房地产经济学讲义PPT课件第2讲 土地与土地使用制度名师教学资料
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• ② 土地使用权：指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的权利。指非农业建设用地的 土地所有权，又称“基地使用权”。
• ③ 地役权： • 包括：
为了土地的便利使用而使用他人土地的权利； 为自己土地通行方便而在他人土地上修造道路的物权（积极邻地利用权）； 为自己土地眺望方便而限制他人土地建立建筑物的物权（消极邻地利用权）； 双方约定而产生地役权。
第2讲 土地与土地使用制度
1
重点内容
• 土地概念、特性 • 土地在房地产产业中的地位和作用 • 中国土地使用制度的变革 • 城市土地资源利用特点及配置 • 城市土地使用制度的类别 • 城市土地利用规划的内涵、作用、原则和内容
2
一土地
• 土地概念：
•
对土地（land）:土地是由陆地表面各种自然环境因素，包括地形
• ④ 相邻关系：相邻近的建筑物及土地所有者或使用者之间，在对各自所有或使用的不动产行使所有 权或使用权时，相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。
• 和地役权不同之处：a、由法律直接规定而非双方约定；b、不需进行产权登记。
8
• ⑤ 抵押权：债权人对于债务人或第三人提供的，作为债 务担保的不动产，于债务人不履行债务时，就其卖得价有 优先受偿的权利。
本和收益状况确定用地区位和面积。
•
15
• 通常是以某种方式为主，以其他方式为辅。 • • 私有制为基础的市场经济体制下，通常以市场配置为
主，政府也有一定程度的干预和调节。土地所有制为 公有制且实行计划经济体制时，则土地通常以行政配 置为主，而在实行市场经济体制后，也逐渐转向市场 配置为主。 • • 中国当前：主要通过征收土地使用费、土地出让金等 土地有偿使用的机制调节土地资源的配置，促进土地 资源的节约、集约利用。 • 市场方式配置土地资源的另一重要方面在于建立完善 的土地价格体系，以市场供求为基准合理确定地价标 准。由于土地资源配置对宏观经济总量平衡和结构平 衡至关重要，因而政府仍然必须积极干预，加强宏观 调控，发挥应有的主导作用。
• 2010年2月1日，紧挨黄浦江、十六铺与城隍庙之间被用作临时停车场的一块地（8－ 1号，45471.9平米）被上海证大房地产有限公司以92.2亿元标下，创下近年来楼板价 峰值：34148万元/平米。
• 7个月后，同样位于黄浦江沿岸的E18地块(9-3)，由香港地产大鳄九龙仓以48.28亿元 拍下国内住宅楼面价的新高——35490元/平米。业内人士坐三望五，纷纷认为上海 滩当下楼板价的合理区间在4－5万元/平米。
• （二）土地在房地产业中的作用 • 1.促进土地资源合理配置，提高企业效益 • 2.土地区位选择决策是房地产企业成功的关键 • 3.土地政策是房地产宏观调控的重要手段
7
##土地产权类型
• ① 土地所有权：指特定土地的所有权人在法律的范围内，对特定土地所拥有的占有、使用、收益、 处分、排除他人干涉的权能。土地所有权中的部分权力可在不丧失所有权的情况下，从中分离予以 让与。
• 但目前该项目叠加别墅售价为35000元-50000元/平方米。
• 上海新城地产以9.536亿拍下的嘉定南翔地块，楼板价高达13199元/平方米，2011年 底推出新城公馆特价房源100套，从原来单价每平方米2.6万元到2.8万元，直降6000 元到7000元。
• 嘉定地王项目常发豪庭国际，最低价11588元/平方米比楼面地价还要低。2009年常 发集团拍得该地块时的楼面价高达12076元/平方米。截至8月20日，上海网上房地产 显示项目仅成交61套
5
土地的经济特性
1．土地的稀缺性 2．土地的区位可变性 3．土地的报酬递减性 4.土地经营的垄断性
6
二土地在房地产业中的地位和作用
• （一）土地在房地产业中的地位 • 1.土地在房地产开发中居于基础性的地位 • 2.土地市场是整个房地产市场中的基础性市场 • 3土地的权属关系是房地产基本经济关系
3
土地的双重属性
• • 土地的基本特性:即自然特性和经济特性。
• 自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有 的，与人类对土地的占有和利用状态无关。
• 经济特性是在人类利用土地过程中产生的。是人 类社会的各种经济关系在土地方面的反映。
4
土地的自然特性
• 1土地总量的有限性 • 2土地区位的差异性 • 3.土地位置的固定性 • 4.土地使用的耐久性
14
土地资源的配置方式
• 土地资源配置的方式:行政配置和市场配置。
• 所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，
安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者。
•
市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场
