房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法

一、房地产涉及的税种：

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：

税率5%。

2、xx 维护建设税

计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、

5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:

应纳税额二营业税＞税率。

3、教育费附加

计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:

应交教育费附加额二营业税X 3%

4、印花税：

（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之

•-.

（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；

（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；

（4）借款合同，税率为xx 零点五；

（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；

（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：

工资、薪金不含税收入适用税率表

级数全月应纳税所得额税率（%）速算扣除数

1 不超过1500 元的30

2 超过1500元至4500元的部分105

3 超过4500 元至9000 元的部分20555

4 超过9000元至35000元的部分超过35000元至55000 元的部分超过55000元至800 元的部分超过800元的部分个人当月的收入，减去个人承担的社保费和公积金，再减去3500，超过部分按标准的税率（%）相乘，减去速算扣除数。

6、所得税

（1）所得税的征收方式有两种：

查帐征收和核定征收。

（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=收入总额* 税务核定固定比例*所得税税率

（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=利润总额* 所得税税率

（4）所得税税率：

一般企业所得税的税率为25%,

符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

7、房产税

依照房产余值计算缴纳的，税率为

1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

8、土地使用税：

土地使用税每平方米年税额如下：

（1）xx

1.5 元至30 元；

（2）中等城市

1.2 元至24 元；

（3）小xx

0.9 元至18 元；

（4）县城、建制镇、工矿区

0.6 元至12 元。

9、土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。税率：

土地增值税实行四级超率累进税率，即：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

二、房地产企业的账务处理

给你提供一份房地产企业会计制度。

房地产企业涉及的税费共有11种（11 税1 费）

税：

营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。

费：

教育费附加

一、营业税

1. 转让不动产

销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。

2. 房屋租赁（出租）

属于服务业——租赁业

3. 房地产销售公司买断商品房出售

超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税

4. 单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人

视同销售不动产

5. 销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税

6. 纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

二、增值税

销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

三、土地增值税

（一）一般规定

1. 出售——征

包括三种情况：

（1）出售国有土地使用权；

（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；

（3）存量房地产买卖

①取得土地使用权所支付的金额；

②房地产开发成本

③房地产开发费用

④与转让房地产有关的税金

⑤财政部规定的其他扣除项目

对于

（3）对于存量房地产转让的扣除项目

①房屋及建筑物的评估价格。

评估价格=重置成本价＞成新度折扣率

②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

③转让环节缴纳的税金。