济宁北湖新区分析报告20100412

济宁北湖新区项目投资简析

综述：济宁由于受周边煤矿基地的限制，中心城区建成区规模偏小，市区住宅供求矛盾短期内难以解决，预计未来几年房价仍会处在较高的水平。在新的城市发展规划的带动下，济宁房地产将面临一个新的发展机会，房地产市场将处于持续上升期。

本项目处在快速发展的北湖新区核心区，未来发展潜力较大，且景观资源丰富，非常适合建造高品质、低密度社区。鉴于济宁缺乏低密度高端产品，这为我公司进驻开发创造较好条件。

但是，本项目开发仍存在一些不确定因素，例如地块近邻煤矿塌陷地边缘区域，存在一定隐患，对本项目开发影响较大，需要认真评估此不利因素。同时，北湖新区建设规模较大，后期投入是否持续跟进，其配套是否完善也必将影响本项目后期销售。

综合考虑以上因素，为控制投资风险，建议在保证公司投资利润率20%条件下，我公司接受的土地最高价格不宜超过84万/亩。地块选择上，地块2（东、西石佛村）地势较高，交通便利，优于地块1（湿地），且受煤矿塌陷的威胁较弱，建议以地块2为主获取目标。1．地块位置及现状

地块位于济宁北湖旅游开发区，由两地块组成，其中地块1现状为湿地，地块2现状为东、西石佛村宅基地，而东、西石佛村以老运河为界。村东侧靠近南北主干道火炬路，目前火炬路延长线正拓宽扩建，竣工后对区域交通提升较大。现有36路公交车始发站设在东石佛村。

注：上图为地块1及地块2位置图

注：上图左侧为地块1湿地，东侧为西石佛村

注：上图为石佛村现状图

2．项目周边规划

北湖生态新城西起京杭大运河，东至洸府河，南至北湖南大堤，北跨日菏铁路与主城区相连，是中心城区的一部分，总体规划将北湖生态新城定位为济宁城区的主中心，以旅游度假为特色，行政服务及商务办公为主线，居住生活为支撑的城市新区，规划总用地约97.3平方公里，其中北湖景区面积约23平方公里（含北湖景区水域面积约9平方公里），以兖矿济宁二号、三号井采煤塌陷地为主的生态湿地区，面积约40平方公里，建设用地约33平方公里。规划期末按30万居住人口控制。生态新城的规划建设被称为为济宁中心城区突破的主战场。

目前，北湖生态度假区正在有序展开,新区主要道路正在紧张建设中。其中贸易职工大学新校区已经竣工,体育中心（济宁正申办2014年省运会）、医学院正在加紧建建设中（计划9月份对外招生）。市民服务大楼（即未来市政府）预计5月份动工，为之配套的公务员小区（南风花园）即将开工建设。

若2014年省运会申办成功，必将促进区域基础配套建设。同时，行政中心及公务员小区建设实施，也会有力引导置业者对区域认可。

3．项目SWOT分析

优势：

目前济宁市政府力争将北湖新区建设成为济宁滨湖城市主中心，规划起点高、建设投入大，本项目处在北湖度假新区核心区域，具有政府规划引导优势；

项目规模较大，地势平坦，且紧邻北湖、老运河及洸府河，水景资源丰富，具备建设当地高品质、低密度社区的基础；

我公司成功打造清泉墅、温泉王朝等高端低密度社区，已具有建造类似产品的成功经验；

劣势：

项目周边生活配套有待成熟，所处片区当地认可度较低，公交车较少，整体区域市场的成熟至少需要三年时间培育；

由于济宁煤矿塌陷地较频繁，而地块1紧邻采煤范围线，置业者在心理上对区域购房会存在一定顾虑；

地块整体地势较低，丰水期存在水涝可能性；

机遇：

济宁医学院、贸易职工大学、体育中心正如火如荼的建设，新一中、行政中心（市政府）及公务员小区也即将动工建设，若济宁能够成功申办2014年省运会，作为主会场必将为本区域带来大量人气，可以判断区域发展潜力较大；

中心区土地供应逐渐较少，而本项目规模较大，地块1、地块2合计规划建筑面积约33万平米，有利于持续开发；

北湖新区房地产开发项目尚未启动，本项目作为市场化运作的第一个项目，当地政府比较重视，品牌公司认知度较高，政府借助品牌公司的影响力提升区域价值，改变区域整体形象，获取土地价值最大化，因此，对我公司而言，谈判空间较大。

济宁作为资源型城市，高收入较多，但是本区域房地产市场发展不成熟，缺乏低密度高端产品，竞争压力较小。

风险：

北湖新区虽然规划起点高，但是区域基础薄弱，与现有中心城区距离较远，配套不成熟，短期内市场接受度不高，投资风险较大。 整个新区建设投入规模较大，济宁作为3线城市，融资能力较弱，且财力有限，后期能否支持新区持续建设，有待判断，若中断必将影响本项目的后期销售。

现状来看，地块1为湿地，地块2为村宅基地，老运河南北贯穿。

从北湖总体规划看，地块1位于采煤范围线及采煤影响范围线之间，地块2在采煤范围线外围，存在投资风险。

4．项目规划技术指标

本考察项目处于北湖度假区的核心区域，新运河、老运河、洸府河及北湖湿地纵横交错，水资源丰富，为项目打造低密度的水景资源创造了较好的条件。

根据地块现状及北湖新区总体规划，在此基础上研究中心提出初步经济技术指标，其容积率为0.46，业态以独栋、双拼及联排为主，适当建造商业、会所等配套设施。

初步经济技术指标如下表所示：

其中独栋主力户型面积360-400平米，双拼260-300平米，联排240-260平米。其套数比约为3：10：14，面积比约为1：2.2：3。5．目标客户群分析

济宁是全国知名的煤炭基地，与矿业相关的从业者容量较大，且收入普遍偏高，支付能力强。该部分群体原有居住条件不能满足其对居住的要求，他们更需要一个能与自身财富与安全需求相匹配的居住空间，他们的这种需求也正是济宁高档楼盘及大户型产品有市场的主要原因，大约可以占到整个房产消费的三成左右。

该部分群体具有较强的攀比心理，不理性，不注重产品内在品质，“只买贵的”是他们的最大特征。

因此，本项目主力购房群体针对采矿业及相关机械制造业高管及私营业主。

6．项目售价预测

目前，济宁中心城区售价较高的项目为红星8号、兴唐国翠城。其中红星8号为准现房，11层小高层，毛坯房销售均价为7500元/