商业地产市场调查方法标准范本

编号：QC/RE-KA2394

商业地产市场调查方法标准范本

In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value.

（管理规范示范文本）

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商业地产市场调查方法标准范本

使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑。

投资开发商用物业,特别是所谓超大型Mall,成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市,成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市,就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。

市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作,“没有调查就没有发言权”,此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查,与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比,调查的区域更

弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入,相应难度会更大一些,因此有必要就此问题作专题探讨,与大家交流共享,并就教于大方之家。

一、市调分类

商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方式,可分为以下几类:

1、按工作任务分:基础普查、专题研究调查、项目定位调查

2、按工作规模分:全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查

3、按操作方法分:实地考察调查、问卷调查、访谈调查

4、按考察形式分:系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市调准备

无论做哪类市场调研,都应有充分准备,才能有的放矢,提高效率,防止遗漏。

准备工作一般有:

1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求;

2、团队分工--明确团队(工作小姐)人员组成、任务分工及协作关系;

3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money(5wlhlm);

4、资料预热--有关调查城市区位(商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料;

5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等;

6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排;

7、时间安排--市调时段的安排(平日、周末、节假日、白天、夜晚),考察时间长短的估算,考察项目、地段的时序安排等。

三、基本概念理解与应用

在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定:

1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标

这是一组地理学、规划学、商业及房

地产业常用的互相联系的概念。

区位——带综合性的规划学用语,指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所,在某一城市(地区)中所处的空间位置。

板块——住宅房地产开发、营销常用的词语,一般指住宅小区相对集中开发的城市区域,沿交通干线居多,如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

商圈——零售学用语,现商用物业开发也借用该词,意指商业圈或商势圈,指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半径,划定的一系列圆形或方形区域,简言之,即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消

费地最近,吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳5-25%顾客的范围)。

显然,“商圈”现有两种用法,一是正式的零售界用法,着重指吸纳的目标顾客分布空间范围,另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法,着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时,若有必要,应指明商圈的准确涵义。

商业中心——规划学用语,与商业功能区同义,与通俗的“商圈”称法接近,一般分市级、区级、社区、邻里四级。

地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主,因此商圈、商业中心再可细分为某一地段,房地产开发

也常用此术语。

节点——规划学用语,指观察者、步行入进出、经过的集中焦点,基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等,它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段(步行街)常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、着名地标式建筑作为节点。

地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点,观察者一般不能进入内部,

仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性,如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

应用:①上述概念常用,应熟练掌握与区

分,清晰界定市调范围;

②上述概念的空间范围,除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外, 基本是从大到小排列,应根据特定任务选择市调区域。

③出书面正式报告,应使用准确、学术性用语。

2、业态、业种

零售商业用语,现对零售消费的各类商户也使用此术语。

业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态,特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态,日本20多种,美国40多种。

业种——指面向顾客某类用途的商店