中国文创产业园发展图谱

随着时代变迁、社会发展，原建筑物逐渐丧失原有的产业功能、与城市规划不一致，因而对其重新调整是经济发展过程中的正常现象。早期在城市中心兴建的厂房，这我国文化创意产业园区的建设相对于国外地区起步较晚。从2000年到2002年底，全国仅建成48个园区。经过十年发展，园区数量在2012年时，达到1457个。随后出现爆发式增EGION

区 域

产业基地、798艺术区等。

天津市已形成文化产业集聚区，拥有如中新生态城国家级动漫产业基地、平区6号院创意产业基地和3526创意工场等。

随着我国经济的发展，文化创意产业园作为文化产业发展的重要载体与平台，在城市更新及产业结构调中整发挥着重要作用。在国家政策的鼓励下，文化创意产业园发展迅速，呈现出集聚化的特点，且正在探索新的发展方向。

■ 文／ 张 鸿

中国文创产业园发展图谱

FOREIGN INVESTMENT IN CHINA

中国外资Issue6 2018

集团、大芬油画村、腾讯等国家级文化产业示范基地。

从商业模式来看，目前，文创园的商业模式主要分为3种，分别为房屋租赁导向、委托运营导向和投资孵化导向。

房屋租赁导向。文创园支付租金给业主，整体租赁原厂房或写字楼。然后通过设计改造提升原物业价值后，出租给不同租户，赚取租金差价。

委托运营导向。通常由房屋业主方出资，对园区进行改造投资，再委托经验丰富的园区运营商对园区进行管理。在该模式下，园区运营商弥补了业主方缺乏园区管理经验的短板，而业主方也降低了运营商建设开发园区的资金投入，双方各展所长，以达到共赢。

投资孵化导向。文创园对入驻的中小企业进行股权投资，并获得投资收益。这一模式下的文创园，通常除了提供资金支持外，还会为入驻企业提供创业融资服务。而这一模式最大的问题是风险性大、盈利周期较长、要求文创园有一定的现金流。

从盈利模式来看，我国文创园区的盈利模式取决于收入来源，主要分为如下4种：物业租赁收入。租金是文创园区重要收入来源，而租金收入的多少取决于当地经济发展情况、软硬件设施设备情况以及文创园区所在的地理位置。

活动策划收入。作为平台，文创园区帮助其园区客户、外部企业等组织和策划相关的文化活动，从而获得相应的收入。

项目投资收入。文化园区可以借助自身的平台优势以及对文科创企业的认识，投资园区内某些具有发展前景、有盈利能力的企业，投资这些企业的单个项目。文化园区可以通过房屋使用权、现金、资源公共文化设施等方式对企业进行投资。

其他服务性收入。文化园区根据自身的园区定位，结合入驻企业的特点和需求，为其提供有针对性的增值服务，从而获取服务性收入。如为入驻企业提供人才招聘、公司注册等服务而取得的收入，为时装秀、网络游戏等文化产品举行新闻发布会、宣传等而获得的市场服务收入等。

随着我国对文创产业发展重视,文创产业园的发展速度也随之加快。虽然部分文创产业园区产业集聚效应明显，成为我国文化

产业发展的“助推器”，但在园区运营上仍

面临着诸多风险。

园区定位风险。文化创意产业园区的定

位是指确定目标客户的类型、行业以及范围

等。作为实现租赁价值增值的重要环节，定位

的准确性将直接影响园区设计、改造施工、招

商活动的效果，进而影响园区的盈利能力。

城市规划调整风险。在经济发展过程

中，如果承租运营的建筑因为城市规划调整

而发生如被征用、拆除、改变用途等问题，

使租赁行为无法继续，这将对承租方公司的

盈利能力造成不利影响。

出租方违约风险。园区运营方通常采用

“承租运营”模式对产业园区，尤其是创意产

业园区进行定位改造和运营管理，运营方并不

拥有租赁物业的所有权，因此获得建筑的承租

权或者经营权是运营方获得租赁收入和物业管

理收入的前提。随着地区经济发展、周边土地

用途的改变、以及出租方经营状况的变化等，

存在出租方违约的风险。出租方违约行为将对

公司的经营造成不利影响。

项目无法按期交付风险。文创园区承

租方通常以租赁方式取得老旧工业厂房、办

公楼等既有建筑的经营权。在项目交付过程

中，这些老旧工业建筑的业主方可能面临员

工安置、生产经营场所搬迁、现有客户搬迁

赔偿等问题。如果相关问题不能够如期解

决，将可能导致文创园区承租方面临项目无

法按期交付的风险。

文创产业园发展趋势

1. 由传统孵化向知识产权型发展

“十三五”时期，是我国由知识产权

大国向知识产权强国迈进的重要时期。文化

创意产业园区作为产业发展的风向标，将积

极构建文化企业服务的知识产权运营服务体

系、推进知识产权运营公共服务平台的搭

建、开发知识产权投贷、投保、投债联动等

新产品、探索知识产权股权化、证券化的道

路。文创园在推进园区文化企业综合运用专

利、版权、商标等知识产权手段打造自有品

牌，加强其竞争力。

2. 由创意型向智慧型发展

2016年12月20日，《新型智慧城市评

价标准》出台，“智慧产业园”成为最佳载

体。文创园区通过充分利用新兴信息技术

产业、互联网+产业、智慧物流、网络硬件

等，实现由创意型园区向信息化、网络化、

集成化、智能化、协同化、生态化园区发

展。通过提高产业集群信息化水平，建设智

慧园区集群。

3.由创意营造转为情怀培植

传统的文化创意产业园区如“798”等

注重对产业园区内的基础设施进行文化创意

营造；以郎园为代表的文创园注重文化生态

的涵养作用。此外，情怀培植与周边社区环

境密切相关，如成都的东郊记忆、上海的德

必芳华运动Loft和台湾的华山1914等，使文

创园区成为了人们日常生活不可或缺的一部

分。情怀培植关注园区内企业员工的内心需

求，体现了园区以人文本的发展趋势。

4. 由国内集聚向国际协同发展

围绕着“一带一路”的建设、京津冀

协同发展、长江经济带发展，各地文化创意

产业园根据自身产业基础和优势，在因地制

宜、优势互补、错位发展、协调共赢的战略

指导下，形成了集聚发展的格局。许多国际

合作载体也将不断出现，有利于不同文创园

区的交流以及互动。同时，互联网的发展为

实体园区向虚拟园区演变和发展提供了基

础，这将进一步推进无国界产业聚集的发

展，构建虚拟文化产业园交流合作平台。

当前，我国城市逐步进入新型工业化

和城市化发展的高潮阶段，城市再生是解决

社会综合问题、实现资源优化配置、改善社

会环境条件的有效途径。虽然我国文化创意

产业园的起步时间晚于西方发达国家数十

年，但国外的成功改造案例得到了政府、行

业主管部门、专业机构和行业企业的广泛关

注和借鉴。在国家政策鼓励下，我国重点城

市如北京、上海、广州等地相继出台了一系

列促进文化产业发展的措施，导致文化创意

产业园如雨后春笋般涌现。

快速发展的背后虽然伴随问题与风

险，但从整个国际发展趋势来看，文化创意

产业仍被认为是21世纪最有前途的产业之

一。我国文创产业园区在向知识产权型、智

慧型、情怀培植、国际协同发展的四个重要

转变中，必将探索出富有中国特色的文创园

区道路，成为世界文化创意产业市场中一支

崛起的新兴力量。FIC

（作者单位：复旦大学经济学院）

Jun. 2018 Foreign Investment in China51