如何完美度过换房期间

如何完美度过换房期间

写一写换房过渡期间的事。不确定我家换房算不算完美，因为我们也遇到了很多波折：

- 签完合同遇上史上最严政策，几个合同都受到了影响，之后改合同大概少卖了50万+

- 赔了不小一笔钱（6位数++）

- 原先定好的无缝对接变成需要租房

是不是也很闹心？但是，也有好事啊：

- 虽然比最初签的合同少卖了，但是依然是最高价卖的，否则后来更低

- 赔了钱，但也躲过了高位接盘，花钱给自己买了一个重新选择的机会，在低点买到了心仪的房子。

- 虽然租房，但是傍着小学旁边的小区租的，5分钟步行到学校，让一年级小朋友过了轻松的第一年。房租虽然贵，但是这期间持有现金的收益远远超过了房租~~

还记得好些年前写过一篇《生活就是造句子》，把好消息坏消息的顺序调一下，那么心境就大不同。对我来说，我是习惯了解问题的坏处之后再总结一下益处的，那么生活里还是处处有阳光。

言归正传，聊一聊如何安排好置换这件事吧。

1、先买还是先卖？

这个问题不是很好回答。几个考虑因素：

如果行情好，成交量无比多，房价在快速上涨。那么我的建议是，要么谨慎置换，要么快速完成置换，快速指什么？就是缩短置换周期，比如你自己的房子指找全款客户，少卖一点就少卖一点，看房子快速看快速签合同等等，这个时期，时间就是金钱啊，抓紧完成置换，那

么就是赚了。这种情况，优先先买后卖。这个时期，往往还伴随着政策宽松，贷款优惠等等，类似一个风险高收益高的机会。

如果行情不好，市场冷清，其实是置换的最优时期，你有许多时间慢慢挑选。尽管这种时期还伴随着政策严苛，贷款非常不友好等等。但这种时期很适合置换自住房，投资房就谨慎吧。这种情况，建议先卖后买，因为这个阶段潜在客户少，这种确定的签了卖房合同的，就是优质客户，有更多的主动权和买家议价。

2、怎样能做到无缝对接？

无缝对接应该指这边给买家交完房，直接搬到新家。几个要点：

- 如果置换后计划装修，那么就跟自己的买家商量续住，协商好租金之类，解决空档期内的住房问题。

- 如果不打算装修，那么只能去看精装修的房子了，但这些房子有个容易遗漏的问题，就是摆着家具家电，看房的时候要格外留意这些家具家电遮挡位置的装修状态，我有两个朋友置换了精装房，结果交房后卖家搬走家具，房子不能看了，因为摆着家具的时候看着很新，撤走之后发现硬装不行，只好自己再装修。而且要详细询问一下什么时候装修了，要是年限太久，会存在线路老化的隐患

-最关键一点就是，把握好成交周期的每个环节。

3、关注影响交易流程/周期的每个因素

买卖房子第一步，不是谈价格，而是坐下来撸顺交易周期，然后再谈价格。一些影响交易流程/周期的因素——

卖房子：

如果限购，买家购房资质审查时间多久？

你自己的房子是否有贷款？用什么资金解押？解押周期多久（去咨询银/公积金管理处）

买家首付多久到位？

买家是否贷款？贷款准备的材料多久备齐？批贷、放贷时间分别是多久？

房款是否需要监管？你什么时候能够拿到全部资金？

缴税过户分别什么时候？有没有提前的可能性？

什么时候给卖家腾房？

买房子，流程类似：

你的购房资质是否需要提前安排（证件不到位之类的，比如身份证要求和户口本地址一致，外地户口在京购房要求有居住证，这些都应该提前准备好）

什么时候可以网签（很关键，一般新政的节点都是网签，已经网签的按原政策执行）

你的首付款多久到位

你的卖家是否有贷款？解押周期多久？

你是否贷款？批贷、放款速度如何？

缴税过户提前多久预约？

如果你是同时签的买卖合同，真的需要打起十二万分精神关注每个节点。通常来说，肯定是定了一个合同，再去定另一个合同，那么签第二个合同之前，一定要拿着第一个合同的交易周期表去谈。

搞定同时买卖的一些小技巧：

- 签订第二个合同的时候。带上第一个合同的主要中介，他会更了解你的成交周期

- 每个节点，都预留一些余量。比如你自己卖房子的周期预测是2个月，那么最好跟你买房子的那边多谈一个月周期，比如三个月后才开始走第二个合同的流程

- 考虑每个节点可能出现的意外情况

- 交房时间，一定要写到纸面上。一个朋友也是同时买卖，买的房子不需要装修，跟她的买家合同里约定1月底腾房，跟她的卖家约定2月份交房，没有写到纸面上，结果卖家不给她

腾房，她的关键空档就差一个月，她拖家带口带着家具去租了一个月房子，都快吐血了。

- 每个节点和预期出现了差异，无论是早还是晚，一定通知到所有相关方。买卖双方中介，买卖双方等等，重新计算新的成交周期，确定应对策略。

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不过，说实话，建议不要逼得太紧，少卖一些钱，买贵了一点，贷款利率不是很友好，都不是大问题。我们历时一年多才签了第二个合同，卖到合适的价格，买到心仪的房子，那么就是福气，真的不用急。买到满意的房子最关键。

周末两天都在盯室内门安装，现在完成大部分，明天再收尾就搞定了，来一张客厅一角，颜色很满意