关于_成立物业管理公司的可行性报告

关于成立物业责任有限公司的可行性分析报告

分析人：

2015年11月04日

目录

一、项目市场背景 (1)

二、企业创办的行业分析 (1)

三、项目建设的必要性 (2)

3.1 成立物业责任有限公司的必要性 (2)

3.2 成立物业责任有限公司对明晰股权的重要意义 (3)

3.3 成立物业责任有限公司的前景展望 (5)

四、物业责任有限公司的组建模式及投资方式 (6)

4.1 物业责任有限公司的组建模式 (6)

4.2 项目的基本概况 (7)

4.3 公司投资方案 (7)

五、物业责任有限公司的管理方式 (7)

5.1 董事会对物业责任有限公司的管理 (7)

5.2 物业责任有限公司的日常管理 (8)

六、投资估算和资金筹措 (11)

6.1本次经济测算范围 (11)

6.2 投资估算范围 (12)

6.3 资金筹措 (12)

七、风险初评分析及对策 (12)

7.1 经营风险及对策 (12)

7.2 财务风险及对策 (13)

7.3 宏观层面防范建议：从长远的眼光追求项目未来升值。 (13)

八、结论 (14)

一、项目市场背景

商业地产是一个系统而复杂的工程，每一个环节之间都有着紧密的联系。随着商业地产竞争日趋激烈，项目经营难度的逐步加大，我们越来越认识到通过物业责任有限公司这一平台对商业地产项目进行统一的商业策划、运营规划（包括市场包装、销售推广、商铺销售到招商、运营管理）的重要性。部分商业地产商依托现有资源纷纷自建物业责任有限公司，负责企业开发商业项目的市场研判、规划、开展物业销售、前期及中期招商、租赁及后期营运推广、经营管理及物业管理工作，确保项目成功招商、顺利开业、正常运营，完成公司下达的销售、招商、营运任务。

二、企业创办的行业分析

近几年楼市在新政的影响下，市场进入一个观望的阶段，而越来越多的消费者，放弃了以前价格低就好的旧观念，开始注重后期的物业服务。现行市场让许多本来要选择进驻的商户选择了观望，但也有许多经营者，特别是第二、第三次置业的，对物业服务的认可度非同一般。他们会觉得后续的服务能使得他们的经营活动更加贴心和完美，与此同时，品质服务也逐渐成为众多商户关注的一部分，成为商户选择进驻的重要因素。近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。并且随着我国商业地产业的迅速发展，人们对居住质量的要求越来越高，物业管理被提到了越来越重要

的地位。杭州下沙作为一个宜学、宜业、宜居的城市，各类商业综合体近几年发展非常快，对物业服务给物业管理提出了更高的要求，这也给物业公司的发展提供了很大的空间。

三、项目建设的必要性

3.1 成立物业责任有限公司的必要性

商业地产价值的价值提升要靠优秀的物业服务来实现，成立物业责任有限公司的主要目的在于打造企业自己的专业平台，培养专业队伍，同时优化资源配置，培育和提升投资公司的核心竞争力，增强可持续发展的能力。主要有以下几方面积极作用：

1、完善企业业务链，提高商业地产项目策划、运营能力对于商业地产项目而言，就该项目，现存在较大缺陷，利润空间有限。而如果只是把商业地产运营简单理解为把物业管理，期望能尽早退出项目另谋发展。往往会导致项目操作难度加大、风险增加，甚至出现了烂尾楼、空置和死盘。目前商业地产如万科等大品牌商业综合体普遍成立了附属物业责任有限公司，通过专业物业管理的开展，完成商业招商和经营。

同时，设立物业责任有限公司，在商业地产的运营过程中，单一的为企业商业地产服务，负责为企业旗下商业地产开展进行功能及市场定位建议、执行租售、运营管理、日常管理等工作，可以有效整合商业地产、物业管理等商业地产项目经营管理相关专业能力，保证商业地产项目策划、运营的完整性和专业性，提升企业对商业地产项目进行全案把控的能力，有效降低企业对商业地产项目在招商、营销策

划、资本运营、商业运营的顾虑，有利于提升企业的项目运作实力和综合竞争力，获得长期的运营收益和品牌价值提升。

２、有利于提升品牌价值，提高企业项目物业价值

物业责任有限公司的设立，符合现代商业地产项目运作规律，将使项目商业地产的运营更加专业化，从而提升项目的经营效益及品牌价值，实现项目的经济收益和物业价值的提升，并提升企业所拥有的固定资产价值，更好的为企业战略发展的需要服务。

3、专职处理商业地产物业问题，主动为企业承担相关的风险。

商业地产物业在销售、招商、营运、管理过程中所涉及到的关系和环节比较复杂，涉及到大量的合同签订与相关的法律风险。通过物业责任有限公司对物业进行运营，可便利的协调和调控各方面的关系，处理可能发生的各种问题，避免企业直接面对项目物业管理与运营中存在的各种风险和不良影响的情况下。

4、有利于打造专业管理团队，为企业储备相关专业人才资源和运作经验。

现阶段市场上的商业地产人才极度缺乏，企业要大力发展商业地产项目，除了“引进人才”之外，培养自己的商业地产人才势在必行。通过物业责任有限公司的组建，不断通过项目实操积累经验，才更锻炼员工在商业地产项目招商、运营、管理方面的把握力与判断力，培养属于自己的人才。

3.2 成立物业责任有限公司对明晰股权的重要意义

1、成立物业责任有限公司可使得该项目股权清晰化，改善股东互相依赖，在位而不作为，企业内部人浮于事的现状，避免企业资产缩水；

2、成立的物业责任有限公司可定义严格的制度，使企业上下统一思想，提高职工执行力，最大限度地避免物料浪费，维修、维保费用逐年增加的可能性；

3、成立的物业责任有限公司可以从根本上影响企业收益增减，物业服务质量获得大幅度提高，避免物产价值缩水的严重后果。

一个好的物业责任有限公司能够提高商业地产项目整体价值，明确股权归属不仅可有效挽回收益流失，也可避免物产进一步缩水。

综上所述，具体到本项目：

①项目现状本项目物业条件较陈旧，各方面都需要修缮，设施、设备及消防系统均到了疲劳期，有些部分已经在“带病”工作，如不能进行科学的管理，该项目的价值将大幅度下降，后期投入也将大幅攀升。因此，建立股权清晰的物业责任有限公司，适时地进行股权析产是该项目的唯一出路。

成立物业责任有限公司可有效避免现有运作模式造成的人力浪费、物力浪费、收益消失等危害。另外，物业公司成立初期可对项目进行详细深入的析产。但是，析产只能是将现有面积（除公共部分以外）进行析产。在析产过程中，中央空调、客梯、手扶梯、配电、水、公共通道及法律要求不能分割的部分不能析产。

②经营难度