楼盘营销方案

凝聚人文与品牌合力，构建良性循环系统
品牌 良 性 循 环
品 牌 管 理
人文 客户
营销
目标市场分析及定位
目标人群定位
•教师、作家、书法家等
文化人士 高端人群
• 少数带动多数 •希望享受生活
· •拟改善原有居住条件的居民
•企业、个体私营老板
•自住为主，投资为辅
企事业人员
•政府机关 •年龄层次为30—55岁
项目文化品牌创新
6 环宇阁的三大基本文化品牌要素
人文是品牌 绿色是品牌
智能是品牌
项目服务体系创新
-古文化展览馆 -大型书画展
-亲子奇趣乐园 -宠物乐园 -商业街
-少儿会所 -老年艺术团 -园区运动中心
-家庭宴会 -绿色建筑展览基地
-中医养生馆
项目营销推广策略
项目营销推广
推广前阶段 推出阶段 推广后分期推广
文化品牌 文化品牌
体验住宅 享受生活
绿色生活 智能建筑
项目营销推广策略
建筑风格创新 理念与现代化创新
项目设计理念创新
产品创新
空间布局设计
户型设计创新
项目视觉识别系统
项目产品创新
项目产品创新
项目产品创新
项目文化品牌创新
1 人文文化 1、设立古文化展览区。 2、通过文化服务体系中的少儿会所、老年人艺术团 的设立，整体促进人文文化的贯彻和实施。 3、广场音乐为幽雅的中国古典乐曲，使人们在忙碌 的生活中找到心中的一丝宁静。
广蓝房地产
楼盘营销策划方案
项目介绍
广蓝房地产将在常州推出首个以“环宇绿色，智能节 能”的设计理念与空中排屋特色有机集合的自然与文化社 区，名为：“环宇阁”。 环宇阁所在拱墅区传承千年古城文化，如今公共配套 设施更是一应俱全，遂其独特的地理位置与人文韵味将使 “文化拱墅”的理念与环宇阁的文化内涵完美结合。
广 告推广 — —推售 作用 — —形象 塑造
感性推动
限 量发售 制 造轰动 羊群心 理
现 场促进 — —售楼 路线 — —展示 中心 — —现场 包装及 绿化 制 造反应 — —软性 前期渗 透 — —气氛 制造
项 目奠基 典礼 — —庆典 — —抄作 — —新闻
项目营销推广
付 款方式 — —不同 目标客 层面 — —一次 性付款 — —建筑 分期 — —银行 按揭
物业类型：普通住宅 2．金风大院 地 址：拱墅区拱宸桥西
开 发 商：瑞都房地产开发有限公司 物业类型： 普通住宅
3．飞燕园 地址：拱墅区运河畔 开发商： 名城左岸房地产开发有限公司 物业类型： 普通住宅
SWOT分析
南北皆宜 建筑智能化
绿色建筑
项目优势
交通便利
空中排屋
物业层次高
SWOT分析 项目劣势
项目文化品牌创新
3
绿色建筑
1、绿色建筑参观会——辅以各家庭间的文化教育 主题交流。 2、绿色建筑概念宣讲会——每季度举办一次，通 过宣讲以让社区人民了解绿色建筑、绿色理念。
项目文化品牌创新
4 品味住宅 品位生活
1．具有艺术美的建筑品味，体现一系列细微的、 在自然流露的品质； 2．“实用时代”追求房子的安全、实用；“发 展时代”追求房子的华贵、典雅； 3．标志是细节的尽善尽美，有文化、有个性、 得体的、适合的、有艺术感的住宅
——建立 项目知 名度 ——建立 总体形 象 ——创造 品牌价 值 ——营造 迫切心 理 ——深化 项目知 名度 ——突出 总体形 象 ——创造 轰动效 应 ——促进销售 ——保持 项目知 名度 ——加深 项目形 象 ——建立 品牌概 念 ——确立口碑 ——促进 销售并 形成良性循环
项目营销推广
市 场目 标 感 性推 动 理 性推 广 会 员 VIP 卡及 与各 商业连动的折 扣卡 联 合推动 现 场演示 — —智能 化设施 演示 — —直引 水设施 说明会
