房地产开发项目成本控制研究

房地产开发项目成本控制研究
【摘要】文中基于房地产开发项目的成本控制，从前期费用、建筑安装成本以及工程建设其他费用方面进行了其可控费用的控
制分析，这一研究对于房地产开发成本的节约具有一定的意义。

【关键词】房地产；开发项目；成本控制；可控费用
1 引言
房地产开发成本主要有土地费用、前期费用、建筑安装成本、工程建设等费用组成。

文中基于上述这些费用，进行了相关房地产开发项目的成本控制，这一研究对于房地产开发成本的节约具有一定的意义。

2 前期费用及控制
只有在有土地的基础上才可以对一个项目进行开发建设，否则，那就算不上是一个开发项目。

那么，如果想认真的做好一个开发项目，就还要在有土地的基础上为这个项目办一些相关的文件和手续。

对于小区房产的配套费一些有关部门都是有着硬性规定的，因为这些部门都是垄断企业之类的，例如电力部门、集中供暖部门等，但是因为如果想开发一个项目的话，这些部门又是必不可少的经手人，开发商没有办法在脱离这些部门的情况下而独自的开展项目。

所以这些费用的定价都是特别高的，这个是无法选择的，所以这一部分流入“垄断部门”的金钱，就成为了开发成本中的一个重要部分，无法缩减。

下面分析下这一阶段部分可控配套费用：
工程监理费：在普遍情况下，工程监理费差不多都是15元/平方
米（按建筑面积计取），但是，这个费用并不是固定的。

而且，对于不同的楼盘、不同项目的类型，它的价位也不一样，它是由开发商和监理公司共同商议的来的价格。

所以，它价位的高低就要看这两者的谈判功力高了。

而且，对于这一部分的价格掌控，开发商会采用内部招标的形式以降低成本，因为在内部招标的这个程序上，可以提供给开发商一个更多的价位选择，在价格和监理公司实力的综合评定下，再最终确定哪个监理公司作为这个工程项目的参与者与管理者。

3 建筑安装成本控制
建筑安装费用成本价格会占到开发商成本价格的二分之一，这种费用是一种消耗的实体成本。

但是这个费用的基本组成单位是直接费、间接费、利润和税金，也是开发商与各承包商之间的交易价格，为可以控制的、有涨幅的不标准价格。

这一阶段的室内水暖工程系统也是属于可控成本范围内的，以下我们就以普通住宅为例。

在2010年的时候，其价格还大约都是60-70元/平米，但是现在随着社会经济的不断进步，人们物质生活水平的不断提高，人工费也在不断上涨、材料也是在受供求关系的影响下而上下涨跌，每平米100多元已经成为现在室内水暖工程的市场价格。

但是单就水暖工程来说，此工程的的造价也受到材质的选择的影响。

所以，在工程进行过程中，开发商所重用的工程管理人员的专业素质的作用也是非常重要的，因为工程管理人员必须要善于利用他们的专业知识，灵活的把握质量和成本之间的关系。

要在施
工质量达到标准的基础上，尽可能的节约成本。

这两者，天平向任意一方倾斜过多都会产生不良后果。

综合管网的主要工作包括了室外给水系统、污水排水系统、雨水排水系统、二次热网系统、消防水系统、园区内道路工程。

因为每个楼盘的容积率不同、多层和高层的不同，室外综合管网及园区内道路工程的工程造价也会有很大的差异。

以下我就以多层住宅为例子：在给水方面采用了各种高科技技术和产品，并且在部分地方还设计了地沟，所以这里的工程造价约为60-70元/平米。

如果是高层住宅的话：因为它必须根据这个楼盘的整体来进行设计，所以它的造价可能只是多层住宅的二分之一。

但是对于高层来说，以平方米来计价也是不正确的，因为在施工过程中，材料质量的好坏对造价起着很大的影响。

还有，根据小区的结构不同，室外网管的施工方式也不同，其产生的造价也是不同。

就比如是可以采用地沟的方法的话，就可以节省一定的造价成本，但是，由于楼房的不同，我们要进行最节约成本的、最保障质量的设计才可以合理的确定工程造价，改善此项系统在这项工程中占有的成本比例。

还有，室外综合管网的材质选择也非常之重要，因为其管道的重要性和材料的工本性，材料费用很高。

下面，我将室外供热系统做为例子，东北地区的管道设计通常是直埋型的，这个价格的差别又是很大。

它的钢管系列氛围好几种，每个系列的价位不同，就例如在2010年12月份哈尔滨市造价信息为例，无缝钢管规格直径为273的价格为1244.2元/米，螺旋钢则为657.6元/米，。

有以上可得，它的价格
差距就达到了一倍之多。

在现代工程施工中，有线电视、电话、智能弱电、消防弱电等都被称作是室外弱电系统。

以上这些项目工程的市场价格是30元/平米左右。

但是随着社会经济的不断进步，人们的物质需求和对物质享受的质量也不断提高。

也就是说人们已经不在满意自己家里只有电话和电视机之类的基础设施，人们已经开始追求高科技、高性能产品。

这样，在可和的要求下，住宅区的发展越发智能化，就像上面的这种小区被称为智能化小区。

但是由于其对配置材料的要求很高，更由于其铜芯线缆价格的上涨，室外弱电系统中其材料成本价就占有总价的四分之三左右。

室外景观工程包含的内容很广，它包括硬质景观工程、软质绿化景观工程、雨水工程、绿地灌溉、电气系统等工作内容。

不光是硬质景观工程、软质绿化景观工程这两种被称作是室外景观工程，还有雨水工程、绿地灌溉、电气等系统人们无法一眼归类的工程。

但是，这个是标准型的可按控费用项目，它的价格高低与此楼盘的经营方向有关。

如果要打造高档楼盘，也就是无论从外观还是从内质来说去，其室外景观工程会远远高于其他的普通楼盘。

从外观景观绿化设计来说，要提高楼盘的品质，就必须要请一些知名的景观绿化公司来设计，那么它的工本造价费用就与其他的楼盘的差距更大了些，就比如像设计一个假山或是仿真小溪，其成本费用就要高达几十万，但是如果取消其假山小溪等设计，就会大大地降低这个系统方面的造价。

4 工程建设其他费用控制
建设单位为组织和管理房地产开发经营活动而发生的费用被分
为建设管理费用，这个费用是包含了项目从开始到结束之间所产生的所有建设管理费用。

它包括管理人员工资等方面必备的管理费用。

虽然这个费用所占有的工程比例不是太大，但是经常会因为开发公司的管理经营不善，在一个项目进行到一半的时候，会只留用几个重要的管理人员，其他的就全部解雇了，等到这个项目再重启的时候，在重新用一批管理人员，所以经常更换管理人员，就会造成该项目的推延完成。

更甚者会直接导致公司或者整个项目工程的瘫痪暂停状态。

销售费用虽然挺高，但是它还是属于一种可控的范围内的，因为在现代社会中，开发商的面前有好几种选择可供他们销售。

比如报纸、多媒体网络、电视广告等方法，或者还可以选择印刷广告传单，这种方法也是一个比较宣传力量高的方法。

虽然以上这些的费用都不低，但是在前期投资并且得到成果之后，就可以减少后续的推广的投资了，其成本也会减少很大一部分。

参考文献
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