第三章房地产价格与价值

不同
短
土地独一无二，价格差异 性大
典型的不完全市场，地价 形成受主观因素影响大
价格形成时间较长
供求变化不同
价格受供求因素 影响
土地供给弹性小，地价受 需求影响大 土地需求是一种引致需求
第三章房地产价格与价值
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第二节 房地产价格的特征
2.房地产价格的特征（5个） □房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代 价的租金（买卖价格和租赁价格，广义价格和狭 义价格） □房地产价格受区位影响很大 □房地产价格实质上是房地产权益的价格 □房地产价格形成的时间较长 □房地产价格容易受交易者的个别情况的影响
第三章房地产价格与价值
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第四节 房地产价格和价值的种类
□关系 ■使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一 定没有交换价值 ■没有交换价值不一定没有使用价值，如空气 ■房地产既有使用价值也有交换价值
第三章房地产价格与价值
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第四节 房地产价格和价值的种类
2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
第三章 房地产价格和价值
第一节、房地产价格的含义和形成条件 第二节、房地产价格的特征 第三节、房地产供求与价格 第四节、房地产价格和价值的种类
第三章房地产价格与价值
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第一节 房地产价格的含义 和形成条件
一、房地产价格的含义（了解）
二、房地产价格的形成条件（熟悉）
第三章房地产价格与价值
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第一节 房地产价格的含义 和形成条件
第三章房地产价格与价值
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第三节 房地产供求与价格
一、房地产需求（熟悉）
二、房地产供给（熟悉）
三、房地产均衡价格（熟悉）
四、房地产供求与价格关系的特殊性 （熟悉）
第三章房地产价格与价值
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第三节 房地产供求与价格
1. 房地产需求 □ 房地产需求的含义 □ 决定房地产需求的因素 □ 房地产需求曲线
第三章房地产价格与价值
□均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了
均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者
之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡
价格
第三章房地产价格与价值
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第三节 房地产供求与价格
4. 房地产供求与价格关系的特殊性
□供求状况的四种类型
■全国房地产总的供求状况
■本地区房地产总的供求状况
□稀缺性 ■稀缺性指相对缺乏而不是绝对缺乏，不是指它难以得到， 而是指物品不能自由取用，必须付出代价才能得到
□有效需求 ■有支付能力的需要才是需求（有效需求）
第三章房地产价格与价值
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第一节 房地产价格的含义
【说明】
和形成条件
□价格的实质
■是在市场经济（商品经济）这种特定经济制度下对有用
且稀缺的物品的一种分配方式
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第三节 房地产供求与价格
2. 房地产供给 □ 房地产供给的含义 □ 决定房地产供给量的因素 □ 房地产供给曲线
第三章房地产价格与价值
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第三节 房地产供求与价格
3. 房地产均衡价格 □房地产均衡价格是房地产市场需求曲线与市场供给曲线 相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相 等时的价格 □P0为均衡价格，Q0为均衡产量
2.1 成交价格
□成交价格
■指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交
易价格
■是一个已经完成的事实
■是个别价格
第三章房地产价格与价值
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第四节 房地产价格和价值的种类
□卖价 ■也称供给价格，是站在卖者的角度，卖者在出售 房地产时愿意接受的价格，是一种心理价格
1.房地产价格的含义
□房地产价格是和平地获得他人的房地产所
必须付出的代价－货币或实物、无形资产和
其他经济利益
□房地产价格通常用货币来表示，但可以用
实物等非货币形式来偿付
第三章房地产价格与价值
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第一节 房地产价格的含义 和形成条件
2.房地产价格的形成条件（三条件）
□有用性 ■指物品能够用来满足人们的某种需要，即使用价值
七、实际价格和名义价格（掌握）
第三章房地产价格与价值
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第四节 房地产价格和价值的种类
八、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格（熟悉） 九、市场调节价、政府指导价和政府定价（了解） 十、基准地价、标定地价和房屋重置价格（熟悉） 十一、土地价格、建筑物价格和房地价格（熟悉） 十二、总价格、单位价格和楼面地价（掌握） 十三、起价、标价、成交价和均价（熟悉） 十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（熟悉）
一、价值、使用价值和交换价值（熟悉）
二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（掌握）
三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清 算价值和投资价值（掌握）
四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值（了解）
五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价 值和征收价值（掌握）
六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格（掌握）
■全国同类房地产的供求状况
■本地区同类房地产的供求状况
第三章房地产价格与价值
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第三节 房地产供求与价格
□房地产供求的特殊性
■由于房地产的不可移动性和变更用途的困
难，使得决定房地产价格的，主要是本地区
同类房地产的供求状况
■由于供给缺乏弹性，因此均衡价格主要由
需求决定
第三章房地产价格与价值
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第四节 房地产价格和价值的种类
第三章房地产价格与价值
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第四节 房地产价格和价值的种类
1. 价值、使用价值和交换价值 ——经济学范畴的价值分类
2. □概念
■广义的价值分为使用价值和交换价值
■使用价值是指物品能满足人们某种需要的效
用
■交换价值是指一种商品同另一种商品相交换
的量的关系或比例，通常用货币来衡量
■在房地产估价中所讲的价值是指交换价值
□人类历史上的六种利益分配方式
■武力
■礼让
■抽签
■排队
■计划
■价格第三章房地产价格与价值
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第二节 房地产价格的特征
一、地价与一般物品价格的不同（了解）
二、房地产价格的特征（熟悉）
第三章房地产价格与价值
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第二节 房地产价格的特征
1.地价与一般物品价格的不同
一般物品
是劳动的产物 价格中必然含有生
生产成本不同 产成本因素 价格是劳动价值的 货币表现
折旧不同
可大量重复生产，有 折旧
土地
是大自然的恩赐 地价不一定含有生 产成本因素 地价是地租的资本 化
土地不可毁灭，无折 旧且自然增值 有使用期的建设用 地使用权须计折旧
第三章房地产价格与价值
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第二节 房地产价格的特征
价格差异不同
可大量制造，价 格较一致
市场性质不同
完全市场，价格 较客观
价格形成时间 价格形成时间较