政府机关人员
•大中型企业中高收入者 •第二次置业人士
需要文化底蕴高收入者
项目产品定位
绿色建筑
智能建筑
环宇阁，时刻沉浸于中华 文化的积淀与熏陶，打造出一 个文化底蕴社区。其以现代智 能、绿色建筑与传统文化说结 合，构建环境品质高、建筑特 色强、人文气息浓郁的居住景 区和人文住区。
人文建筑
品牌文化定位
促销活动五： 工信地产文化 节
预热推广期
引爆推广期
开盘强档期
结顶冲刺期 持续保温期
现房扫尾期
广告策略
广告策略
广告策略
环宇阁
绿色建筑
智能建筑
从醉翁之意不在酒， 在乎环宇之间也。 环宇之乐，得之心而寓之酒也！
人文建筑
谢 谢
Байду номын сангаас
促销活动二： 直接降价
促销活动一： 促销活动三： 公关直销活动 媒体交流见面 促销活动二： 会 减首付 促销活动四： 促销活动三： 利用交楼入伙 房产中介促销 的时机树立本 项目的口碑 促销活动一： 促销活动一： 团购 先租后卖 促销活动二： 免费送礼
促销活动一： 深度优惠活动 促销活动二： 佳节促销活动
价 格策略 — —低开 高走 — —稍低 于市场 预期 — —逐步 提升
地 理宣传
理性推动
— —升值 潜力 — —地利 交通 — —配套 设施
物 业管理 — —专业 物业管 理 — —管理 软硬件 — —服务 承诺
质 量见证 — —精心 选材而 非昂贵 — —装修 品质 — —施工 质量
项 目落成 后保证 — —附属 配套设 施落成 日保证 — —入学 保证 — —住宅 质量保 证
营销推广项目周期规划
阶段 预热推广期 引爆推广期 开盘强销期 持续保温期 结顶冲刺期 现房扫尾期 预计销售率 0 1—25% 26—40% 41—60% 61—85% 基本销售完（95%）
项目营销推广
促销活动一： 无理由退房 促销活动一： 内部员工价 促销活动二： 保价计划 促销活动三： 试住促销 促销活动四： VIP客户活动
项目简介
环宇阁所在：
建筑密度：30%
绿化率：50%
建筑面积：125000㎡
总占地面积：6000㎡
商铺面积：约23000㎡
住宅面积：约150000㎡
市场分析
开发规模增长，速度 放缓
价格起伏，下行趋势 明显
供需矛盾突出，压力 巨大
竞争者分析
1．世大社区 地 址：城北上塘路高架巨州路下桥口西侧
开 发 商：浙江金纬房地产开发有限公司
项目文化品牌创新
5 久违的自然，在城市复兴
1．阳光的，灿烂的，多彩的——一种愉悦心境，或是一 种健康的生态的生活方式。 2．新时代住宅——产品良好的采光通风条件，体现空间 艺术美； 新时代住宅——人与人之间良好的互动，注重热爱生活的 社区文化； 新时代住宅——为人们创造积极精神，为人们提供健康的 精神家园； 3．文化自然社区倡导——追求天人合一的和谐居住环境 及人文文化的渲染
智能化管理体系 与经营机制先前 一步完善与跟进 ，配套的智能化 着实体现人性化 的一面。
本社区采用智 能建筑与绿色 建筑结合，充 分发挥“以人 为本”的理念 。
SWOT分析 项目威胁
SWOT分析总结
常州楼市 本案条件
环宇阁 具有较强的竞争优势和市场潜力
文化建设 品牌建设
工智能建筑、绿色环保、以人为本、健康持续 体验住宅，享受生活
1
SWOT分析 项目前瞻
理念前瞻
地域前瞻
文化前瞻
服务前瞻
临近处有大型 文化产业园，工 信风雅乐府这一 楼盘的设计比较 符合文化产业园 人群的口味
文化内涵。 方案目标可以细 分概念清晰明了， 广告诉求重点明确。 通过有效的营销 推广计划，把开发 商的品牌形象、产 品形象淋漓尽致地 表现出来。