销售部年度工作总结及规划

销售部年度工作总结及规划

世纪东方城住宅产品（户型）定位报告

——中原地产代理（深圳）有限公司

我们的目标

在常住人口387万，GDP 1290乙元（20XX年），处于珠三角二线城市地位的地级市——惠州。

建设一座地处CBD核心，建筑面积达17万平米的高尚住宅项目。不仅是项目自身的建设和运营，而且是打造水口新城市名片，加快片区城市化进程的需要。

如何打造本项目的高端住宅？什么样的户型定位才能既吻合项目整体定位又保障销售率与入住率？

我们的目标是：

打造水口片区CBD新城市豪宅。

CHINA

CENTRAL

PLACE

、八

前言

打造水口片区CBD新城市豪宅

东方二期住宅经济指标

总建面:170141 平方米

占地:42200 平方米

容积率:21>.49

密度:30%

建筑限高:70 米

世纪东方城项目鸟瞰图

报告思路

选取同属性的

项目作为样本

以其户型配比为基准值

根据惠州城市特点+ 项目属性及惠州客户特征决定的户型段进行修正

最终的户型定位

修正

定位

客户属性的研究，确定他们各自的置业需求项目属性及其对应的客户的确定

目标的确定

CHINA

CENTRAL

PLACE

目录

一、我们的目标？

二、本项目属性及客户特征及其置业需求？

2.1 豪宅客户属性的确定

2.2 本项目客户特征及其置业需求

三、户型定位

3.1 案例借鉴

3.2 户型定位推导

3.3 户型配比定位

我们的目标

惠州豪宅的发展历程——已步入了多元化的成熟期，豪

雅居乐白鹭湖领衔郊区宅、富力丽港中心代表了惠州当前城市豪宅的最高度

20XX 年

20XX 年

20XX年

20XX年

20XX年

蓝波湾

金山龙庭

公爵小镇

润园

合生国际新城

东方威尼斯一期

[ 起步期]

[ 发展期]

[ 成熟期]

合生帝景湾

富力丽港中心

20XX年

雅居乐白鹭湖

价格

独栋别墅15000元/ m

联排别墅5000元/ m2独栋别墅15000元/ m

联排别墅7000元/ m2

雅居乐白鹭湖

联排别墅9000元/ m

洋房5000元/ m

独栋别墅22000元/ m

小联排：16000元/ m

12000元/m

7000—10000元/ m

类比深圳、广州、香港——本项目属于城市主流豪宅

我们的目标

顶级豪宅

高端豪宅

主流豪宅

中规模

面向个别人

超越城市价格体系

深圳: 华侨城天麓

（08年：70000元/ m）

深圳：红树西岸（08年4.5万/ m、波托菲诺（05年：3万元/ m）中小规模

面向少数

城市均价的4 倍

中大规模

多数人进入

城市均价的2 倍

本案

合生国际新城

万林湖山水华府

CHINA CENTRAL

PLACE 目录

一、我们的目标？

二、本项目属性及客户特征及其置业需求？

2.1 豪宅客户属性的确定

2.2 本项目客户特征及其置业需求

三、户型定位

3.1案例借鉴一一华润中心•华润幸福里

3.2 户型定位推导

3.3 户型配比定位豪宅属性的确定五大资源是构成豪宅的必备要素，豪宅产品往往兼具三种以上要素本项目兼具：1）城市资源；2）地块资源；3）品牌资源；4）自然资源自然资源

人文资源城市资源地块资源豪宅标准

品牌资源

本项目：同时具备城市资源、地块资源

深圳华润幸福里：城市核心

惠州雅居乐白鹭湖：白鹭湖

万林湖以及山水华府

深圳华侨城：人文名胜

深圳万科第五园：超级品牌

资源一一豪宅属性一一主力客户一一需求产品的因果关系豪宅属性的确定

城市资源

自然资源

核心资源

豪宅属性

城市资源型豪宅

自然资源

地块资源

郊区资源型豪宅

城郊资源

地块资源

城郊资源型豪宅

资源要素决定项目属性典型项目

帝景湾、丽港中心

香蜜湖一号、中信红树湾雅居乐白鹭湖

万林湖以及山水华府

客户特征性

传统主力豪宅客户

+ 顶级富豪

传统主力豪宅客户

+ 顶级富豪

传统主力豪宅客户

+ 外来新贵

产品特征

主力：19>44—260 m2

少量：顶层复式

主力：别墅+ 小套型公寓+

大平层洋房

少量：超大独栋别墅

户型经验：

主力：90—185 m

少量：190 m以上大平面

本项目属于城郊资源型豪宅属性豪宅属性的确定城市资源：

水口CBD核心、日渐完善的市政配套

高尚的居住版图

地块资源：大型类城市综合体, 酒店配别墅加高层的规划

核心资源

本项目特有的豪宅属性= 城市资源型豪宅+项目综合商业性价值综合性的商业价值

城市资源型豪宅

本案豪宅属性的多元复合性传统豪宅客户+

外来新贵及未婚新贵，追求生活便利

和长期投资