温州房地产泡沫案例分析

温州位于中国东部沿海，这里的商人们素以商业嗅觉敏锐著称， 曾经专注于生产商品并将其销往全世界的实业者们很早就察觉房地 产投资带来的丰厚回报。据统计，早在2010年，温州市100强制造业 企业中就有72家涉足房地产业。 大批温州炒房客以投资为目的“全民参战”，当时相当宽松 的货币政策极大地刺激了楼市，各个银行又匹配十分宽松、优惠的 信贷政策鼓励企业、个人过度融资，造成大批民资“热钱”和实业 资金涌入房地产市场，导致楼市狂飙发展。 温州这样的三线城市缺乏有效需求支撑，除了能够炒房的 本地人外，聚集在温州的外来人群主要是购房能力不足的务工者。 两极分化严重、缺少中间阶层，这种消费结构决定了温州楼市不存 在长期上涨的基础。 据悉，上半年，中国房地产开发投资直接拉动GDP增长2.7个 百分点。“关键的问题还是地方政府不调控。”左小蕾表示，无论 是楼市对GDP的贡献，还是对财政收入的助益，都使得地方政府既没 有从实质上限购，也没有从实质上限贷，房价市值一旦下跌，跌过 了贷款规模，就会产生危机。
盘点近几年温州房价走势
2001年、基本都在3000元/平方米以下 2005年、市区标志性的房价诞生，大南门区域房价开始超过万元 2006年、市区的平均房价已经超过了8000元/平方米。 2008年、金融危机之前已经有很多楼盘价格超过20000元/平方米。 2009年、温州市房价均价达到26000元/平方米 2010年、房价跨过30000元/平方米大关。 2011年、温州全市均价28474元/平方米位居全国榜首 2011年、温州颁布“限购令” 颁布限购令之后到现在连续25个月暴跌
2、金融危机
房地产业与银行的关系密切，这与需要大量资金有 关，有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资 金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对 项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资 金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房 者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产 项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地 产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意 到：银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而 且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风 险。
温州房地产分析
——房地产泡沫
小组成员及任务分工
如何预防房地产泡沫
房地产泡沫定 义
我国是否进入房 地产泡沫时代
如何判断房地 产泡沫
PPT的制作与总结
房地产泡沫带来的经济和社会危害
温州房地产简介
1、温州，中国浙江省下辖市，位于中国东南部，瓯江下 游南岸，是沿海的港口城市。 2、全市陆域面积11786平方公里，海域面积约11000平方 公里；全市常住人口接近1000万（2013年）。 3、温州是中国民营经济发展的先发地区与改革开放的前 沿阵地，在改革开放初期，“温州模式”与同时期的“吴 川模式”并驾齐驱，在当时以“南有吴川，北有温州”享 誉全国。
房地产泡沫的特征
1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态； 2.房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动 状况，振幅较大； 3.房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频 率； 4.房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应 量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
二、如何判断房地产泡沫
温州人的巅峰时刻盘点
• 2001年前后，“温州购房团”一夜间名声鹊 起，胃口之大，以至于将整个楼盘，乃至整个社 区买下。 • 2004年和2009年，温州相继爆发两轮房产投 资热潮。房产投资热点从上海、北京转移到海南、 东南亚和中东。一个温州老板在越南芒街建成中 国轻工城，温州同乡买走所有商铺；柬埔寨，十 个温州人中至少有六个从事地产投资；2004年， 叫价960万的迪拜“耶稣岛”别墅，温州人是最 大的主顾。 • 2009年，温州人又成为“海南岛开发热”的 主力军。
5、投机需求膨胀
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。 对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺 性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为 了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群 体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
6、过度放贷
金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助 燃剂，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没 有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫 的产生。 由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖， 使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱 动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地 产作抵押的贷款。 此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的 价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能 力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的 扩张。
内容提要
一、房地产泡沫的定义 二、如何判断房地产泡沫 三、房地产泡沫带来的经济和社会危害 四、如何预防房地产泡沫的产生 五、判断我国是否进入房地产泡沫时代
一、 房地产泡沫的定义
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续 的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人 们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸 引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资 本的持续增加，房地产的价格远远高于与之 对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
三、房地产泡沫带来的经济和 社会危害
1、经济和社会结构失衡 2、金融危机 3、生产和消费危机 4、引发政治和社会危机
1、经济和社会结构失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投 资回报率，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖 獗。温州更是夸张，几乎到了全民炒房的地步。 一方面，由于城市地价持续高涨，使得本来就稀少 的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸 现。 另一方面，由于房地产价格的上涨，使民众的资产 差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动 者的积极性，带来了深刻的社会问题。
五、我国是否进入房地产泡沫时代
泡沫经济与房地产泡沫仍是当今世界上的热门话题，我 觉得我国大约在08年就进入房地产泡沫时代。并且我国房地 产泡沫大约是日本、美国泡沫破裂之前2-3倍，为什么我国 的房地产泡沫没有破裂，相信大多数同学多会说，这是中国 特色的经济体制决定的，我觉得答案是肯定，房地产泡沫是 市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场 经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与 美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡 沫的时候，就会破裂。而中国是社会主义国家，中国的房地 产价格被政府严格操控着，不说是操控自如，也是有绝对的 控制力。因为政府掌控着土地、银行汇率等房地产的关键要 素。我觉得在政治稳定期间，房地产泡沫不会破裂！
