浅析金融信贷收紧对房地产市场的影响

浅析金融信贷收紧对房地产市场的影响

2017-06-29

摘要：2017年以来，我国房地产市场形势出现了新变化，房贷政策不断收紧，房贷利率持续上升。受此影响，全国房地产开发企业到位资金增速持续回落，企业自筹资金延续负增长；个人按揭贷款创新低；一、二线城市房价同比涨幅持续回落。本文通过简述历年来我国房地产信贷政策的发展变化分析本次信贷收紧对2017年房地产市场的影响。

一、房地产信贷政策回顾

我国最早的住房信贷政策始于1991年。当年，建设银行、工商银行相继成立了房地产信贷部，承接办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。但1992年随着房地产市场过热，信贷政策开始收紧。1995年8月，央行颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。1998年，在一系列房改文件颁布利好刺激下，信贷政策开始逐步放宽并规定了利率优惠政策，1999年，央行继续调整个人住房贷款的期限和利率，信贷政策持续宽松，2003年我国住房信贷政策迎来首个宽松期，且这一轮宽松环境一直延续到2006年，造就了住房改革以来的首轮旺市。

受国际金融危机冲击，2008年，我国房地产市场十年来首次出现下跌。为此，相关部门出台了多项房地产刺激政策。这也使得央行5次降息直接催生了2009年房地产市场爆发。由于2009年地王频出、通胀明显，为进一步加强和改善房地产市场调控，防止金融风险，2010年，我国政府接连下发了“新国四条”、“新国十条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨，尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政，在政府监管、金融政策、交易税费等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，政府继续加强房地产调控。“限购”、“限价”、“限贷”等政策持续加码，信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”，导致市场观望情绪浓厚，房地产市场陷入调整期。2014年之后，我国房地产市场形势出现了一些新变化，市场已处于明显的弱市调整格局，政府陆续松绑限购令，但政策效果不佳，2014年9月30日，央行和银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的

通知》（即“9·30”），支持居民合理住房贷款需求。2015年，房地产市场再次迎来金融和财税两大领域的宽松政策，与此同时，2015年央行连续5轮降息，贷款利率降至近20年新低。在信贷、货币政策双双宽松的情况下，2016年上半年，信贷环境迎来第三轮宽松期，银行与房地产相关的贷款业务规模逐步增长，随着全国房地产市场加杠杆炒房的热潮，居民房贷占新增贷款的比重居高不下。中国人民银行数据显示，2016年银行几乎都加大了对个人住房贷款的投放力度，其中，2016年平安银行个人房贷余额同比增长85.4%；中信银行个人房贷余额增长63.0%，招商银行个人房贷同比增长四成多，农业银行、建设银行、交通银行等大行个人房贷增幅均在三成左右。房贷增速过快会导致房地产领域的金融风险隐患随之上升。为防止房企资金链断裂风险，自2016年底中央经济工作会议以来，防范系统性金融风险已被多次提及，而房地产金融风险已成为引起重视的风险之一，监管部门一直要求商业银行警惕“假按揭”“假首付”“假收入”等违法违规风险，为流向楼市的资金敲响警钟。中国人民银行就此开始对银行进行窗口指导，要求控制房贷新增规模，各大银行相应地收紧房贷政策，尤其是对于一线城市及热点地区减少了房贷投放指标。随着银、证、保等金融监管部门出台的一系列房地产融资政策落地，房企的融资渠道正全面收紧，严防房地产市场价格、交易量逆转对房地产信贷及相关资产质量的影响。回顾我国住房体制改革以来的信贷变化不难看出货币政策调整直接影响购房杠杆的尺度，同时，楼市走向与信贷变化也存在着一致性。

表11995年以来我国关于房地产信贷政策及主要内容

通知》

1999年

《关于鼓励消费贷款的若

干意见》将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%，鼓

励商业银行提供全方位优质金融服务。

中国人民银行

2003年

《关于进一步加强房地产

信贷业务管理的通知》首套住房按揭贷款自住住房个人住房贷款仍执

行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低

于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第

二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银

行可以适当提高个人住房贷款首付款比例。

中国人民银行

2005年《关于调整商业银行住房

信贷政策和超额准备金存

款利率的通知》

再次重申下限利率为基准利率的0.9倍。同时，

房价上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首

付比例可由2成提高到3成

中国人民银行

2006年

《关于调整住房信贷政策

有关事宜的通知》个人住房按揭贷款首付比例不得低于3成；对购

买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的

仍执行首付款比例2成规定

中国人民银行

2007年

《关于加强商业性房地产

信贷管理的通知》对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以

下的首付贷款不得低于20%；对购买首套自住住

房且套型建筑面积在90平方米以上的首付贷款

比例不得低于30%；对利用贷款购买住房又申请

购买第二套以上住房的首付贷款比例不得低于

40%

中国人民银行、

银监会

2010年《关于坚决遏制部分城市

房价过快上涨的通知》（简

称“新国十条”）

对贷款购买第二套住房的购房者，采取贷款首付

比例不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1

倍的操作标准

国务院

2011年新国八条强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住

房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不

低于基准利率的1.1倍。

国务院

2013年新国五条

严格执行第二套（以上）住房信贷政策；进一步

提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

国务院