滨湖东方汇定位报告

商业销售市场
目标客 户分析
分析合肥及区域商业销售市场特征、库存量、销 售模式，总结符合项目商业销售的一般规律；
目标客户分析
区域商业投资客户、潜在消费者调研与访谈， 精准定位项目潜在受众客群。
合肥商业市场/合肥商业概况
合肥商业仍处于快速发展阶段，城市人口的净流入和不断提升的可支配收入为商业发展 提供广泛的空间。
数据来源：合肥及各地统计公报
合肥商业市场/合肥商业发展历程
合肥商业历经四代发展，正由传统型购物中心向体验式、个性化主题商业发展。
谨呈：安徽德恒投资有限公司
合肥市滨湖东方汇项目 市场调研和前期定位报告
2015年7月
1
项目发展背景及核心问题界定
项目发展背景/区位价值
项目处于滨湖新区启动区，毗邻金融服务基地、是滨湖新区乃至合肥重要的金融产业 示范区。
1
价值 高地
项目位于滨湖新区的价值高地，区域 发展较早，周边住宅密集，交通网布 局完善。 毗邻滨湖金融后台服务基地，具备独 特的产业基础优势和广阔优质的潜在 消费和投资客群。 区域路网完善，西藏路、方兴大道、 徽州大道主干道通达，交通环境十分 便捷。 目前区域处于发展阶段，高速时代广 场、治淮委、五矿环伺周边、区域成 熟度后期将不断提高。 省政务中心、地铁1号线、万达文旅城、 环巢湖旅游带等将极大提升滨湖整体价 值，推动和优化滨湖人口结构及扩大区 域的吸附能力。
2
整体商业市场研判分析
商业市场研判
商业市场调研和研究将重点从以下四个方面进行阐述：
商业整体市场
体市场
分析合肥目前商业市场的格局、现状、库存量及 商业发展水平，研判未来城市商业发展机遇；
区域商业市场
商业销 售市场 区域商 业市场
商业格局、现状、租金水平、业态配比、竞争个 案的分析，研判区域市场特征及细分市场机遇。
（亿元）
合肥商业仍处于发展阶段
合肥商业处于高速发展阶段， 人均商业面积达到4平米，商 业存在结构性过剩，但同时合 肥社会消费品零售总额低于周 边长三角城市和华中省会城市， 商业发展空间较大；
商业发展空间空间广泛 合肥作为安徽的省会城市，人 口吸附度较高。人口年净增长 8万人，同时合肥商业可支配 收入也不断上升，人均可支配 收入位居安徽前列。
地形不规则是桎梏商业发展的最大问题；同时，项目需要通过50%的销售比例背负整个项目 现金流。
用地编号 用地区位 BH2013-12 东至杭武支路，南至 武汉路，西至西藏路， 北至杭州路 39.6亩 商办用地
用地规模
用地性质 项目指标 项目总建 成交地价 楼面价
R≤4.0，BD≤50%
158532.32㎡ 510万元/亩 1912.5元/㎡ 自持地上建筑面积不 得低于地上总建筑面 积的50%，且自持部分 10年内不得销售；项 目投入运营后3年内， 竞得人年均缴纳税收 不得少于3000万元。
核心问题界定
本次报告着重从市场角度分析本项目潜在的市场机会，并就商业定位和物业销售提出合 理化建议。
发展目标设定： 核心问题界Fra Baidu bibliotek：
ONE：商业定位？
项目核 心问题 梳理
高价值预期的区域，，较小规模地块项目将如 何定义自身的发展方向；
TWO：如何突围？
开发程度高、后续供应量庞大、竞争激烈，面对 强大的对手，项目应实现商业销售价值的平衡；
平衡现金流 细分市场精准定位 社会效益平衡 • 打造滨湖独一无二的标杆 商业促进淮北新中原入肥 资产的增值，实现经济利 益和社会效益的平衡和商 业领域的突破。
饱和竞争 条件制约
• 以50%的销售物业平 衡整个项目的现金流， 需要开发物业价值的 单方盈利最大化。
• 精准细分市场，结合 宗地客观发展背景和 潜在客群分析，精准 定位本项目商业的潜 在细分市场。
本案
浦发银行 信达资产
五矿/治淮委
建设银行
农业银行 工商银行 邮储银行 中国银行 交通银行
区域周边为高速地产、华冶、旭辉、中铁、保利等 居住社区及五矿、治淮委、银监局等事业单位，但， 居住社区尚未大规模交付入住，金融后台基地尚未 完全投入使用，商业整体氛围较为薄弱
项目发展背景/发展机会
滨湖商业扎推，密集入市。商业销售和经营机会存在较大的压力和挑战。
板块
国购中心 新城国际广场 利港银河广场 中信广场 中翔商业中心
项目
世纪金源
总建面
40万㎡
世纪金源
高速时代城
中翔商业广场
利港银河广场 万科中信广场
10万㎡
52万㎡ 60万㎡ 176万㎡ 40万㎡
徽盐世纪广场
佳源巴黎都市
佳源巴黎都市 滨湖国购广场
国购广场
高速·时代城
徽盐世纪广场 新地城市广场
70万㎡
23万㎡ 53万㎡ 40万㎡ 66万㎡ 9万㎡ 76万㎡ 48.7万㎡ 350万㎡ 300万㎡
项目解读： • 项目具备较好的进入性 和昭示性，商业价值较 高； • 商业总建15万㎡，为 中等规模的商办项目； • 项目有AB两个狭窄相 连的用地组成，规划设 计和商业连贯性存在较 大难度； • 项目可售面积仅50%； 自持50%物业体量为开 发商固定资产； • 年纳税达到3000万， 后期投入运营成本较大；
出让条件
项目发展背景/核心问题分析
项目具备较好的区位优势和发展基础，但同时项目需要在市场饱和竞争压力下实现项目 自身的精准定位和现金流的平衡。
滨湖商业扎推入市，推动滨湖商业跨越式发展的同时， 也给每个项目的成功提出了巨大的挑战。
项目空间条件发展不成熟，地形缺乏连贯性和统一性。同时项目 整体规模较小，，制约目前商业的开发空间。 项目开发目标
滨湖启动区
本案
省级行 政办公区
2
产业 优势
交通 改善 发展 氛围 标杆 形象
3
合肥 国际 金融 服务 基地
文化 展馆区
万达文旅城
4
金融服务基地
滨湖中心
5
片区发展将实现跨越式发展，作为滨湖 乃至合肥金融产业示范区的形象出现。
项目发展背景/项目现状
区域目前商业氛围缺失，人口导入不足。商业存在一定的培育周期。
华冶新天地 滨湖向上城
滨湖时代广场 宝能城 华伦银泰 恒大中心 联投V街 万达文化旅游城
省政务CBD板块 金融服务板块
国购中心 华冶·新天地 滨湖向上城 高速时代广场 华伦银泰
滨湖新区大体量商业体扎推入市， 推动板块商业跨越式发展
环巢湖板块
万达文旅城 宝能城
恒大中心
联投V街
102万㎡
20万㎡
项目发展背景/项目指标