4、加强金融监管力度，合理引导资 金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增 强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模 的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶 性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加 强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金 流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外 债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。 推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出 的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资 本。
3、 强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不 合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量 和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控 制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大 规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。 要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、 占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交 易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立 即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行 为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
四、如何预防房地产泡沫的产生
1、加强对房地产市场的宏观监控和管理 2、 建立全国统一的房地产市场运行预警预 报制度 3、 强化土地资源管理 4、加强金融监管力度，合理引导资金流向
1、加强对房地产市场的宏观监控和管理
（1）首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据 收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基 本适应，不至于过多积压； （2）其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过 分炒高楼市，使房地产泡沫剧增； （3）调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产， 同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行 业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
2、建立全国统一的房地产市场运行 预警预报制度
加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市 场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做 出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导 市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房 地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业 进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房 地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改 善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地 防止房地产"泡沫"的产生
1.房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降
2.需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅 增加，国内外资金大量进入
3、供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高
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4、土地稀缺
（1）土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产 生的基础。 （2）由于土地的有限性，从而使人们对房地 产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。 （3）我过处于经济发展时期，基础建设和房 屋建设有很大的市场，吸引着很大的资金前 来投资。房地产交易十分火爆，加上人们对 经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷， 炒作房地产，使其价格狂涨。
3、生产和消费危机
1、房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业 财务营运逐渐陷入困境 2、地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产损失。企业收 益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减 少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶 化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工， 即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员 3、地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于 经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度 的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以 防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
4、引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒 闭，失业人数剧增。房地产泡沫是发生于1923年—1926年 的美国佛罗里达房地产泡沫（Property Bubbles)，这次房 地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国 为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二 次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代 初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产 泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有 走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战 败”。
随着温州房价的继续下跌，上海易居房地产研究院高级评论 员杨红旭则向记者表示：“目前，温州正处在三重危机之中。一是 民营经济危机，二是民间高利贷泡沫，三是楼市危机。三者是相互 联系的，一荣俱荣，一损俱损。”可见温州的经济处在风雨飘摇之 中。温州制造业日渐萎缩。，就在温州信贷危机不久，就有消息爆 出：因涉民间借贷，鄂尔多斯一房地产老板自杀，其商业伙伴遭追 捕，此前三起亿元非法集资案正在侦办。一时间，鄂尔多斯也处于 疯狂民间借贷的整顿气氛中，至此，鄂尔多斯政府相关部门已将抗 风险能力一般的融资大户列入重点监控，以防事态进一步恶化。， 温州民间所积累的信贷量远远超过相关部门所统计的千亿元，其中 大规模进入了房地产市场。而这部分资金绝不可能在半年或几个月 内被消化掉，换言之，温州很难在短期内恢复元气。赚钱有风险， 投资需谨慎！
最新统计显示，8月份中国70个大中城市中，新建商品住宅价格同 比上涨的有69个，最高涨幅为19.3%。其中，房价同比价格唯一下降 的城市就是温州，降幅达2.3%。事实上，自2011年8月以来，温州房 价已连续24个月同比下降。2012年底数据显示，和2011年同期相比， 温州地区规模较大的企业出现停产、减产情况的高达60%。2013年， 减产停产现象并没有缓解，甚至比2012年还要严重。为什么温州走在 改革开放前沿的一个弄潮儿，今天会变成这样的情况、其中又有怎么 的经济规律、让我们通过下面的讲解，能让大家更明白。