xx楼盘销售计划书

绵阳“两弹一星”销售计划书

项目概况

第一节项目区位分析

一、区位

本项目所在地为位于四川绵阳游仙区南侧，距绵阳市中心地带约3公里。地处芙蓉汉城旁，其距离成都市约120公里。绵阳市位于四川省西北部，是全国的科技城市，以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了绵阳市鲜明的地域特色。

本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是未来的热点——绵阳市高科技中心，具有较好的升值潜力。

二、经济指标（规划指标）

1、5D电影院，单场可供150人左右观看，每天可接待观众1.2万人次；

2、风洞，一次性可供5人使用，每天可接待游客400人次；

3、原子弹、计算机、长虹现代科技展览博物馆，每天吞吐游客量1万人次；

4、停车场，每天吞吐车辆1000辆；

5、附近配套餐饮设施：老房子酒楼等大型酒楼。

第二节项目SWOT分析

一、优势（S）

1、自然环境

本项目地处绵阳市游仙区南侧，是绵阳市政府规划的未来科技城代表地之一，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于绵阳市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，无污染源，空气质量佳。

2、交通环境

本项目位于芙蓉汉城侧，来往多条线路公交车途经此处通往市中心及乡镇。道路环境佳，是各大旅行社途径绵阳通往各旅游景点的必经之路。绵阳交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。261公里的城市道路和宝成铁路、成（都）绵（阳）高速、绵（阳）广（元）高速、绵卜）重（庆）高等级公路以及5条通往县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通运输网络。已建成通航的绵阳南郊机场是目前距离九寨沟最近的民用机场。已开通了至北京、上海、广州、深圳、海口、武汉、重庆、西安、贵阳等全国各主要城市的航班。

3、城市配套

绵阳城市基础设施比较完善，通讯网络发达，水电气供应充足。垃圾实现无害化处理，空气质量优良，城市绿化覆盖率达到32.48％。已建成海关、检验检疫等涉外机构，开通了二类铁路口岸。设立了西部地区第一家公共保税仓库。先后被命名为全国文明城市、全国卫生城市、全国造林绿化十佳城市、全国园林绿化先进城市和联合国改善人居环境示范城市，目前正在争创国家环境保护模范城市。绵阳城市文化设施比较完善，有藏书32万册的绵阳图书馆和建筑面积达2万平方米的绵阳博物馆。

4、项目市场环境

本项目由三个经营点构成，其中风洞经营点为全亚洲第一，科技博物馆为全国第一，5D电影院为西部第一。绵阳是国家重要的国防

军工和科研生产基地。拥有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心等国防科研院所18家，西南科技大学等大专院校7所，长虹、九洲、国家级技术中心2个，双马、东材等省级技术中心8个，有长虹、九洲、双马、华晨、华润、双汇等大中型骨干企业50家，国家级高新技术产业开发区、科教创业园暨西南科技大学国家大学科技园、经济技术开发区、现代农业科技示范区、南郊工业园、游仙经济试验区等开发园区6处，各类科研和工程技术人员10万人，两院院士25名，享受政府特殊津贴有突出贡献的专家800多名。在许多重要科技领域聚集着大量高层次人才。

二、劣势（W）

1、项目配套设施

虽然本项目具有良好的人文环境资源，但是项目除了三个独立的经营点之外，其余配套设施不完善，例如：高星级酒店、旅游景点、大型超市等；游客来科技博物馆通常只能参观这个项目，旅程将会显得单调。

2、项目品牌

项目虽然拥有三个“第一”的头衔，但在本地属新兴项目缺乏本地市场品牌和外地市场知名度，这对将来项目的整体营销产生较大影响，肯定将导致销售成本及宣传成本的增加。

3、交通状况

虽然通往项目的道路路况良好，但离绵阳火车站、绵阳车站、绵阳机场仍然有一定的距离，而从这三个旅客集散地通往本项目所在地的公交车还是不多。

三、机会点（O）

1、政府规划开发利好因素

中共中央办公厅、国务院办公厅制定了《2004-2010年全国红色旅游发展规划纲要》，省委书记张学忠、省长张中伟同志于2005年年初提出了要抓住国家发展红色旅游的契机，大力发展我省的红色旅游，除要继续搞好以将帅故里游为代表的红色旅游线路外，还要深入挖掘我省红色科技旅游资源，着力打造具有唯一性、特色性和时代性，具有吸引力和感染力的“两弹一星”红色科技旅游基地。省委省政府提出的建设具有吸引力和感染力的“两弹一星”红色科技旅游基地，符合该市旅游发展总体规划，是四川省红色旅游发展思路的延伸。

在绵阳建两弹一星科技博物馆具有地域、区位、资源优势。两弹一星、风洞试验创业、发展与领先史、计算机发展史、长虹现代工业生产等方面在省内乃至国内科技博览方面具有唯一性和特色性。

根据绵阳市委、市政府打造六大精品旅游区的精神, “两弹一星”科技博物馆属我市六大精品旅游区之一，该项目是绵阳红色工科旅游的优势所在，它的建成将成为绵阳旅游的一大亮点，具有较大的社会效益和现实意义，符合我该旅游发展总体规划。

2、客户资源充足

因为项目所在地的绵阳是西部重要的交通枢纽，所以这个项目将会迎接到来自全国、全川各地的游客。多年来科技展览的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的精神需求，为中高档精神物资的供求积累了大量的客户资源。

3、科技开发区汇聚了人气

绵阳市科技开发区及地产开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而来带人气的上升，而本项目开发周期估计完全

可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

四、风险（T）

1、市场因素

从目前绵阳市的市场看，项目目前暂时没有任何可比性及参照性。按我们的开发周期测算，一旦其他附近城市清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿，那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

2、自身因素

本项目由于没有任何知名度及品牌效应，导致客户暂时无法选择这个项目作为观光，如果在营销过程中不能有效地把握形象——品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。

五、综合分析

从市场调研结果分析，本项目的优劣势比较来看，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的项目，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给——需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。

定位策略

第一节定位要素分析

本项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的绵阳，打出“科技博物馆”的招牌，来填补绵阳科技展览的市场空白，以前卫的装修风格及展出独一无二产品为强势卖点，并以具有“高科技+新看点”