年投入，计息期为0.5年。
课税价格、抵押价格
二、制定有效的地价管理制度
土地估价制度
土地定级、基准地价评估、 交易底价评估 估价机构和估价人员的资格认证制度
土地交易最低限度制度 土地供应计划制度和土地储备
基准地价和标定地价定期公布制度
城镇地价监测公布制度
三、实施正确的地价政策
地价政策：政府为实现土地的合理市场价格而采取的宏观调控与管理的一切手段和措施。 基本实现土地的客观价值 价格的变动要相对平稳 保证各个产业全面协调发展 土地产权人的权益得到充分保护
（6）计算土地价格单位面积土地价格=75＋200＋33.91＋55 ＋ 72.78= 436.69元/ m2 总地价=436.69×10 000=436.69万元
三、地价评估 方法
剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发 成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
97
100 101
三、地价评估
收益还原法
方法
将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算
待估土地价格的方法
基本公式： v a r
V-土地价格 a-土地纯收益（地租） r-土地还原利率
适用范围：适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价
三、地价评估
成本逼近法
方法
以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、
适用范围：适用于已公布基准地价的区域
三、地价评估 方法
耕地价格估价方法探讨
1、德国农业经济学家：(收益还原法)评价耕地的生产能力来评估耕地价格。
土壤状况、耕层深度、腐殖质含量、含水量、耕作难易度
2、国外在确定耕地转用价格时，除了考虑耕地现用途价值外，还考虑耕地转为建设用地后的价值。
3、我国：收益还原法--通过实证计算耕地的纯收益(该农用地年总收益与总费用之差)，并用一定的还 原利率贴现，确定我国的耕地价格。
4、中国耕地价值组成
（1）耕地的农业生产资料市场价值
（4）耕地的国家粮食战略安全价值
（2）耕地的社会保障价值
（5）耕地的生态安全价值
（3）耕地的发展权价值
03 地价管理
THREE
03 地价管理
03
01 02
一、建立完善的土地价格体系
01
二、制定有效的地价管理制度
02
三、实施正确的地价政策
03
一、土地价格体系
B： 待估宗地日期指数修正（待估宗地估价日期地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数） D： 待估宗地区域因素指数修正（待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数） E： 待估宗地个别因素指数修正（待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数）
适用范围：地产市场发达，有充足的具有替代关系的土地交易实例的地区
地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
某一时点某一区域商业、住宅、工业等土地用途的法定最高年期的土地使用权的平均价格。
基本公式：V=V1bⅹ（1+∑Ki）ⅹKj V： 土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级别上的基准地价
∑Ki：宗地地价各项修正系数 Kj： 估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数
三、地价评估 方法
因此投资利息为： 投资利息=75×[（1＋10％）2－1]＋200×40％×[（1＋10％）1.5－1] ＋
200×60％×[（110%）0.5 －1]=33.91元/ m2
（4）计算投资利润 投资利润=（75＋200）×20％=55元/ m2
（5）计算土地增值收益 土地增值收益＝（75＋200＋33.91＋55）×20％＝72.28元/ m2
适用范围：仅限于新开发土地
三、地价评估 方法
某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000m2。该开发区征地费 平均每亩5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周 期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地 出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。试估算出让该宗地的单位面积价 格和总价格。
土
马歇尔：土地自然供给不 变，因此没有供给价格， 土地价格只受需求的影响，
地 供 求 理
土地纯收益（地租）
论
萨缪尔森：土地的自然供给是无弹性的，
土地价格
土地价格主要受土地需求影响，
土地市场供求关系
土地价格
二、土地价格 的内涵和特点
内涵
谁垄断了土地，谁就垄断了土地纯收益（地租）
随着土地权利的转移，收益的归宿也发生了转移
三、影响土地 价格的因素
1
经济发展
2
财税体制
一般因素
3
相关政策
4
城市规划
5
城镇化发展速度
6
土地资源禀赋
7
土地产权状况
三、影响土地 价格的因素
1
区段位置
3
规划限制
区域因素 个体因素
2
基础设施条件
4
环境质量
四、地价与其 他价格的关系
地价
房价
地价 物价
房市
股市ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
02 地价评估
TWO
地价评估
10％
一、目的与作用
0
+3%
0
个别因素
-1%
-2%
+1%
上述交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度，区域因素和个别因素中，
正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场 价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价（如需计算平均值， 采用简单算术平均法）。
基本原理：通过对未来剩余收益的计算来评估土地价格
基本公式：Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ） Ｖ：待估土地的价格 Ａ：总开发价值 Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润
适用范围：适用于有开发价值的土地估价（待开发土地、拆迁改造后待开发的土地）
三、地价评估
基准地价系数修正法
方法
通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土
10％
二、原则
80％
三、方法
一、地价评估的 目的与作用
01 有助于土地交易的顺利进行 02 有助于企业投资决策
03 有助于土地市场的完善
04 有助于土地市场管理
地价评估：专业 人员按照一定的 地价评估目的， 遵循科学的土地 估价原则、程序 与方法，对土地 市场价格的测定。
二、地价评估 原则
（一）公平原则
2、土地价格的实质是地租的资本化。
土地价格
地租 土地还原利率
克 思 主
义
3、土地资本的折旧和利息同样决定土地价格
地
土地物质、土地资本的利息、土地资本的折旧
价
理
土地价格
论
一、地价基本原理
（三）现代西方经济学地价理论
土 地
弗•冯•维塞尔：土地和资本互相比较，发现 地租资本化的标准
收 益 伊利 （土地经济学创始人）： 理 土地所能带来的收益是确定其 论 价值的基础
利息、税金和土地增值收益 来确定土地价格的方法
基本公式：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3
V：土地价格
Ea：土地取得费{补偿费（拆迁安置、青苗补偿）} Ed：土地开发费（七通一平、三通一平） T：税费（耕地占用税、土地管理费）
R1：利息 （投资利息） R2：利润（投资利润） R3：土地增值收益 （土地开发后较开发前的价值增加额） VE：土地成本价格
态度 市场 价格
（二）最有效利用原则
（三）替代原则 （五）供需原则
（四）预期收益原则
三、地价 评估方法
市场比较法
收益还原法
耕地价格评估方法 基准地价系数修正法
成本逼近法 剩余法
三、地价评估
市场比较法
方法
通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地价格。
理论依据：替代经济原理
基本公式：VD=VB×A×B×D×E VD ：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正（待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数）
在一定的劳动条件下，土地本身能够产生纯收益
购买土地，实际上是购买一定时 期的土地纯收益（地租）
在正常市场条件下，土地在未来年期所能提供的土地纯收益（地租）的资本化价值。
二、土地价格 的内涵和特点
特点
土地价格是土地权益价格 土地不依生产成本定价 土地价格由土地的供给与需求决定（主要是土地需求） 土地价格总体呈上升趋势 土地价格具有强烈的地域性