详解土地信托：三类模式与两大案例。

详解土地信托：三类模式与两大案例。

2013-11-25刘卓哲房地产投资融资俱乐部

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农村土地成为新的信托标的，信托将成为农民增加土地财产权利的金融工具之一，梦想已经照进现实。

中信信托和北京国际信托（下称北京信托）分别于10月11日和11月7日，在安徽宿州和江苏无锡两地成立各自首单土地流转信托。“土地流转信托与十八届三中全会公告中‘赋予农民更多财产权利’正好契合。”中信信托董事长蒲坚对财新记者表示。

11月12日，中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）。农村土地改革是其中颇受瞩目的一条，在会前便有所透露，备受关注，引遐想无限。

《决定》提出了健全城乡发展一体化体制机制的改革举措，赋予农民更多财产权利，主要是依法维护农民土地承包经营权，保障农民集体经济组织成员权利，保障农户宅基地用益物权，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。

“这一表述让很多信托公司此前关于土地流转的观望态度，可能转为实际行动，”有信托公司人士向财新记者表示，“就目前已成型的案例，信托公司在农民土地承包经营权上下工夫，成功概率会大些。”

“信托制度的优势在于能够实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离，做到权属清晰、权责明确。信托公司以土地流转，推动土地资源合理再配置，促进土

地的集约化和现代化经营，提高土地的生产能力和内在价值，使农民切实分享到土地增值所带来的收益。”中信信托董秘张继胜说。

北京信托首席研究员刘向东表示，土地信托是促进农村土地使用权规范有序流转和农村土地所有权权能有效实现的重要选择，“在农村土地流转中引入信托制度，利用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能，加快农村土地收益。土地流转和利用，可以让产权充分市场化，实现土地流转的公平与效率。”

土地信托是指土地信托服务组织接受土地承包者的委托，在坚持土地所有权和承包权不变的前提下，按照土地使用权市场化要求，通过运用一定的方法，实施必要的程序，将其拥有的土地使用权在一定期限内依法、有偿转让给其他单位或个人的行为。

土地流转信托形式早已有之。浙江绍兴、湖南益阳和福建沙县等地在信托公司正式涉水土地流转之前，已经初步探索了土地流转信托模式。

“绍兴模式”，即政府出资成立县、镇、村三级土地信托服务机构，起到信息汇总中间商作用。具体操作上，农户将无力或者不愿耕种的土地使用权委托给村经济合作社；村经济合作社将诸如土地类型、坐落位置、流转面积、承包权证等土地信息汇总到镇信托服务站并由其登记造册建立土地信托档案；而镇信托服务站向社会公开发布土地信息招揽经营者；种养植大户通过招投标的方式取得土地使用权。

“益阳模式”，即政府出资在乡镇设立土地信托机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地信托机构，并签订土地信托合同；农业企业或大户再从信托公司手中连片租赁土地，从事农业开发经营活动。

“沙县模式”，2011年5月沙县源丰农村土地承包经营权信托有限公司挂牌成立，公司由县农业局负责组建，由县财政拨付200万元作为信托基金，拨付35万元作为公司工作经费。公司在11个乡（镇、街道）成立土地信托分公司，通过支付土地使用权转让费从委托方手中获得土地，并将集中后的土地调整成片，进行整理开发，通过招标、竞拍、租赁等形式向外发包土地或实施项目，获得的收益用于返还土地流转信托基金、委托方分红及信托公司增资扩股。

“这些模式只能称为土地流转信托的初级阶段，是政府主导与信托公司设计的产品，农民无议价能力，对农民不具备融资属性，更像是合作社经营的另一种形式。”一位信托行业分析师表示。

此外，中粮信托在2010年也曾尝试土地信托。黑龙江肇东市五里明镇政府将其下属的三个玉米种植合作社土地承包经营权和农户姜晓波的鱼塘承包经营权，委托给中粮信托设立自益型财产权信托。信托受益权质押给龙江银行肇东支行，为

先锋、东风和胜平三个玉米种植合作社在肇东支行的1000万元农业贷款提供还款担保。

这一模式在当时看来有诸多创新：一是用土地承包经营权和鱼塘承包权作为信托财产，设立财产权信托；二是将信托收益权质押给龙江银行，用于银行贷款的担保。

中粮集团为中粮信托控股方，持股比例72%；中粮集团同时为2009年正式重组挂牌的龙江银行第二大股东，持股20%。中粮信托和龙江银行同属中粮集团金融业务部门组成部分，“这一特殊股东关系，才使得中粮信托信托受益权凭证，在尚未完全确权的情况之下，可以为农业贷款做质押担保。”有信托业分析师表示。

只有土地真正为农民所有，农民才有议价能力，前提是土地确权。连续两年国务院颁布的“一号文件”，部署尽快完成农村土地承包经营权的确权登记，这让信托公司嗅到政策信号。

今年年初的“一号文件”即《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》中提到，用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、土地边界“四至不清”等问题。

“完成了土地确权，经营承包权才可能做成金融产品，实现流转。不然没法定量。”有信托公司人士表示。

十八届三中全会召开前夕，土地流转信托破题。

10月10日，中信信托与安徽宿州市埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划——“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。此项目期限为12年，信托受益权采用结构化设计，涉及流转的土地面积达5400亩。“远期看，总流转面积将达25000亩。”中信信托项目负责人吴超杰说。

据张继胜介绍，安徽宿州埇桥区是目前惟一“两区”地区。所谓“两区”，即安徽宿州埇桥区2010年8月被农业部批准为第一批国家现代农业示范区；2011年11月被农业部批准为第一批全国农村改革试验区。“相比于其他地区，这里土地相对集中，信托介入土地流转阻力相对小。”张继胜说。

据该信托项目负责人吴超杰介绍，流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司（下称安徽帝元）作为服务商提供服务。园区规划为五大板块，涉及20多个子项目，具体包括：现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台。“五大板块将形成完整的农业循环产业链。”吴超杰介绍说。