方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供
求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成
地貌、气候、土壤、地下水和植被等相互作用所形成的历史自然综合
体。
•
它是地球陆地表面大气对流层以下，地下水作用下限以上，包括
地质、地形地貌、气候、地表水和地下水、土壤和植被等各种自然环 境因素相互作用共同发展所形成的历史自然综合体。
• 在这个历史自然综合体中，地学因素是极其重要的。土地具有四维 特性，地表平面的变化、垂直方向的变化（空间三维）和随时间的演 替。
• 2009年被刷新：一位匿名买家以9100万的价格买下位于古北臻园的一栋七百多平米 的别墅，按产权面积算，成交价达19万元/平米。
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四城市土地资源配置
• 一、土地资源合理配置的重要性
• （一）集约高效利用土地 • （二）有利于节省社会成本 • （三）是城市功能布局合理化的基础性条件 • （四）是发挥城市集聚效应的前提 • （五）是城市生态环境建设的迫切要求
• ⑥ 所有权：指所有者对其所有的土地享有的占有、使用、 收益、处分的权利。
• ⑦ 不动产租赁权：指土地所有权人及使用权人，出租给 承租人并收取租金的权利。
• ⑧ 典权：指支付典价，占有他人不动产为使用收益的权 利。（典权人、出典人、典物、典价）
• ⑨ 共有：是指两个或两个以上的权利主体，共同享有同 一个不动产所有权的法律状态。
9Biblioteka Baidu
三城市土地的性质
（一）城市土地利用的集聚性 （二）城市土地利用的高成本性 （三）城市土地利用的高冲突性 （四）城市土地利用的综合性
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## 高成本
• 2009年的上海地王中，还有两个项目面临销售困境。中建以37.2亿元拍下的新江湾 城现中建大公馆地块，楼板价为32484元/平方米，一举成为当时“全国单价地王”，
• ③ 地役权： • 包括：
为了土地的便利使用而使用他人土地的权利； 为自己土地通行方便而在他人土地上修造道路的物权（积极邻地利用权）； 为自己土地眺望方便而限制他人土地建立建筑物的物权（消极邻地利用权）； 双方约定而产生地役权。
第2讲 土地与土地使用制度
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重点内容
• 土地概念、特性 • 土地在房地产产业中的地位和作用 • 中国土地使用制度的变革 • 城市土地资源利用特点及配置 • 城市土地使用制度的类别 • 城市土地利用规划的内涵、作用、原则和内容
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一土地
• 土地概念：
•
对土地（land）:土地是由陆地表面各种自然环境因素，包括地形
• ④ 相邻关系：相邻近的建筑物及土地所有者或使用者之间，在对各自所有或使用的不动产行使所有 权或使用权时，相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。
• 和地役权不同之处：a、由法律直接规定而非双方约定；b、不需进行产权登记。
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• ⑤ 抵押权：债权人对于债务人或第三人提供的，作为债 务担保的不动产，于债务人不履行债务时，就其卖得价有 优先受偿的权利。
本和收益状况确定用地区位和面积。
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• 通常是以某种方式为主，以其他方式为辅。 • • 私有制为基础的市场经济体制下，通常以市场配置为
主，政府也有一定程度的干预和调节。土地所有制为 公有制且实行计划经济体制时，则土地通常以行政配 置为主，而在实行市场经济体制后，也逐渐转向市场 配置为主。 • • 中国当前：主要通过征收土地使用费、土地出让金等 土地有偿使用的机制调节土地资源的配置，促进土地 资源的节约、集约利用。 • 市场方式配置土地资源的另一重要方面在于建立完善 的土地价格体系，以市场供求为基准合理确定地价标 准。由于土地资源配置对宏观经济总量平衡和结构平 衡至关重要，因而政府仍然必须积极干预，加强宏观 调控，发挥应有的主导作用。
• 2010年2月1日，紧挨黄浦江、十六铺与城隍庙之间被用作临时停车场的一块地（8－ 1号，45471.9平米）被上海证大房地产有限公司以92.2亿元标下，创下近年来楼板价 峰值：34148万元/平米。
• 7个月后，同样位于黄浦江沿岸的E18地块(9-3)，由香港地产大鳄九龙仓以48.28亿元 拍下国内住宅楼面价的新高——35490元/平米。业内人士坐三望五，纷纷认为上海 滩当下楼板价的合理区间在4－5万元/平米。
• （二）土地在房地产业中的作用 • 1.促进土地资源合理配置，提高企业效益 • 2.土地区位选择决策是房地产企业成功的关键 • 3.土地政策是房地产宏观调控的重要手段
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##土地产权类型
• ① 土地所有权：指特定土地的所有权人在法律的范围内，对特定土地所拥有的占有、使用、收益、 处分、排除他人干涉的权能。土地所有权中的部分权力可在不丧失所有权的情况下，从中分离予以 让与。
• 但目前该项目叠加别墅售价为35000元-50000元/平方米。
• 上海新城地产以9.536亿拍下的嘉定南翔地块，楼板价高达13199元/平方米，2011年 底推出新城公馆特价房源100套，从原来单价每平方米2.6万元到2.8万元，直降6000 元到7000元。
• 嘉定地王项目常发豪庭国际，最低价11588元/平方米比楼面地价还要低。2009年常 发集团拍得该地块时的楼面价高达12076元/平方米。截至8月20日，上海网上房地产 显示项目仅成交61套
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土地的经济特性
1．土地的稀缺性 2．土地的区位可变性 3．土地的报酬递减性 4.土地经营的垄断性
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二土地在房地产业中的地位和作用
• （一）土地在房地产业中的地位 • 1.土地在房地产开发中居于基础性的地位 • 2.土地市场是整个房地产市场中的基础性市场 • 3土地的权属关系是房地产基本经济关系
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土地的双重属性
• • 土地的基本特性:即自然特性和经济特性。
• 自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有 的，与人类对土地的占有和利用状态无关。
• 经济特性是在人类利用土地过程中产生的。是人 类社会的各种经济关系在土地方面的反映。
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土地的自然特性
• 1土地总量的有限性 • 2土地区位的差异性 • 3.土地位置的固定性 • 4.土地使用的耐久性
14
土地资源的配置方式
• 土地资源配置的方式:行政配置和市场配置。
• 所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，
安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者。
•
市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场
方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供
求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成
地貌、气候、土壤、地下水和植被等相互作用所形成的历史自然综合
体。
•
它是地球陆地表面大气对流层以下，地下水作用下限以上，包括
地质、地形地貌、气候、地表水和地下水、土壤和植被等各种自然环 境因素相互作用共同发展所形成的历史自然综合体。
• 在这个历史自然综合体中，地学因素是极其重要的。土地具有四维 特性，地表平面的变化、垂直方向的变化（空间三维）和随时间的演 替。
• 2009年被刷新：一位匿名买家以9100万的价格买下位于古北臻园的一栋七百多平米 的别墅，按产权面积算，成交价达19万元/平米。
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四城市土地资源配置
• 一、土地资源合理配置的重要性
• （一）集约高效利用土地 • （二）有利于节省社会成本 • （三）是城市功能布局合理化的基础性条件 • （四）是发挥城市集聚效应的前提 • （五）是城市生态环境建设的迫切要求
• ⑥ 所有权：指所有者对其所有的土地享有的占有、使用、 收益、处分的权利。
• ⑦ 不动产租赁权：指土地所有权人及使用权人，出租给 承租人并收取租金的权利。
• ⑧ 典权：指支付典价，占有他人不动产为使用收益的权 利。（典权人、出典人、典物、典价）
• ⑨ 共有：是指两个或两个以上的权利主体，共同享有同 一个不动产所有权的法律状态。
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三城市土地的性质
（一）城市土地利用的集聚性 （二）城市土地利用的高成本性 （三）城市土地利用的高冲突性 （四）城市土地利用的综合性
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## 高成本
• 2009年的上海地王中，还有两个项目面临销售困境。中建以37.2亿元拍下的新江湾 城现中建大公馆地块，楼板价为32484元/平方米，一举成为当时“全国单价地王”，